وکیل مالیات خانه خالی

وکیل مالیات خانه خالی

وکیل واحد مسکونی خالی

 وکیل خانه خالی

وکیل خانه خالی جز یکی از متخصص ترین وکلای پایه یک دادگستری است. یکی از جدید ترین گروه انواع وکلا را می توان دسته وکیل خانه خالی دانست. در واقع این دسته از وکلا در حوزه قوانین تجاری و مالیاتی فعالیت می کنند.

در واقع اگر بخواهیم ساده تر بیان کنیم قانونگذار در 22 تیر سال 1399 برای کنترل بازار مسکن و تنظیم عرضه و تقاضا قانون مالیات بر خانه های خالی را تصویب کرد. بر اساس این قانون، مالکان خانه های خالی باید مالیات مربوط به آن را بر اساس شرایط مشخص پرداخت کنند. این قانون به نحوی طراحی و تدوین شده است که مالک در حالتی که ملک اجاره داده شده باشد نسبت به حالتی که ملک خالی باقی مانده باشد مالیات کمتری می پردازد.

اما در این بین چند نکته و قانون اساسی و بسیار مهم وجود دارد. این قوانین در برخی از موارد پیچیدگی های خاص خودش را دارد. از این رو بهتر است در اینگونه موارد از وکیل خانه خالی بهره برد.

در واقع می توان به شکل ساده تر اینگونه بیان کرد که وکیل واحد مسکونی خالی می تواند بر اساس شرایط و ویژگی های ملک و بر اساس قوانین تدوین شده بهترین حالت را برای مالک ایجاد کند.

یادتان باشد که در امور مالیاتی عمدتا وکلا در برابر دولت قرار دارند. بنابراین در غالب موارد وکیل خانه خالی از مالک در برابر دولت – اداره مالیات و قوانین مربوط به آن – دفاع می کند.

حال برای درک بهتر کارکرد وکیل خانه خالی بهتر است نگاه دقیق تری به مسئله خانه های خالی و علت تدوین این قانون و شرایط مربوط به آن می اندازیم. این نوع نگاه می تواند کارکرد و اهمیت وکیل خانه خالی بیشتر نشان دهد.

وکیل مالیات خانه خالی و مشاوره حقوقی با او

وکیل خانه خالی یکی از بهترین و متخصص ترین وکلایی است که در سال های اخیر توانسته است تعداد زیادی از پرونده های حقوقی را به نتیجه برسانید و از بوجود آمدن بسیاری از آسیب ها و ضررهای مالی جلوگیری کند. وکیل خانه خالی را باید تا حد بسیاری بشناسید تا بتوانید در هنگام انتخاب این وکیل حرفه ای، عملکرد خوبی داشته باشید و از بوجود آمدن بسیاری از مشکلات جلوگیری کنید.

برخی از افرادی که تفاوت وکیل خانه خالی با دیگر وکلا را نمی دانند معمولا در هنگام رسیدگی به جریان پرونده دچار مشکلات بسیاری می شوند و در نهایت هم آسیب های جدی به انسان وارد می شود. همین موضوع باعث شده است تا به افراد توصیه شود که برای انتخاب وکیل خانه خالی قبل از هرگونه اقدامی اطلاعات دقیق و مناسبی را بدست آورد.

وکیل خانه خالی نیز همچون بسیاری از وکلای دیگر دارای ویژگی ها و خصوصیاتی است که نمیتوان آنها را نادیده گرفت. اگر شما میخواهید اطلاعات مناسبی در مورد ان بدست اورید به شما توصیه می کنیم که در ادامه مطلب با ما همراه باشید تا به تمامی نکات قانونی که باید در مورد این موضوع بدانید اشاره کنیم و در مورد آنها صحبت کنیم.

چرا مالیات بر خانه های خالی؟

برای این که بدانیم چرا دولت و قانون گذار اقدام به تدوین و اجرایی کردن قانون مالیات بر خانه های خالی را کردند باید نگاهی به سیستم اقتصادی کشور بیاندازیم.

