وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری (7)

با گروه عدالت نویسان در وقت و هزینه صرفه جویی کنید

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری

کمیسیون ماده 100 در شهرداری ها به منظور رسیدگی به ماده 100 قانون شهرسازی و پیگیری به موارد تخلف به وجود آمده است. وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری نیز شخصی است که به این ماده قانونی و نحوه رسیدگی به موارد شهرسازی مربوط به این ماده مسلط بوده و مسئول رسیدگی به آن می باشد. در هر کشوری برای ساخت و ساز شهری قوانینی وجود دارد که گاهی از سوی شهروندان رعایت نمی شود.

قوانین شهرسازی در ماده 100 شهرداری خلاصه شده است و نهاد یا مرجعی که بر رعایت این ماده قانونی نظارت دارد، کمیسیونی است که مرکز آن در شهرداری مستقر شده است و تحت عنوان کمیسیون ماده 100 شهرداری مشغول به فعالیت است. در ادامه این مقاله بیشتر با این کمیسیون آشنا خواهیم شد. اما وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری کیست؟ چه وظیفه و نقشی در رعایت این ماده قانونی دارد؟ تاثیر حضور وی در پرونده های مربوط به کمیسیون ماده 100 چیست؟ حیطه فعالیت وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری به چه مواردی خلاصه شده است؟

همه چیز در مورد کمیسیون ماده 100 شهرداری

افرادی که به نوعی درگیر ساخت و ساز ملک بوده اند و یا در خرید و فروش املاک شرکت داشته اند با نام کمیسیون ماده 100 شهرداری آشنایی دارند. وظیفه اصلی این کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی و ساخت و ساز شهری و مقابله با آن است. پس کسی که در ساخت و ساز ملک و یا ساختمانی تخلفی را انجام بدهد سر و کار او با این ماده قانونی و مرجع رسیدگی آن یعنی کمیسیون ماده 100 است. این مرجع در شهرداری ها مستقر شده اند و مادامی که افراد به نوعی با این کمیسیون درگیر شوند به سراغ وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری خواهند رفت. این کمیسیون از اهمیت ویژه ای برخوردار است زیرا مهمترین اهرم قانونی برای اجرای قوانین و ضوابط ساخت و ساز است.

کمیسیون مزبور با اینکه در شهرداری مستقر شده است اما دارای شخصیت حقوقی جداگانه ای از شهرداری است و همانطور که گفته شد این کمیسیون مرجعی است برای اجرای قوانین که بنابر مصلحت و ارتباط آن با اهداف شهرداری در این مکان یعنی در اداره  شهرداری مستقر است. کمیسیون ماده 100 خارج از محدوده مراجع قضایی قرار گرفته است اما دارای حکم و رای و قوانین مربوطه است از این حیث مرجع اجرای قانون محسوب خواهد شد. این سوال به وجود خواهد آمد که چرا این کمیسیون در مکان و حوزه شهرداری قرار گرفته است؟ در متن ذیل به این موضوع خواهیم پرداخت.

علت استقرار کمیسیون ماده 100 شهرداری در اداره شهرداری

همانطور که گفته شد؛ کمیسیون ماده 100 شهرداری دارای یک شخصیت حقوقی مستقل است و به عنوان مرجع اجرای قانون وظیفه تشخیص تخلف و نوع آن و اجرای قانون و تصمیم گیری در مورد ملک مورد تخلف و افراد صاحبان است. شاید این سوال برای شما پیش بیاید که چرا این کمیسیون شخصیت جداگانه ای از شهرداری ها دارد؟ اگر دارای شخصیت حقوقی مستقلی است چرا این مرجع سازمان یا اداره و یا مکان جداگانه ای از شهرداری ندارد؟ یا شهرداری ها می توانند جدا از این کمیسیون با موارد مورد تخلف برخورد داشته باشند؟

شهرداری یک نهاد خودگردان مستقل از دولت است که بودجه لازمه خود را تامین می کند شاید حق تعیین مالیات بر دارایی ها را داشته باشد اما حق تصمیم گیری در مورد تخلفات را نخواهد داشت. در حالتی که تخلفات شهرداری رخ خواهد داد شهرداری ها تنها مجاز به توقف ساخت و ساز هستند و باید برخورد با متخلف را به نهاد های قضایی بدهند. کمیسیون ماده 100 شهرداری همان مرجع حقوقی است که موظف است تا با بررسی دلایل و مدارک در نهایت تصمیم بر ادامه توقف بنا و یا رفع آن را گیرد. طبق قانون شهرداری مستقل از دولت بوده و یک سازمانی مستقل برای عمران و آبادی شهری است. اگر شخصی یا افرادی مرتکب تخلفاتی در ساخت و ساز داشته باشند شهرداری حق تعیین جریمه یا تخریب بنا را نخواهد داشت بلکه این مهم بر ذمه کمیسیون ماده 100 شهرداری است.

