تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در محاکم ایران
در ابتدا برای آگاهی از تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه و چگونگی اجرای آن ها باید با چند اصطلاح رایج حقوقی آشنا شوید. موجر در زبان حقوقی به شخص صاحب عین مستاجره گفته می شود و مستاجر به شخص یا اشخاصی که مالی را به اجاره می گیرند گفته می شود. شورای حل اختلاف نیز یکی از نهاد های زیر نظر قوه قضائیه است که در جهت حل دعواهای مشخصی پیش می رود. خواهان طرف مدعی دعوا و خوانده طرف مقابل مدعی می باشد.
با دانستن اطلاعات بالا می توان وارد مبحث تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه شد. توضیحات را با یک مثال کاملا جا افتاده در بین عموم آغاز می کنیم. فرض می کنیم شخصی آپارتمان خود را به اجاره داده است و از موعد اجاره مستاجر گذشته و موجر در صدد تخلیه آپارتمان است. در این حالت موجر دو راه پیش رو دارد اگر قرارداد اجاره کتبی و ثبتی باشد، در قرارداد مدت اجاره و مبلغ مورد توافق ذکر شده باشد، به امضای حداقل دو شاهد رسیده باشد، از قرارداد دو نسخه تهیه شده باشد و مدت قرارداد تعیین شده پایان یافته باشد در این صورت باید به سراغ دستور تخلیه رفت.
اگر شرایط ذکر شده موجود باشد موجر می تواند بدون طی کردن مراحل قانونی دشوار دریافت حکم تخلیه، دستور تخلیه صادر کند. در غیر این صورت اگر شرایط ذکر شده در اجاره نامه رعایت نشود موجر باید دادخواست به شورای حل اختلاف ارائه دهد. با توجه به مطالب گفته شده در پاراگراف های بالا به طور نسبی با تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه آشنا شدیم. در بند های بعدی در مورد شرایط اجرای حکم تخلیه و دستور تخلیه و شرایط شمول آن ها به تفصیل بحث خواهیم کرد. بهتر است قبل از تهیه قرارداد آگاهی لازم را در این زمینه کسب کنید.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه (4)
برای دریافت حکم تخلیه و دستور تخلیه به کدام مرجع باید مراجعه کرد
در میان توضیح تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه باید بدانیم که اگر ملک خواهان مسکونی باشد برای صدور دستور تخلیه باید به شورای حل اختلافی که ملک در آن واقع شده است مراجعه کرد. اگر تجاری باشد باید به دادگاهی که ملک در آن واقع شده مراجعه کنیم. همچنین باید گفت که طبق ماده 473 قانون مدنی لازم نیست موجر صاحب عین مستاجره باشد ولی باید صاحب منافع آن باشد. با توجه به قوانین موجر و مستاجر تصویب شده، هر دو این فرایند ها در دسته پرونده های غیر مالی در محاکم هستند. طبق ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود. اگر پس از پایان انقضاء عقد، مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک تصرف کند موجر مستحق اجرت المثل خواهد بود.
اگر شرایط ذکر شده تنظیم قرارداد رعایت شود موجر و یا وکیل خواهان برای تنظیم دادخواست دستور تخلیه باید به دفتر خدمات مراجعه کند. باید از این موضوع نیز آگاهی داشت که طبق ماده 468 قانون مدنی اگر مدت اجاره در قرارداد معین نشود اجاره نامه باطل است. در صدور حکم تخلیه وقتی زمان اجاره نامه تمام شود یک مامور اجرا ابلاغیه را به مستاجر می رساند. در صورتی که مستاجر درخواست را جدی نگیرد همه موارد توسط مامور در ابلاغیه قید می شود.