به طور کلی در دنیا دو نوع سیستم کلان اقتصادی وجود دارد. این دو سیستم عبارتند از سیستم تورمی و سیستم مالیاتی.

بر اساس سیستم تورمی این عرضه و تقاضا است که قیمت ها را در بازار تعیین می کند. در واقع عرضه کننده و خریدار است که سیستم کلان اقتصاد را تعیین می کند. در این سیستم دولت نه به عنوان یک مدیر بلکه به عنوان یک عرضه کننده و خریدار شاخص و بسیار بزرگ در بازار فعالیت می کند تا بتواند اقتصاد را تحت اختیار خود داشته باشد.

این سیستم مزیت ها و معایب خاص خودش را دارد. از مزیت های آن می توان به پویا بودن بازار اشاره کرد. اما عیب بزرگ آن این است که اگر عرضه کننده تصمیم بگیرد که عرضه را کاهش دهد تقاضا غالب می شود و این باعث افزایش قیمت ها خواهد شد. در این سیستم یا باید دولت بتواند در تمامی عرصه ها و تقاضاها کنترل و احاطه داشته باشد و یا این که سیستم اقتصادی در اختیار عرضه کنندگانی قرار می گیرد که قادر خواهند بود بازار را از کنترل خارج کنند.

اما در یک سیستم مالیاتی دولت خودش را از ایفای نقش در بازار معاف می کند و سعی می کند با ابزار مهمی تحت عنوان مالیات عرضه و تقاضا را مدیریت کند. به بیان ساده تر دولت به واسطه دریافت مالیات به شکل متغیر قیمت ها را در بازار مدیریت می کند.

از این روست که در یک سیستم اقتصادی تورمی مانند ایران نرخ بهره های بانکی بالغ بر 18 درصد محاسبه می شود و در یک سیستم اقتصادی مالیاتی این نرخ بهره در حدود صفر نگه داشته می شود. چرا که در سیستم تورمی دولت باید بتواند به عنوان یک عرضه کننده ظاهر شود و بهره نمادی از درآمد دولت محسوب می شود اما در سیستم مالیاتی بانک ها این چنین وضعیتی را بر عهده دارند.

دولت و راهکاری به نام مالیات

حال بر اساس این توضیح و شناخت تفاوت ها نسبت به سیستم تورمی و سیستم مالیاتی می توانیم اینگونه بیان کنیم که دولت ایران تا دو دهه گذشته توانسته بود تا حدودی بازار را در اختیار داشته باشد و به عنوان بزرگترین عرضه کننده و خریدار مطرح باشد. اما بعد طی دو دهه گذشته این روند تغییر کرد و دولت رفته رفته بخش های مهمی از بازار را از دست داد. یکی از بازارهای مهم و تاثیرگذاری که طی سال های گذشته از دست داده، بازار مصالح ساختمانی بوده است.

این بازار به طور مستقیم می تواند قیمت تمام شده مسکن و در نهایت اجاره بها را مشخص کند. بنابراین زمانی که دولت کنترل بازار مصالح ساختمانی را در یک سیستم تورمی از دست می دهد بدین معنی است که بازار مسکن را از دست می دهد. اما نکته مهم اینجاست که بازار مسکن یک بازار عام و بسیار کلی محسوب می شود که بسیاری از بازارها به آن وابسته است. از این رو با از دست دادن بازار مسکن بخش مهمی از اقتصاد از کنترل دولت خارج می شود.

این اتفاقی بود که طی یک دهه گذشته بازار اقتصادی کشور را تحت تاثیر قرار داد و باعث شد مسکن طی چند سال جهش چند صد در صدی را تجربه کند. این جهش قیمت عملا باعث شد اقتصاد کشور دچار یک حرج و مرج عجیبی شود.

حال دولت تنها یک راهکار برای عبور از این وضعیت داشت و آن گذر از سیستم تورمی و رسیدن به سیستم مالیاتی بود. در واقع دولت باید قبول میکرد که دیگر نمی تواند مانند گذشته نقش اول اقتصاد کشور باشد. از این رو تصمیم گرفت که از ابزار بهتری به نام مالیات استفاده کند.