تنها نقش شهرداری در این موضوع خاص این است که موضوع را به کمیسیون مربوطه ارجاع دهد و یا در مورد تخلف صورت گرفته پرونده سازی کند و آن را به این کمیسیون ارسال نماید. کمیسیون حق تصمیم گیری در مورد پرونده ارجاعی را خواهد داشت. هدف کمیسیون نظارت بر رعایت قوانین شهرسازی است و هدف آن عمران و آبادی شهر با توجه به قواعد و پیروی از قوانین است و در صورتی که شخص در ساخت و ساز ها اهمال بورزد با وی برخورد قانونی لازم را داشته باشد. پس هدف شهرداری و کمیسیون در یک راستا قرار دارند اما وظیفه هر یک مشخص شده است پس با این تفاسیر قابل درک است که مرکز کمیسیون ماده 100 در شهرداری ها مستقر باشد چون حیطه کاری و اهداف آنان در ارتباط مستقیم و پیوسته به یکدیگر است. شاید لازم باشد تعریفی جامع و کلی از شهرداری داشته باشیم.

شهرداری ها

از سال 1283 هجری قوانین مربوط به شهرداری برای اولین بار در ایران به تصویب رسید و این قوانین تحت عنوان قوانین بلدیه شناخته شد. بلد به معنی شهر و سرزمین است. قبل از تاسیس بلدیه مردم محلی موظف به پاکیزه کردن شهرها و خیابان و کوچه بازار را داشتند اما از سال مذکور به بعد این وظیفه بر عهده بلدیه گذاشته شد. که در ایران  برای اولین بار در شهر تهران بلدیه یا شهرداری امروزی افتتاح شد تا وظایف مربوط به نظافت شهری را بر عهده بگیرد. تاریخچه ای کوتاه از ایجاد شهرداری ها بود که به استحضار رساندیم. در واقع شهرداری ها یک نهاد غیر دولتی و اجرایی عمومی هستند زیر نظر فردی به نام شهردار اداره خواهد شد و وظیفه شهرداری ها به طور خلاصه می توان به مواردی چون؛ حمل و جمع آوری زباله ها و پاکیزه نگه داشتن شهر، برقراری نظم در شهرک، دریافت عوارض شهرداری انجام خدمات آتش نشانی و صدور مجوز های ساخت و ساز شهری و به طور کلی وظایف عمران و آبادی شهر را بر عهده دارد. باید به این موضوع توجه داشته باشیم که در تعریف شهرداری گفته شد نهادی است غیر دولتی که حیطه وظایف آن اجرایی است یعنی نقش اجرا کننده را دارد. اما این نهاد زیر نظر و در حیطه قضایی مشغول به فعالیت است و بودجه شهرداری از منبع تامین کننده بودجه شهرداری است و خود این مسئولیت را بر عهده دارد.

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری کیست؟

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری وکیل متخصصی است که به قوانین شهرسازی و قوانین ماده 100 تسلط کافی داشته و در صورتی که افراد صاحبان ملک یا ساخت و ساز مشکلی در رابطه با ساختمان سازی خود داشته باسند و نیازمند مراجعه به این کمیسیون باشند وکیل مربوطه به راحتی و با رعایت قوانین مربوطه می تواند مشکل ایجاد شده را از طریق قانون حل و فصل نماید.

اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری

همانطور که پیشتر گفته شد کمیسیون ماده 100 شهرداری یک شخصیت حقوقی مستقل از شهرداری ها دارد که موظف به نظارت بر اجرای قانون و اجرای حکم مربوط به تخلفات را دارد. اعضای کمیسیون ماده شهرداری شامل یک نفر قاضی دادگستری است که از سوی رئیس قوه قضاییه به این سمت منصوب خواهد شد همچنین یک نفر نماینده وزارت که مسئول معرفی آ« وزیر کشور می باشد و یکی از اعضای انجمن شورای اسلامی نیز از اعضای تشکیل دهنده این کمیسیون است.

نماینده وزیر معمولا از سوی استانداران به عضویت کمیسیون ماده شهرداری در خواهند آمد اما صراحتا قانون اعلام کرده است که نماینده وزارت باید از سوی وزیر کشور انتخاب و منصوب شود مگر اینکه خود شخص وزیر کشور این اختیار را از خود تفویض کرده باشد به این معنی تصمیم گیری در موارد بخصوصی را به زیر دست بدهد این مهم معمولا بر اساس سیاست های دولتی و کاهش تشریفات و در راستای اصل تمرکز زدایی و کاهش مکاتبات اداری و انجام سریع روند اداری و بهبود عملکرد های مدیریتی انجام خواهد شد. که تصمیم گیری در مورد انتصاب نماینده وزارت در کمیسیون مزبور گاهی بر عهده استاندار هر استان می باشد.