اگر فقط اشیا مستاجر در ملک مورد نظر قرار گرفته باشد ولی خود شخص در آنجا نباشد، اسباب به انبار عمومی منتقل خواهند شد. بنابر مطالب ذکر شده در تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه اگر نکات گفته شده در اجاره نامه رعایت نشود نمی توان دستور تخلیه گرفت. در این زمان باید به سراغ حکم تخلیه که مراحل قانونی پیچیده تر از دستور تخلیه دارد رفت.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه (2)
با توجه به تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه چگونه می توان به سراغ حکم تخلیه رفت؟
طبق ماده 466 تا 500 قانون مدنی اگر شرایط شکلی اجاره نامه تکمیل نباشد باید به سراغ حکم تخلیه رفت. شرایط شکلی عبارت هستند از اینکه زمان منقضی شدن قرارداد در اجاره نامه ذکر شده باشد، مبلغ مورد اجاره در قرارداد ذکر شده باشد، حداقل دو شاهد اجاره نامه را امضا کرده باشند، و زمان اجاره نامه به پایان رسیده باشد. خواهان به شورای حل اختلاف و یا دادگاه ملک خود دادخواست حکم تخلیه ارسال می کند. خوانده موظف است تا 10 روز بعد از دریافت ابلاغیه اقدام به تخلیه ملک کند. امروزه با تاسیس سامانه ثنا دادگستری ابلاغیه های اشخاص به شماره ثبت شده در کد ملی آنها ارسال می شود.
این سیستم جدید مشکل عدم تحویل ابلاغیه به خوانده و طولانی شدن رویه قضایی در محاکم را حل کرده است. در صورتی که مستاجر ابلاغیه را جدی نگیرد و اقدامی در جهت تخلیه انجام ندهد اینکار توسط دادگاه انجام می شود. بعد از صدور حکم خواهان باید ودیعه ای که در زمان اجاره از مستاجر دریافت کرده است را به حساب دادگستری واریز کند. در این میان باید اشاره کرد که مستاجر طبق حکم قاضی می تواند حداکثر 2 بار مهلت 20 روز برای تخلیه ملک بگیرد. اگر موجر بیان کند که مستاجر در حین سکونت در عین مستاجره خسارت هایی به آن وارد ساخته است، می تواند با طرح دعوای جداگانه به توقیف ودیعه در حساب دادگستری بپردازد.
با توجه به مطالب ذکر شده در متن بالا می توان گفت که صدور دستور تخلیه از دادگاه سریع تر از حکم تخلیه است. در نهایت طرفین قرارداد باید در حین تنظیم اجاره نامه رسمی دقت کافی داشته باشند و شرایط ذکر شده را رعایت کنند. در این صورت بخش مبهمی در اجاره نامه برای طرفین پیش نمی آید و خوانده و خواهان به وظایف خود اشراف کافی خواهند داشت.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه (1)
در کدام بخش قانون مدنی در ارتباط با موجر و مستاجر بحث شده است؟
برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در ارتباط با عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر می توانید به ماده 466 تا 510 قانون مدنی مراجعه کنید. در این بخش از قانون مدنی توضیح داده شده که موجر و مستاجر چه وظایفی نسبت به هم دارند. به طور مثال ماده 467 قانون مدنی توضیح داده است که مورد اجاره فقط ملک نیست و اشیاء انسان و حیوان نیز می تواند باشد. چند ماده به طور کامل شرایط فسخ عقد اجاره را بیان می کند.گاهی اوقات طرفین قرارداد که به طور عادی سند اجاره تنظیم می کنند اطلاعی از بطلان سند خود ندارند به طور مثال گاهی موجر به دادگاه مراجعه کرده و در صدد دریافت حکم تخلیه قرار می گیرد در حالی که سند مذکور از زمان تنظیم باطل بوده است. برای جلوگیری از ایجاد چنین مشکلاتی بهتر است ماده 469 تا 472 قانون مدنی به دقت مطالعه شود.
گاهی اوقات نیز در پرونده های صدور حکم تخلیه مستاجر بر آن است که حقوق وی توسط موجر پایمال گشته است. در این صورت مطالعه ماده 475 و دیگر ماده های این چنین مستاجر را از حقوق خودش آگاه می سازد و پرونده را به بعد حقوقی دیگری منتقل می کند. گاهی نیز شرایطی برای عین مستاجره پیش می آید که عامل هر یک از طرفین می توانند باشند. مطالعه ماده 478 قانون مدنی موجب ایجاد آگاهی در متعاملین پرونده می شود. ولی به صورت کلی باید ذکر کرد که استفاده از یک وکیل متخصص و مجرب برای اثبات حقوق شما بهترین راه است.