بنابراین دولت با استفاده از مالیات تصمیم گرفته است که مسکن را از بازار سودگرایی خارج کند.

به بیان ساده تر دولت به دنبال این است که به واسطه قانون مالیات خانه های خالی عملا مالک را مجبور کند تا خانه را در اختیار نیازمند واقعی آن قرار دهد. حال می خواهیم ببینیم که قانون چگونه توانسته بر اساس مالیات بر خانه های خالی عملا بازار مسکن را کنترل کند؟‌بر اساس آن خواهیم فهمید که نقش وکیل خانه خالی چیست؟

نکات قانونی در مورد مالیات بر خانه خالی

همانطور که گفتیم از تیر ماه سال نود و نه قانون گذار قانون مالیات بر خانه های خالی را تصویب کرده است. این قانون به خانه هایی که شامل تمامی شرایط زیر باشد مالیات را اجباری کرده است و از مرداد ماه سال 1400 این قانون اجرایی شده است. بنابراین مالکینی که خانه های آن ها دارای شرایط زیر باشد اساسا باید اقدام به پرداخت مالیات کنند. این شرایطی است که یک وکیل خانه خالی به خوبی به آن آگاه است. با ما در ادامه همراه باشید.

 خانه یا ملک محل اقامت مالک نباشد.

جمعیت شهری که در آن ملک قرار داشته باشد بیش از صد هزار نفر باشد.

بیش از چهار ماه ملک خالی باشد و به اجاره واگذار نشده باشد.

بیش از یک سال از دریافت پایان کار آن گذشته باشد.

بر اساس تاریخ ثبت سند بیش از 4 ماه از زمان خرید خانه و انتقال سند آن گذشته باشد

اگر ملک شما همه این شرایط را به صورت هم زمان داشته باشد شما به عنوان مالک باید اقدام به پرداخت مالیات کنید. بنابراین یکی از ابزارهای مهم وکیل خانه خالی این است که بداند که بر اساس چه ویژگی هایی از ملک باید اقدام کند. در صورتی که تنها یکی از این موارد نقض شود عملا مالیات به آن خانه تعلق نمی گیرد.

نکته مهم دیگر این است که مالکان از تاریخ ابتدای سال هزار و چهارصد موظف شده اند که تمام اطلاعات خود را در سامانه مخصوص ثبت کنند. این قانون شامل تمامی مالکان فارغ از ویژگی هایی است که در بالا بیان شده است.

سپس بر اساس این اطلاعات وزارت راه و شهرسازی و به طور کلی دولت تصمیم می گیرد که کدام خانه ها را مشمول مالیات قرار دهد.

بنابراین یک وکیل خانه خالی به خوبی می داند که قانون مالیات بر خانه معلول قانون ثبت املاک در سامانه ای است که توسط دولت اعلام شده است. بنابراین این قانون ابتدا باید اجرایی شود تا انتظار داشته باشیم که قانون مالیات بر خانه های خالی اجرایی شود.

ویژگی های قانون مالیات بر خانه خالی

به طور کلی یک وکیل خانه خالی باید نسبت به تمام جنبه ها و ویژگی های این قانون آشنایی داشته باشد. یعنی باید بداند که بر اساس چه شرایطی به یک خانه مالیات تعلق می گیرد و این مالیات چگونه تعیین می شود.

در بالا تا حدودی با شرایط تعلق مالیات بر خانه های خالی آشنا شدیم اما در ادامه قصد داریم بدانیم که این مالیات چگونه تعیین می شود. این سوالی است که یک وکیل  واحد مسکونی خالی به خوبی می تواند به آن پاسخ دهد.

به طور کلی همانطور که در بالا بیان شد اساسا دولت و قانون گذار به واسطه قانون مالیات بر خانه خالی قصد دارد مالک را مجبور کند تا این خانه را در اختیار افراد نیازمند قرار دهد. یعنی دولت می خواهد عرضه را به حد تقاضا برساند و در این مسیر باید قانون مالیات بر خانه خالی به اندازه ای باشد مالک نسبت به این چنین کاری اقدام کند. یعنی نسبت به سود حاصل از رکود خانه صرف نظر نماید.