این مهم در مورد تعیین قضات دادگستری نیز صدق می کند و وزیر دادگستری می تواند انتخاب و انتصاب قضات نماینده در کمیسیون ماده 100 شهرداری ها را به ریاست دادگستری استان منتقل نماید. لازم به ذکر است که نماینده وزیر دادگستری حتما باید قاضی دادگستری و نه کارکن دادگستری باشد.

نماینده شورای شهر نیز بر اساس مقررات قانون تشکیلات و انتخابات و وظایف شوراهای اسلامی در جلسه رسمی شورا یک نفر را به عنوان نماینده انجمن شورای اسلامی به کمیسیون ماده 100 شهرداری معرفی نمایند.

یکی دیگر از اعضای کمیسیون مذکور نماینده شهرداری است. بدیهی است که شهرداری در این کمیسیون نماینده ای داشته و در صورت لزوم مواردی را به نمایندگان و اعضای این کمیسیون متذکر شود. همچنین لازم به تذکر است که این نماینده حق تصمیم گیری و رای را نخواهد داشت. و تنها دلیل حضور وی ارائه توضیحاتی در مورد پرونده و علت مخالفت شهرداری در مورد مسئله پیش آمده است.

روند اجرای کمیسیون ماده 100 شهرداری به پرونده تخلف

همانطور که در متن فوق عنوان شد کمیسیون ماده 100 مسئول رسیدگی به تخلفات شهرسازی است و شهرداری ها تنها حق توقیف ساخت بنا را در صورت رویت تخلف را توسط ماموران دارد و موظف است تا پرونده تخلف را به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهد تا این مرجع به تخلف رسیدگی نماید. صاحبان ملک و سازندگان بنا با کمک وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری می توانند پرونده های تخلف خود را در این کمیسیون پیگیری نمایند.

پرونده ای که به این کمیسیون ارجاع داده می شود توسط شهرداری تنظیم خواهد شد و دلیل ارجاع آن به این مرجع مخالفت شهرداری با ساخت و و ساز است. همانطور که گفته شد یکی از وظایف شهرداری ها صدور مجوز ساخت و ساز است اما در صورتی که ساخت بنا را خلاف قوانین بداند و یا در ساخت بنا اشکال فنی و شهرسازی دیده شود این مجوز صادر نمی شود. در نتیجه این موضوع به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می شود. پس با توجه به گفته های فوق می توان روند اجرایی کمیسیون ماده 100 شهرداری را اینگونه بیان کرد.

پس از اینکه موارد مورد تخلف در ساختمان سازی و شهرسازی شناسایی شود شهرداری وارد عمل شده و اقدام به توقیف ساخت بنا می کند. در این صورت شخص ذی نفع به کمک وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری لایحه دفاعیه تنظیم خواهد کرد و به شهرداری ارسال می شود و لایحه مزبور همراه با پرونده تخلف وی به کمیسیون مزبور ارسال خواهد شد. جلسه رسیدگی به این پرونده بدون حضور شخص ذی نفع برگزار خواهد شد. اگر اعضای کمیسیون لازم بدانند در صورت ذکر توضیحاتی شخص ذی نفع را به جلسه کمیسیون احضار خواهند کرد و فرد در این صورت می تواند دفاعیات خود را بیان کند و اعضای کمیسیون خواستار توضیحات بیشتر و تکمیل کننده می شوند.

پس از برگزاری جلسه رسیدگی اعضای کمیسیون با توجه به توضیحات و مدارک و بررسی پرونده و همچنین بررسی ساختمان یا بنا اقدام به صدور حکم خواهند کرد. پس از ابلاغ حکم توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری یا مالک می توانند به حکم صادر شده اعتراض نمایند. مالک یا شخص ذینفع می تواند از طریق وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری اعتراض خود را ظرف مدت 10 روز به مرجع ذیربط ارسال نماید. پس مهلت زمانی برای اعتراض به حکم کمیسیون ماده 100 ده روز کاری می باشد و چنانچه در طی این ده روز اقدامی برای اعتراض صورت نگیرد حکم صادر شده لازم الاجرا می باشد.

مرجع رسیدگی به اعتراضات حکم کمیسیون ماده 100 کمیسیونی خواهد بود که اعضای تشکیل دهنده آن غیر از افرادی خواهد بود که در کمیسیون بدوی اقدام به صدور حکم نموده اند. حکمی که در این کمیسیون بر اعتراض شهرداری یا مالک صادر خواهد شد رای قطعی خواهد بود. آرای قطعی لازم الاجرا و غیر قابل اعتراض خواهند بود.

