لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

مفاد مندرج در لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری در رابطه با قولنامه های اجاره ای که مربوط به املاک تجاری است و پیش از سال ۷۶ میان مالک و مستاجر بسته شده است چنانچه مدت زمان اجاره به پایان رسیده است و از تاریخ بکارگیری اجاره نشین از ملک یا از زمانی که حکم قطعی به تعدیل این نوع قرارداد صدور یافته  ۳ سال گذشته باشد شخص می تواند تقاضای خود در این خصوص مطرح کند. دادگاه زمان رسیدگی را مشخص می کند و در موعد مقرر بعد از شنیدن اظهارات دو طرف و وارسی اسناد و مدارک آنها پرونده را برای انتصاب اجاره به کارشناس رسمی دادگستری محول می دهد.

کارشناس وابسته پس از وارسی اسناد و مدارک رای خود را در خصوص مقدار مال الاجاره مطابق قیما روز گزارش و با توجه به حتمی بودن دیدگاه و عقیده کارشناس، دادگاه مطابق با این رای خود را صادر می کند. یکی از شروط عمده برای عرضه تقاضای مربوط به لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری ، بالا رفتن یا پایین آمدن مخارج زندگی است. در دعوای مربوط به این مسئله، مدعی دعوا ، هریک از صاحب خانه یا اجاره نشین هستند که می توانند به علت افزایش یا کاهش مخارج زندگی تقاضای خود را پیش بکشند.

دادگاه شایسته و عادل برای رسیدگی به دعوای تعدیل مال الاجاره به علت اینکه مربوط به یک دارایی غیر منقول است، عدلیه مکان وقوع ملک است.

در مجموع این مبحث لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری یعنی : اگرچه میان موجر و اجاره نشین در خصوص مقداره مال الاجاره  توافقی صورت نگیرد هر کدام می توانند با اتکا بر افزایش یا کاهش مخارج زندگی تقاضای خویش را ارائه دهند که در این شرایط عدلیه با جذب رای کارشناس مال الاجاره را تراز سازی می کند.

• 

چگونگی اجرای لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

بعد از صادر شدن رای عدلیه مبتنی بر لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری، چنانچه رای تنها دربردارنده تعدیل باشد، رای صدور یافته مضمون اعلامی دارد و احتیاجی به صادر شدن اجراییه ندارد. ولی اگر در باره باقی مانده هم حکم صدور یابد در این شرایط اجراییه صادر می شود و پرونده به اعمال احکام فرستاده می شود.

نکات عمده در طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

در طرح دعوای تعدیل اجاره بها بایستی به نکات مهمی توجه کرد که عبارتند از:

•در خصوص با طرح این نوع تقاضا احتیاجی به تنظیم قولنامه اجاره نیست.

•صاحب ملک و اجاره نشین نمی توانند در قولنامه اجاره شرط کنند که صاحب ملک حق افزایش و یا تعدیل مال الاجاره را نداشته باشد.

•از نکات عمده در طرح دعوای تعدیل اجاره بها در  اماکن تجاری این است که دادگاه به وسیله رای کارشناس قانونی مبلغ مال الاجاره را به قیمت عادلانه روز متعادل سازی و مشخص کند.

•این نوع تقاضا مختص املاک تجاری است و دربردارنده املاک مسکونی نیست.

•صاحب ملک می تواند همراه با این تقاضا باقی مانده مال الاجاره را از زمان دقیق تسلیم تقاضا تا روز صادر شدن حکم درخواست نماید.

•طرح دعوای تعدیل اجاره بها معمولا غیر مالی به شمار می آید. در این صورت رای صدور یافته در  مورد آن  پایان نیافتنی است.

•از دیگر نکات عمده در طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری این است که در این نوع طرح دعوا، حکم به تعدیل از روز دقیق دادنامه صدور یافته باشد ، تاریخ دادنامه ملاک گذشت مدت زمان ۳ سال مد نظر قانونگذار است نه زمان صادر شدن دادخواست.

• 

شرایط طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

براساس ماده ۴ قانون رابطه صاحب ملک و اجاره نشین سال ۱۳۵۶ ،صاحب ملک برای طرح لایحه تعدیل اجاره بها باید سامه ای که تعیین شده است را رعایت کند.

•انقضا مدت اجاره

ماده ۴ قانون رابطه موجر و اجاره نشین را منوط به انقضا مدت  کرده است. شروط انقضا مدت اجاره واضح است و برای این طرح دعوای تعدیل مال الاجاره این موضوع ضروری است.

•گذشتن ۳ سال کامل شمسی

از شروط دیگری که مرکز دادخواست تعدی واقع می شود و عدلیه در رسیدگی به ادعای تعدیل بایستی به آن دقت داشته باشد گذشتن ۳  سال کامل شمسی از مدت زمان مقرر در حکم قطعی است. در این صورت بایستی ۳ سال از آخرین تعدیل صورت گرفته گذشته باشد.

معادل قوانین عمومی قولنامه ها، تکلیف و وظیفه دو طرف قولنامه از زمان آغاز بستن قولنامه شروع می شود و فقدان به کارگیری اجاره نشین از مورد اجازه در راستای قولنامه، نفی کننده حق و حقوق صاحب ملک مبتنی بر تقاضای تعدیل نخواهد بود. امکان دارد اجاره نشین به علت مسائل و مشکلات قانونی یا شخصی قابلیت به کارگیری از موارد اجاره را نداشته باشد و فقدان بکارگیری اجاره نشین از مورد اجاره نمی تواند در مقام اثر گذار باشد چرا ‌که در طول اجاره ، صاحب ملک محل را به اجاره نشین واگذار کرده و در مقابل آن حق مطالبه مال الاجاره را دارد.

مستندات قانونی در طرح لایحه تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری

ماده ۴ قانون روابط موجر و اجاره نشین در سال ۵۶ موجر و اجاره نشین می تواند با اتکا به افزایش یا کاهش مخارج زندگی، تقاضای تجدید نظر وابسته به مقدار مال الاجاره را بکند، منوط به اینکه مدت اجاره پایان یافته و از تاریخ بکارگیری اجاره نشین از مورد اجاره یا از موعد مقرر در حکم قطعی که بر انتصاب یا معادل سازی مال الاجاره صدور یافته ۳سال کامل گذشته شده باشد.

دادگاه با جلب رای کارشناس قانونی، مال الاجاره را به قیمت منصفانه روز تعدیل خواهد کرد. حکم عدلیه در این خصوص قطعی است.

ماده ۵ قانون روابط موجر و اجاره نشین در سال ۵۶ موجر می تواند باقی مانده مال الاجاره را در خلال دادنامه تعدیل نیز درخواست کند‌

بنابراین دادگاه در خلال صدور حکم در خصوص برابر سازی اجاره نشین را به ادا باقی مانده از زمان تسلیم دادنامه تا تاریخ صادر شدن حکم، محکوم می کند. دایره اجرا موظف است غرامت تعویق تادیه از زمان قطعی تا زمان اعمال حکم را به قرار ۱۲ ٪  در سال محاسبه و از اجاره نشین وصول و به صاحب ملک داده می شود.

اجاره نشین هم می تواند در خلال دادخواست تعدیل اجاره بها ،باقی مانده ادا شده را به  الحاق غرامت تعویق تادیه به تفسیر فوق تقاضا کند.

تبصره-  ضوابط این ماده در وضعیتی که عدلیه ، حکم به انتصاب مال الاجاره صادر کند هم جاری می شود.