بر این اساس قانون گذار تصمیم گرفته است که از مالیات متغیر در این قانون بهره ببرد. به بیان ساده تر قانون مالک را مکلف کرده است که اگر خانه در سال اول و بر اساس شرایط گفته شده خالی باشد باید شش برابر مالیات منطقه ملک را پرداخت کند. اگر این خانه به صورت متوالی و پیوسته وارد سال دوم خالی بودن شود مالک باید 12 برابر مالیات منطقه را پرداخت کند و اگر این روند به سال سوم و بیشتر کشیده شود مالک باید 18 برابر مالیات منطقه را پرداخت کند.

به بیان ساده تر اگر در یک منطقه بر اساس قانون مالیات به یک خانه بر اساس ارزش آن مالیاتی معادل 10 هزار تومان تعلق پیدا می کند بر اساس قانون مالیات بر خانه خالی مالک باید در انتهای سال مالی چیزی حدود 60 هزار تومان را پرداخت کند. اگر این روند وارد سال دوم شود باید در انتهای سال مالی دوم چیزی حدود 120 هزار تومان و در انتهای سال مالی سوم چیزی بالغ بر 180 هزار تومان را پرداخت کند.

بنابراین عملا می بینیم که قانون گذار تا چه اندازه نسبت به اجرایی شدن این قانون تلاش کرده است. در واقع قانون گذار به دنبال این بوده است که بتواند ابزار موثر در اختیار دولت قرار دهد. این در حالی است که معمولا در اقتصاد ایران ارزش یک ملک یا یک خانه طی یک سال نمی تواند سودی 6 برابر یا طی دو سال سودی 12 برابر به صاحب ملک آن برساند. از این رو به نظر می رسد این روند برای کنترل بازار کاملا می تواند منطقی باشد. اما این چیزی نیست که از وکیل خانه خالی انتظار داریم.

محاسبه مالیات بر خانه خالی توسط وکیل خانه خالی

اما نقطه سخت داستان قانون مالیات بر خانه خالی محاسبه آن است. در واقع یکی از کارکردهای مهمی که از وکیل خانه خالی می توان انتظار داشت این است که برای ما مشخص کند در سال های اول، دوم و سوم تا چه اندازه باید مالیات پرداخت شود.  محاسبه این مالیات از چند قانون پیروی می کند.

ابتدا شما باید بدانید که ارزش اجاره بهای ملک شما چه اندازه خواهد بود. بر اساس قانون این ارزش معلولی از ارزش قیمت خانه محسوب می شود. به طور مثال فرض کنیم خانه شما صد متر باشد و ارزش اجاره بها به ازای هر متر مربع برابر با 1 تومان در نظر گرفته شود. بنابراین ارزش اجاره بهای ملک شما با نرخ روز برابر با صد تومان خواهد بود.

قانون گذار نسبت به هزینه هایی که مالک برای ملک انجام می دهد آگاهی دارد. از این رو 25 درصد ارزش کل اجاره بها به عنوان استهلاک معاف از مالیات محسوب می شود. بنابراین اگر بخواهیم در این مثال بیان کنیم. مالیات تنها بر 75 تومان از ارزش اجاره ملک تعلق می گیرد.

حال بر اساس قانون چیزی حدود 15 تا 20 درصد به عنوان مالیات بر ارزش اجاره بها محاسبه می شود. این رقم برای مثال بالا چیزی حدود 11.25 تومان خواهد شد.

حال یک بار دیگر به قانون بالا نگاه کنید. بر اساس این قانون مالکان خانه های خالی باید در سال اول 6 برابر مقدار عادی مالیات را پرداخت کنند. یعنی در سال اول چیزی حدود 67.5 تومان را باید پرداخت کنند. این رقم در سال دوم به 135 تومان و در سال سوم برای این مثال به رقم 270 تومان می رسد! یعنی در سال سوم و بیشتر شما باید چیزی نزدیک به سه برابر اجاره بهایی که می توانستید دریافت کنید را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنید. این محاسباتی است که یک وکیل واحد مسکونی خالی به خوبی می تواند برای شما انجام دهد.