تخلفات مورد بررسی در کمیسیون ماده 100 شهرداری

طبق ماده 100 شهرداری مالکان املاک و اراضی که در محدوده خدماتی شهرداری واقع شده اند قبل از اقدام به هر نوع ساخت و سازی بایسیت مجوز های ساخت و ساز را از شهرداری دریافت نمایند. صاحبان املاک و اراضی و سازندگان ساختمانی می تواند از طریق وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری اقدامات لازم را برای صدور مجوز ساخت و عملیات های بعدی نظارت انجام دهند. لازم به یادآوری است که چنانچه تخلفی در حین یا پایان ساختمان سازی انجام شود شهرداری موظف به توقیف ساخت و ساز یا ملک تا تعیین تکلیف نهایی خواهد بود. اما همه تخلفات مربوط به عدم اقدامات لازم برای صدور مجوز نیست. تخلفاتی که در ساخت و ساز صورت می گیرد به قرار زیر می باشد؛

احداث بنا بدون مجوز ساخت یا پروانه ساخت

ساخت بنا خارج از پروانه مجوز و مازاد بر آن یا ساخت تراکم اضافی بنا

غیر قابل استفاده بودن پارکینگ یا عدم ساخت پارکینگ

تغییر کاربری غیر مجاز

تجاوز به معابر شهری

عدم استحکام کافی بنا

عدم رعایت ضوابط فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساخت بنا

تخلف مهندس ناظر بر ساخت و رعایت ضوابط ساختمان سازی

احداث بنا بدون مجوز ساخت

یکی از مواردی که معمولا در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح خواهد شد ساخت بنا بدون مجوز ساخت است. همانطور که پیشتر نیز گفته شد یکی از حدود و وظایف شهرداری صدور مجوز هایما این مجوز های ساخت می باشد. اما مجوز های ساخت در حیطه شهرسازی صادر می شود و برای اراضی خارج از محدوده شهری این مجوز صادر نخواهد شد. صدور مجوز های ساخت از سوی شهرداری در محدوده شهری نیز لازمه پرداخت هزینه هایی است که گاهی صاحبان اراضی و املاک برای فرار از این هزینه اقدام به ساخت بنا بدون مجوز ساخت می کنند که مسلما خلاف قوانین ماده 100 خواهد بود. در این صورت شهرداری اقدام به توقف عملیات ساخت بنا خواهد کرد و موضوع را با پرونده تشکیل شده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع خواهد داد. پس از بررسی های لازم به موضوع ساخت بنای بدون پروانه ساخت این کمیسیون رای خود را در دو حالت صادر و ابلاغ خواهد کرد.

چنانچه پس از بررسی های لازم توسط کارشناس و اعضای کمیسیون برای این مرجع محرز شود که ساخت بنا با عدم رعایت اصول بهداشتی و فنی همراه است بلافاصله رای به تخریب بنا صادر خواهد شد. رای صادره قابل اعتراض می باشد.

حال اگر پس از بررسی مدارک و نظر کارشناس برای اعضای مرجع کمیسیون محرز شود که ساخت بنا با رعایت اصول فنی و همچنین با رعایت کامل اصول بهداشتی بوده است و کاملا اصول شهرسازی در ساخت بنا رعایت شده است رای کمیسیون پرداخت جریمه از سوی صاحب ملک یا بنا خواهد بود و در صورت عدم پرداخت جریمه حکم به تخریب داده خواهد شد. در صورتی که جریمه به کمیسیون ماده 100 پرداخت شود و عوارض قانونی به شهرداری برگه پایان کار برای ساختمان صادر خواهد شد.

جریمه ساخت بنای بدون مجوز ساخت

همانطور که در متن فوق عنوان شد در صورتی که بنای ساخته شده بدون مجوز ساخت باشد اما اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در آن به درستی رعایت شده باشد کمیسیون ماده 100 رای به پرداخت جریمه صادر خواهد کرد. تعیین مبلغ جریمه به این صورت است که به ازای هر یک متر مربع ساختمان بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی واقعی ساختمان بایستی جریمه پرداخت شود.

تخلف تراکم اضافی بنا

ساخت بنا با مجوز اما با تراک مازاد یکی از بیشترین مورد تخلفاتی است که در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح خواهد شد. پروانه ساخت بنا تمامی مشخصات بنا من جمله مساحت زیر بنای ساختمان را دارا می باشد حال چنانچه بنای ساخته شده زائد بر مساحت زیر بنای درج شده در پروانه ساخت باشد تخلف محسوب می شود. تخلف تراکم اضافی بنا در کمیسیون ماده 100 به دو حالت بررسی خواهد شد. حکم صادر شده یا تخریب و یا پرداخت جریمه خواهد بود. در صورتی که در ساخت بنا اصول بهداشتی و فنی رعایت شده باشد کمیسیون حکم به پرداخت جریمه خواهد داد.

