نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی

نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی

از نظر قانونی قرارداد اجاره صحیح چگونه منعقد می گردد؟

عقد اجاره به معنای انتقال منافع ملک برای مدت معینی در ازای دریافت مالی است. در واقع با انعقاد قرارداد اجاره، ملک مورد اجاره برای مدت مشخص به مستاجر واگذار می گردد. اجاره دهنده ملک را موجر و کسی که ملک را اجاره می کند، مستاجر می نامند. در حقوق کنونی ایران دو قانون لازم الاجراء در خصوص اجاره املاک تصویب شده است. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به بیان مهمترین قواعد و نکات مربوط به عقد اجاره املاک پرداخته است. همچنین در سال 1376 قانونگذار قانون روابط موجر و مستاجر جدیدی تصویب نمود و در آن به تکمیل قواعد مربوط به اجاره پرداخت. همچنین در ضمن قانون مزبور برخی از مقررات قانونی مربوط به روابط موجر و مستاجر که پیش از این لازم الاجرا بود فسخ گردید.

به طور کلی ملک مورد اجاره ممکن است کاربری تجاری یا مسکونی داشته باشد. کاربری یک ملک را شهرداری تعیین می نماید. از نظر قانونی اجاره ملک تجاری مستلزم رعایت قواعدی مثل پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی است. ملک مسکونی ملکی است که برای اقامت و سکونت اشخاص حقیقی مناسب باشد. از نظر قوانین شهرداری ملک مسکونی باید مشخصاتی مثل پارکینگ، سرویس بهداشتی و … داشته باشد. در ادامه این نوشتار مهمترین نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی را مورد بررسی قرار می دهیم.

مهمترین نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی در صورتی که اجاره نامه عادی باشد

اجاره ملک مسکونی مستلزم تنظیم اجاره نامه است. اجاره نامه ممکن است به صورت سندی رسمی و با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم گردد. همچنین ممکن است به صورت مکتوب و به موجب سند عادی اجاره نامه در دفاتر مشاوره املاک و … تنظیم گردد. در مورد اجاره نامه نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی از قرار زیر است:

چنانچه میان موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم نشده باشد و عقد اجاره به صورت شفاهی انعقاد یافته باشد، هر یک از طرفین موجر و مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست، طرف دیگر را ملزم به تنظیم اجاره نامه بنماید.

اجاره بها یا مبلغی که مستاجر باید به موجر پرداخت کند، در ضمن اجاره نامه قید می گردد. با این حال طبق ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، هریک از طرفین می تواند تعدیل میزان اجاره بها را از دادگاه تقاضا کند.

اجاره نامه عادی حداقل باید در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر برسد.

نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد

اجاره نامه رسمی از قدرت لازم الاجرایی بیشتری نسبت به اجاره نامه عادی برخوردار است. برای مثال در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه ملک مورد اجاره با مراجعه به دوایر ثبتی و صدور اجرائیه، به طور فوری ممکن است. علاوه بر این بنابر ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد از قرار زیر است:

تنظیم اجاره نامه رسمی باید در دفتر اسناد رسمی و با حضور سردفتر صورت گیرد.

در اجاره نامه رسمی باید شغل موجر و مستاجر و همچنین نشانی محل اقامت هر کدام به طور کامل و مشخص ذکر شود.

نشانی کامل ملک مورد اجاره و همچنین این نکته که از نظر قانونی نشانی ذکر شده اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد، باید قید گردد.

باید قید گردد که ملک مورد اجاره در تصرف چه کسی است و چنانچه در تصرف مستاجر نیست باید معلوم گردد مورد اجاره چه زمانی و به چه صورت تحویل مستاجر می شود.

اصولاً در اجاره نامه رسمی مهلت پرداخت اجاره بها توسط مستاجر 10 روز پس از رسیدن زمان پرداخت هر قسط می باشد، مگر این که طرفین در این خصوص به نحو دیگری توافق کنند.

در اجاره نامه رسمی باید قید گردد که ملک مورد اجاره به منظور سکونت، کسب و پیشه، انبارداری و هر منظور مشروع دیگری اجاره داده می شود.

در اجاره نامه رسمی باید قید گردد که آیا مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً، جزئاً یا به صورت اشاعه دارد یا خیر؟

در اجاره نامه رسمی باید قید گردد که، مستاجر موظف است در صورت انقضای مدت اجاره و ادامه سکونت وی باید اجرت المثل ایام سکونت را به موجر پرداخت نماید.

نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی در مورد فسخ اجاره

عقد اجاره از انواع عقد لازم به شمار می رود. یعنی در طول مدت اجاره اصولاً هیچکدام از طرفین موجر و مستاجر نمی توانند آن را فسخ کرده و از ادامه یافتن این عقد جلوگیری کنند. لیکن در صورت وجود برخی از شرایط قانونی برای موجر، مستاجر یا هر دوی آنها حق فسخ اجاره نامه به وجود می آید. طبق مواد 12 و 14 قانون روابط موجر و مستاجر نکات لازم هنگام اجاره ملک مسکونی در مورد ایجاد حق فسخ اجاره نامه به ترتیب زیر است:

چنانچه ملک مورد اجاره با ویژگی های ذکر شده در اجاره نامه تطابق نداشته باشد، مستاجر حق فسخ اجاره نامه را خواهد داشت.

اگر در اثنای اجاره در ملک مسکونی مورد اجاره عیبی حادث گردد که نتوان آن را رفع کرد.

اگر مستاجر در ملک مسکونی مورد اجاره مرتکب تعدی و تفریط شود، موجر حق فسخ خواهد داشت .

اگر مستاجر در اثنای عقد اجاره فوت نماید و همه ورثه وی درخواست فسخ قرارداد را داشته باشند، اجاره نامه فسخ می گردد.

چنانچه پس از پایان مدت اجاره، موجر برای سکونت خود یا افراد تحت تکفل خویش به ملک مسکونی مورد اجاره احتیاج داشته باشد، می تواند اجاره نامه را فسخ نماید.

اگر پس از پایان یافتن مدت اجاره موجر بخواهد در ملک مورد اجاره ساختمان جدیدی احداث نماید، حق فسخ دارد. البته اعمال حق فسخ در این مورد منوط به ارائه پروانه ساخت یا مجوز از شهرداری است.

چنانچه مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، ملک مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق فسخ خواهد داشت. این مورد اعم است از این که انتقال ملک مورد اجاره به تنظیم اجاره نامه صورت گرفته باشد، یا به صورت عملی مورد اجاره در اختیار دیگری قرار گرفته باشد.