قانون در مورد مالیات خانه های خالی چه می گوید؟

مسئله ای که برای تمامی ما مسلم است آن است که قانون در مورد مالیات خانه های خالی دارای شرایط و قوانین نسبتا پیچیده ای است که همه افراد از آن اطلاع ندارند. همین موضوع باعث شده است تا بسیاری از افراد به سراغ وکیل خانه خالی بروند.

وکیل خانه خالی این توانایی را دارد تا با زبانی ساده تمامی مباحث مربوط به خانه های خالی را به افراد مختلف در هر سن و سالی توضیح دهد به آنها کمک کند تا در مدت زمانی کوتاه در  مسیر احقاق حقوقشان قدم بردارند. بر اساس قانون کشور ما در مورد خانه های خالی می توان گفت:

 هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور،ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب زیر میشود: معادل شش برابر مالیات متعلقه- معادل دوازده برابر مالیات متعلقه- ‌معادل هجده برابر مالیات متعلقه.

واحدهای نوساز پس از دوازده ماه و در طرح (پروژه)‌های انبوه سازی پس از هجده‌ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) مشمول مالیات موضوع این ماده میشوند.

وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، یک ماه قبل از اتمام مهلت‌های مذکور، اخطار لازم را به مالک واحد مسکونی یا به کدپستی محل آن ارسال کند.

مالکان دارای بیش از ۵ خانه خالی دو برابر دیگران مالیات می‌دهند. ضرایب مالیاتی فوق برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله اشخاص قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی وفرهنگی جمهوری اسلامی ایران، که دارای بیش از ۵ خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده اعمال میشود.

مالیات موضوع این ماده تا زمانی که تعداد واحد مسکونی موجود در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار ایران  به یک ممیز بیست و پنج صدم (۱.۲۵) برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهرها برسد، قابل اجرا است.

وکیل خانه خالی و معرفی مشتری به مالکان خانه های خالی توسط سامانه معاملات املاک

وکیل خانه خالی می تواند در تمامی مراحل معرفی مشتری به مالکان خانه های خالی توسط سامانه معاملات املاک در کنار متقاضیان باشد و به آنها کمک کنند تا در مدت زمانی کوتاه نتیج بسیار درخشانی را بدست آورند. بر اساس قانون می توان گفت که:

در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ این قانون یا میانگین قیمت‌های روز مناطق موضوع ماده ۶۴ این قانون، از طریق سامانه معاملات املاک موضوع این تبصره عرضه كند، مشمول مالیات موضوع این ماده نمیشود. اگر مالک بیش از دوبار از اجاره و یا فروش ملک خود به‌قیمت‌های مذكور خودداری كند، واحد مذكور از زمانی که به استناد سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، حسب مورد مشمول مالیات موضوع این ماده یا جریمه مكرر می‌شود.

وزارت راه و شهرسازی مکلف است حداکثر ظرف مدت دو‌ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این ماده، سامانه مذکور را راه‌اندازی و اجرا نمایند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌های مذكور، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم‌تحقق معامله را داشته باشد.

در صورت نیاز، وزارت راه و شهرسازی می تواند از منابع تخصیص‌یافته حاصل از مالیات بر خانه های خالی برای ایجاد سامانه مذكور استفاده نماید که میزان آن در قوانین بودجه سنواتی مشخص می‌گردد. دستورالعمل نحوه ثبت عرضه ملک توسط مالک و درخواست تقاضای آن توسط متقاضی و چگونگی ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله در این سامانه می‌بایست حداکثر دو ماه پس از لازم الاجرا شدن این ماده توسط وزیر راه و شهرسازی تهیه و ابلاغ گردد. وزارت راه و شهرسازی می تواند با در نظر گرفتن شرایط ذکر شده در این تبصره، از سامانه های موجود از جمله سامانه ملی املاک و اسکان کشور با اعمال تغییرات مد نظر به عنوان سامانه معاملات املاک موضوع این تبصره استفاده نماید.