در صورتی که مالک جریمه را پرداخت نماید حکم تخریب تراکم اضافی را صادر خواهد شد. چنانچه تخریب و قلع اضافه بنا ضرورت نداشته باشد کمیسیون حکم بر پرداخت جریمه صادر خواهد کرد. عواملی که باعث صدور حکم به اخذ جریمه می شود شامل نوع استفاده از بنای اضافه شده و همچنین نوع مصالح استفاده شده است. همچنین موقعیت ملک از نظر جغرافیایی و مکانی در صدور حکم تاثیر گذار خواهد بود.

عدم احداث پارکینگ

موضوعی که در ساختمان سازی معمولا با مشکلاتی مواجه است عدم احداث پارکینگ و یا احداث پارکینگ غیر اصولی است موضوعی که ممکن است در ساختمان سازی مالکان یا مهندسان ساخت به آن توجهی نداشته باشند. هر ساختمانی طبق قوانین شهرسازی و ماده 100 باید دارای پارکینگ قابل استفاده باشد. در مجوز ساخت نیز حتما به این مورد اشاره خواهد شد اما شاید سازنده ملک اقدام به عدم ساخت پارکینگ نماید که در این صورت این موضوع از طریق ماده 100 مورد پیگیری قرار خواهد گرفت. در صورت وقوع چنین تخلفی کمیسیون ماده 100 شهرداری با بررسی وضعیت ساختمان اقدام به صدور حکم تخریب یا پرداخت جریمه و یا اصلاح ساختمان خواهد داد. به طور کلی حکمی که در این مرجع صادر خواهد شد به نوع تخلف و حالت و جهت آن بستگی دارد.

چنانچه ساختمان ساخته شده با رعایت همه اصول فنی و بهداشتی باشد و امکان اصلاح نیز موجود باشد ماده 100 دستور به اصلاح ساختمان را خواهد داد و سازنده ساختمان باید پارکینگ مناسب با نوع ساختمان را به بنا اضافه نماید. در صورتی که علاوه بر عدم ساخت پارکینگ اصول فنی و مهندسی و بهداشتی رعایت نشده باشد کمیسیون رای به تخریب ساختمان خواهد داد. در حالتی دیگر چنانچه بنای ساخته شده با رعایت کامل اصول بهداشتی و فنی باشد رای به پرداخت جریمه صادر خواهد کرد.

تغییر کاربری ساختمان

در نقشه جامعی شهری هر شهر کاملا محدوده شهری مشخص شده است و منطقه مسکونی و تجاری هر منطقه نیز تعیین شده است. شهرداری مکلف است با توجه به این نقشه پروانه ساختمانی هر بنا را صادر نماید. در پروانه ساخت نوع کاربری ساختمان مشخص می شود مثلا مشخص خواهد شد که ساختمان احداثی تجاری است یا مسکونی در نتیجه باید با توجه به مجوز کاربری اقدام به ساختمان سازی کرد. خلافی که صاحبان املاک یا سازندگان بنا ممکن است مرتکب شوند این است که ممکن است ملک مسکونی را محل کسب و دفتر کار نماید و یا ساختمان تجاری را محل سکونت خود نماید و یا مجوز ساخت برای ساختمان مسکونی صادر شده باشد اما ساختمان یا مالک ساختمان اقدام به ساخت ملک تجاری نماید. کمیسیون ماده 100 شهرداری با وقوع تخلف اقدام به صدور حکم تخلیه خواهد کرد و مالک را به تغییر کاربری مجبور خواهد کرد البته لازم به ذکر است که اجرای این حکم به ماموران شهرداری بستگی دارد.

تجاوز به معابر شهری

منظور از تجاوز به معابر شهری در واقع عقب نشینی نکردن مالک از محدوده است. ممکن است اراضی خریداری شده در زمان ساخت از محدوده خود عقب نشینی نمایند و این کار به منظور توسعه معابر عمومی و خیابان ها می باشد. زمانی چنین تخلفی رخ خواهد داد که مالک ساختمان در زمان بازسازی و نوسازی ملک خود به بر های اصلاحی شهرداری توجهی نداشته باشد و با بی توجهی به این موضوع اقدام به ساخت ملک نماید. معمولا در منطقه های قدیمی با بافت قدیمی در زمان نوسازی و ساختن دوباره ملک شهرداری مالک را مجبور به عقب نشینی خواهد کرد تا خیابان و معابر عمومی به شیوه اصولی گسترش یابند. مالکی به عنوان متخلف شناخته می شود در حقیقت به معابر شهری و کوچه و خیابان یا پیاده رو های شهرداری تجاوز نکرده است بلکه ملک ساخته شده جدید بر اساس همان مساحت قبلی زمین یا ملک خود ساخته شده است. بعضی از طرح های عقب نشینی فوری و ضرب الاجلی است و برخی از املاک با گذشت زمان مشمول طرح واقع می شوند. مالکی که قصد نوسازی ملک خود را دارد باید با رعایت این ماده قانونی تعمیرات و ساخت و ساز خود را شروع کند. شهرداری در صورت رویت تخلف، مکلف است عملیات ساخت را متوقف سازد و در کمیسیون ماده 100 اقامه دعوا نماید و مالک نیز به کمک وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری می تواند در این کمیسیون به دفاع از خود بپردازد.

