ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای قانون زمین شهری
تاریخچه تصویب قانون ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای قانون زمین شهری
قانون ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای قانون زمین شهری در مورخ 1365/09/30 توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. بر اساس تبصره 4 ماده واحده مذکور اسناد مالکیت زمین های موات که تا تاریخ مذکور احیا نشده باشند باطل می شود. تفاوتی ندارد که مالکان این زمین ها سند مالکیت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم کرده باشند. بر اساس ابهاماتی که در این ماده و تبصره 4 آن به چشم می خورد، وزارت کشاورزی و ستاد مرکزی هیئت های واگذاری خواهان تصریح این ماده شدند. بنابر درخواست مذکور هیئت وزیران در مورخ 1366/07/08 آیین نامه ای را بر استناد تبصره 4 از ماده مذکور تصویب کرده و به اطلاع عموم رساندن. در ادامه به تحلیل بند های مربوط به ابطال اسناد مالکیت اراضی موات خواهیم پرداخت.
منظور از راضی موات، دایر و بایر چیست؟
در ابتدا برای داشتن درک صحیح از این موضوع بهتر است کمی در رابطه با اراضی موات، دایر و بایر توضیح دهیم. طبق تعریف قانونی، اراضی موات زمین هایی هستند که از ابتدای وجود خود تا زمان اعلام شده از جانب قانون سابقه احیا نداشته باشند. منظور از احیا یک سری اعمال مادی است که در جهت عمران و آبادی زمین توسط مالکین زمین انجام می گیرد. منظور از اعمال مادی همان اعمال فیزیکی هستند که در جهت بهره برداری از زمین انجام می شوند مثل شخم زدن و آبیاری و … .
منظور از زمین های بایر آن دسته از اراضی مواتی هستند که قبلا سابقه احیا داشته اند. یعنی این زمین ها از آغاز وجود خود تا زمان مشخص شده در قانون حداقل یک بار احیا شده اند. یا اینکه عملیات مربوط به احیا و آبادانی در آن ها انجام گرفته است. وجه تشابه اراضی بایر با موات این است که هر 2 در حال حاضر جزو اراضی موات محسوب می شوند. اراضی دایر نیز همانطور که از نامشان پیدا است، به آن دسته از اراضی گفته می شود که در حال حاضر مورد بهره برداری قرار گرفته اند. در واقع منظور از اراضی دایر، آن دسته از اراضی است که در گذشته احیا شده اند و اکنون نیز زنده هستند.
نحوه صدور رای موات بودن زمین و ابطال اسناد مالکیت توسط اداره ثبت
آیین نامه ای که سابقا و در جهت توضیح قانون ابطال اسناد مالکیت توسط هیئت وزیران به تصویب رسیده است دارای 17 ماده مرتبط است. طبق ماده 2 این آیین نامه فقط هیات های 7 نفره هستند که می توانند حکم موات بودن اراضی خارج از محدوده شهر را صادر کنند. حال ممکن است سندی که برای اراضی تنظیم شده رسمی باشد یا غیر رسمی. حداکثر 4 نفر از اعضای هیات 7 نفره باید رای صادر کنند. حداقل 3 نفر باید رای موات بودن زمین را صادر کنند تا صورت جلسه ای که تنظیم می شود حکم رسمی بودن داشته باشد. هیات های مذکور برای استحکام رایی که صادر کرده اند می توانند از نظر کارشناسان متخصص محلی نیز در صدور رای استفاده کنند.
بعد از اعلام موات بودن زمین مذکور صورت جلسه ای که رای در آن تنظیم شده است و حاوی تمامی اطلاعات دقیق ملک مورد نظر است به اداره ثبت اسناد فرستاده می شود. اداره ملزم است حداکثر تا مدت 1 ماه سابقه ثبتی زمین مذکور و اسم مالک یا مالکین زمین را به هیات 7 نفره اعلام کند. هیات موظف است در صورت مشخص بودن محل اقامت مالک رای صادره را به وی ابلاغ کند. در صورت مشخص نبودن آدرس مالک، باید به مدت 15 روز در 1 روزنامه محلی و 1 روزنامه کثیرالانتشار در 2 نوبت آگاهی کند.
شرایط اعتراض به حکم موات اعلام شدن اراضی
رای صادر شده از هیات 7 نفره در زمینه موات اعلام شدن اراضی و ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای قانون زمین شهری قابل اعتراض است. طبق تبصره 1 ماده 3 از این آیین نامه در صورتی که مالکین اراضی نسبت به رای هیات 7 نفره اعتراض کنند می توانند در دادگاه عمومی صالح طرح دعوی کنند. علاوه بر این امکان ارسال اعتراض نامه به صورت مستقیم به هیات های 7 نفره وجود دارد. هیات 7 نفره نیز موظف است اعتراض مذکور را به دادگاه صالح ارسال کند. بعد از بررسی هایی که توسط دادگاه صالح انجام می گیرد 2 حالت ممکن است پیش آید. در حالت اول ممکن است دادگاه خلاف رای هیات 7 نفره را صادر کند و تصدیق کند که زمین موات نبوده است.
در این حالت ممکن است نهاد زمین شهری اعتراض کند و پرونده به دادگاه صالحه دوم ارسال شود و در صورتی که در بین شعب محاکم اختلاف نظر پیش آید پرونده به دیوان عالی کشور جهت صدور نظر نهایی ارسال می شود. در این حالت دیوان با صدور رای وحدت رویه طریق نهایی را مشخص می کند. در حالت دوم، یعنی زمانی که اعتراض صاحب ملک توسط محکمه رد شود رای قطعی توسط دادگاه صالح صادر خواهد شد. در این حالت اگر سند ملک در اختیار هیات 7 نفره باشد باید برای ابطال سند به اداره ثبت تحویل داده شود. در صورتی که هیات 7 نفره به سند دسترسی نداشته باشند، سند توسط اداره ثبت اسناد باطل می شود.
خروج اراضی موات از حالت وثیقه
طبق مفاد تصویب شده در قانون زمین شهری، بعد از ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای قانون زمین شهری، اداره ثبت اسناد سند جدیدی را به نام دولت جمهوری اسلامی تصویب می کند. از این به بعد دولت رسما و قانونا ید تملک به این اراضی را دارد. طبق مفاد این آیین نامه فروش و یا واگذاری این اراضی و به کارگیری آن در بخش های مختلف دولتی و غیر دولتی فقط توسط دولت جمهوری اسلامی ایران امکان پذیر است.
یکی از تبصره های بسیار مهم در رابطه با ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای قانون زمین شهری، در زمینه اراضی موات از وثیقه است. یعنی اگر ملکی که قبلا توسط مالک به عنوان وثیقه در سیستم مشخصی به ثبت رسیده است، به عنوان موات اعلام شود، زیر نظر اداره ثبت اسناد از حالت وثیقه خارج خواهد شد. یعنی بدهی ها و سایر مفاصاحساب های مالک از سایر اموال او پرداخت خواهند شد.