عدم استحکام کافی بنا

یکی از تخلف های رایج در ساخت و ساز مستحکم نبودن بنا می باشد. طبق قواعد ساختمان سازی  چنانچه اصول فنی و مهندسی و بهداشتی و همچنین اصول مربوط به شهرسازی رعایت نشود بنای ساخته شده استحکام کافی را نخواهد داشت. ساختمانی که استحکام کافی را نداشته باشد ممکن است صدمات جبران ناپذیری را برای افراد ساکن و همجوار ساختمان به وجود بیاورد. این خسارت شامل خسارت مالی و جانی خواهد بود. طبق قانون ماده 100 کمیسیون مرجع موظف خواهد بود که حکم تخریب را صادر نماید. ممکن است ساختمان ساخته شده استحکام کافی را داشته باشد اما اصول فنی و بهداشتی در آن به درستی رعایت نشده باشد پس در این صورت رای کمیسیون ماده 100 شهرداری همان حکم تخریب خواهد بود. پس ساختمان سازان و مالک ساختمان برای جلوگیری از تخریب حتمی بنای خود لازم است تا بنای ساخته شده را با رعایت کامل اصول ساخت و سازی وفق دهند.

تخلفات مهندس ناظر

مهندس ناظر موظف به نظارت ساخت ساختمان بر اساس مجوز صادره شده است. همانطور که می دانیم گاهی تخلفات صورت گرفته در نتیجه اهمال ورزی مهندس ناظر است. ساختمانی که ساخته می شود باید با نظارت مستقیم مهندس ناظر ساخت صورت بگیرد و مهندس مربوطه بر تمام عملیات اجرای نظارت کافی داشته باشد. وظیفه مهندس ناظر این است تا مرحله به مرحله ساخت و ساز را با مجوز و پروانه ساخت مطابقت دهد و در صورت بروز تخلف یا اشتباه سهوی یا عمدی در ساخت ساختمان آن را متذکر شود در صورت عدم توجه به هشدار ها، مهندس ناظر موظف است تا موارد تخلف را به شهرداری گزارش دهد.

مهندس ناظر در پایان ساخت بنا و با صدور برگه پایان کار باید مطابق ساخت و ساز با مجوز ساخت را تایید نماید. تخلفات مهندس ناظر شامل؛ عدم گزارش تخلف به شهرداری و  ارائه گزارشي برخلاف واقع می باشد و در گزارش کتبی خود موارد تخلف را ذکر نکرده باشد. در حالتی که مورد تخلفی از ساختمان به کمیسیون مرجع ارجاع داده شود اعضای این کمیسیون ابتدا گزارش مهندس ناظر را مطالعه می نمایند در صورتی که این موارد در گزارش مهندس ناظر ذکر نشده باشد کمیسیون تخلف مهندس مربوطه را به نظام مهندسی گزارش داده خواهد شد.

لزوم حضور وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری در هر یک از موارد فوق

مالکان و ساختمان سازان ممکن است در صورت ارجاع پرونده ساختمان آنها به کمیسیون ماده 100 با روند پیگیری و رسیدگی آشنایی کافی نداشته باشند. وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری متخصص در امر رسیدگی به موضوعات حقوقی ساختمان سازی است. وکیل مربوطه با تسلط کافی بر مفاد قانونی و تبصره های این قانون به خوبی از موضوع مطرح شده به نفع موکل خود استفاده خواهد کرد. گاهی رفت و آمد به شهرداری و و پیگیری پرونده مطرح شده در صبر و حوصله برخی افراد نباشد یا پیگیری کردن مسائل حقوقی سردرگم کننده و یا خارج از سواد و دانش عمومی فرد باشد. در نتیجه وکیل متخصص در این زمینه به راحتی و قانونی می تواند مدافع حقوق افراد باشد. همچنین تنظیم لایحه اعتراضی و یا حضور احتمالی در جلسه رسیدگی کمیسیون و دفاع از موکل خود از دیگر مواردی است که حضور وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری را الزام می داند.

نقش وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری

زمانی که شهرداری اقدام به صدور اختیار به صاحب ملک خواهد کرد لازم است تا وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری متن ارسال شده را به دقت مطالعه نماید تا نوع تخلف مد نظر شهرداری مشخص نماید و راهکار های حل و فصل آن را در مواد قانونی جست و جو کند. لایحه و فرم دفاعیه های که در خلال این اختیار تنظیم خواهد شد نیازمند تسلط و سواد کافی وکیل متخصص در این امر است. بایستی مدارک لازم و جهات وقوع چنین تخلفی در متن لایحه دفاعیه گنجانده شود. پس از صدور اخطاریه لازم است تا صاحب ملک و یا نماینده قانونی وی ظرف مدت ده روز لایحه را به شیوه قانونی و متداول تهیه و ارسال نماید.

لازم است تا مالک و نماینده قانونی وی با مدارک شناسایی خود در شهرداری حضورا متن لایحه دفاعیه خود را تحویل دهند. چنانچه سازنده بنا یا مالک در جریان روند قانونی نباشد ممکن است متوجه مهلت مقرر شده در قانون نباشد و در مهلت تعیین شده لایحه دفاعیه را به شهرداری ارسال ننمایند. به هر حال کمیسیون ماده 100 با نظر به پرونده ارسالی شهرداری رای و نظر خود را صادر خواهد کرد اما نبود لایحه دفاعیه فرصت توضیحات مالک و دفاع از خود را از دست خواهد داد. پس نقش وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری در این موضوع پررنگ خواهد شد زیرا با تسلط به مراحل قانونی و قواعد و ضوابط به موقع عکس العمل های لازم را انجام خواهد داد و درصد پذیرش لایحه دفاعیه بیشتر خواهد شد.

متن ماده و تبصره های کمیسیون ماده 100 شهرداری

ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره های این ماده مرجع اعمال قانون بر تخلفات صورت گرفته است. وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری برای دفاع از موکل خود در مرجع مذکور فقط به این ماده و تبصره های بسنده نخواهد کرد. وی با در نظر گرفتن نوع تخلف صورت گرفته یا اتهام وارد شده به موکل خود تمامی مفاد قانونی لازم در خصوص قوانین شهرداری ها را به کار خواهد برد تا پرونده موکل خود را به نفع او فیصله دهد. در این بخش از مقاله لازم است تا متن ماده 100 شهرداری و تبصره های آن را بازگو نماییم.

متن ماده 100 شهرداری؛ مالکان املاک و اراضی که املاک آنها در محدوده شهری و یا در حریم شهری  قرار گرفته شده است باید قبل از شروع هر نوع عملیاتی و قبل از هر عمرانی و شروع ساختمان سازی و ساخت و ساز و یا تفکیک اراضی از شهرداری منطقه پروانه یا مجوز دریافت نماید. شهرداری ها می توانند از عملیات اجرایی ساختمان سازی بدون مجوز ساخت به وسیله مامورین خود جلوگیری نماید و یا ساختمان سازی یا هر عملیاتی خارج از مفاد واقع در پروانه ساخت اعم از اینکه ساختمان در زمین غیر محصور و یا در زمین محصور قرار گرفته شده باشد جلوگیری به عمل آورد.

تبصره 1

در هر یک از موارد مندرج در متن ماده از لحاظ اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی قلع تاسیسات و ساختمان خلاف مشخصات درج شده در پروانه ضروری است چنانچه بدون پروانه ساخت ساختمان سازی انجام و یا شروع شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده 100 مطرح خواهد شد. کمیسیون مزبور مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر و یکی از قضات دادگاه به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از عضو انجمن شورای شهر است. کمیسیون ماده 100 پس از وصول و دریافت پرونده به فرد ذینفع اعلام می کند توضیحات و دفاعیه خود را ظرف مدت ده روز به صورت کتبی ارسال نماید.

پس از انقضای مهلت داده شده به فرد ذینفع کمیسیون با حضور نماینده شهرداری که حق رای نخواهد داشت و فقط برای ارائه توضیحات حضور دارد جلسه را برگزار نماید و ظرف یک ماه رای خود را صادر نماید. در صورتی که شهرداری مانع از ساخت و ساز شده است لازم است تا ظرف مدت یک هفته موضوع را به کمیسیون ماده 100 اطلاع دهد در غیر این صورت این مرجع به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد. در حالتی که رای کمیسیون به قلع قسمتی یا تمام بنا باشد باید مهلت حداکثر دو ماهه را برای آن در نظر بگیرد و شهرداری موضوع را به مالک ابلاغ نماید. اگر مالک اقدام به قلع بنا انجام ندهد شهرداری وارد عمل خواهد شدو هزینه های آن را با وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

تبصره 2

در صورت ساخت اضافه بنا بر مساحت زیر بنای مندرج در مجوز ساختمانی که در حوزه مسکونی واقع شده است با در نظر گرفتن موقعیت مکانی بنا( ملک در خیابان فرعی یا اصلی و یا در کوچه باز یا بن بست قرار دارد)  و نبود ضرورت قلع اضافه بنا رای به پرداخت جریمه صادر شود. جریمه تعیین شده بر اساس نوع استفاده از بنا اضافه ساخته شده و مصالح ساختمانی به کار برده باشد. شهرداری مکلف به وصول جریمه خواهد بود جریمه تعیین شده نباید کمتر از حداقل یک دوم و از 3 برابر ارزش معامله ای بنا برای هر متر مربع بیشتر باشد. در صورت عدم پرداخت جریمه لازم است تا شهرداری دوباره پرونده را به کمیسیون ارجاع داده تا دستور تخریب صادر شود.

تبصره 3

در مورد ساخت اضافه بنا در حوزه استفاده از اراضی تجاری و اداری و صنعتی کمیسیون با توجه به موقعیت ملک و ضرورت قلع بنا رای به دریافت جریمه بدهد. که متناسب با فضای مورد استفاده و مصالح مورد استفاده می باشد. شهرداری مکلف به وصول جریمه خواهد بود. در صورت عدم پرداخت جریمه شهرداری پرونده را به کمیسیون جهت دستور تخریب ارجاع دهد.

تبصره 4

در مورد ساخت بنا بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی، در صورتی که اصول بهداشتی و شهر سازی و فنی رعایت نشده باشد کمیسیون اقدام به صدور رای دریافت جریمه خواهد کرد. به ازاری هر متر مربع یک دهم ارزش معاملاتی یا یک پنجم ارزش سرقفلی جریمه تعیین خواهد شد. هر کدام مبلغ بیشتری باشد از ذینفع دریافت خواهد شد. برای اضافه بنا زائد بر اساس تبصره 3 و 2 عمل خواهد شد.

تبصره 5- در صورت عدم ساخت پارکینگ و یا ممکن نبودن اصلاح آن، کمیسیون با توجه به بنای ساخته شده و موقعیت مکانی آن و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به دریافت جریمه دهد حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی بنا برای هر یک متر مربع فضای از دست رفته پارکینگ می باشد. شهرداری مکلف به اخذ جریمه و صدور پایان کار می باشد.

تبصره 6

مالکان موظف هستند تا در زمان نوسازی ملک بر اساس مجوز و پروانه ساخت و طرح های مصوب تجاوز به معابر شهری را رعایت نمایند. در صورتی که بر خلاف پروانه صادر شده تجاوزی از سوی مالک صورت بگیرد شهرداری موظف است از ادامه عملیات ساخت جلوگیری نماید و مراتب را به کمیسیون ارجاع دهد. در صورت عدم استحکام و عدم رعایت اصول بهداشتی و فنی موضوع باید در کمیسیون ماده 100 مطرح شود.

تبصره 7

مهندس ناظر مکلف است ساختمانی که زیر نظر او ساخته می شود به طور مستمر عملیات ساختمانی را با مفاد مجوز ساخت انطباق دهد. در پایان کار ساختمان را با نقشه و محاسبات فنی مطابقت دهد. زمانی که مهندس ناظر خلاف واقع گواهی را صادر نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری گزارش ندهد موضوع در کمیسیون مطرح خواهد شد و شهرداری موظف است مراتب را به نظام مهندسی گزارش دهد.

تبصره 8

دفاتر اسناد رسمی موظف هستند تا قبل از ثبت معامله برگه پایان کار و یا گواهی عدم تخلف تا تاریخ معامله را اخذ و در دفاتر ثبت نمایند. ساختمان هایی که قبل از تصویب ماده 6 تبصره الحاقی معامله شده اند و از تصرف مالک اولیه خارج شده اند و مورد معامله کل پلاک را شامل نشود ارائه گواهی عدم خلاف و پایان کار الزامی نیست. و تصریح و ثبت آن در معامله مانعی ندارد. در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه شهری ساخته شده اند و اسناد و مدارک آن گواهی این موضوع باشد و تصریح وثبت این مورد در سند مالکیت بلامانع می باشد.

تبصره 9

ساختمان هایی که تاریخ صدور مجوز ساخت آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری باشد مشمول تبصره یک نخواهد بود.

تبصره 10

آرای که از کمیسیون ماده 100 صادر می شوند قابل اعتراض خواهند بود و لازم است تا ذی نفع ظرف مدت ده روز به ارائه لایحه اعتراض اقدام نماید مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگری است که اعضای آن از اعضای کمیسیون صادر کننده رای نباشد.

تبصره 11

 آیین نامه ارزش معاملاتی بنا توسط شهرداری تنظیم شده و به تصویب انجمن شهر در خصوص دریافت جریمه قابل اجرا خواهد بود و ارزش معاملاتی بنا سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهی است.

مقالات حقوقی:

وکیل جرایم پزشکی

وکیل کلاهبرداری

وکیل جرایم اقتصادی

وکیل ماده 477

وکیل تخلفات اداری

وکیل ارث و میراث

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مشاوره با وکیل

09124857572

Call Now Buttonبا یک کلیک تماس بگیرید
×