دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

چگونگی ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مراحل انتقال سند رسمی از فروشنده به خریدار در دعوای ملکی محسوب می شود. اما این دادخواست چه زمانی تنظیم می شود و چه شرایطی برای تنظیم آن وجود دارد، موضوع بحثی است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

به طور کلی سند از نظر قانونی به دو صورت عادی و رسمی شناخته می شود. هر نوع سندی که تحت نظارت قانونی و با حضور نماینده قانون مانند دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود یک سند رسمی محسوب می شود و هر سند غیر از آن را سند عادی می نامند. مثلا سند مالکیت خانه که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شود یک سند رسمی است و قولنامه ها یا اسناد بین طرفین که بدون حضور در دفاتر رسمی یا بدون حضور نماینده قانونی امضا شود یک سند عادی محسوب می شود.

کاملا می توان حدس زد که اسناد رسمی اعتباری بالاتر از اسناد عادی دارند. در واقع اگر اختلافی میان سند رسمی و سند عادی یک ملک وجود داشته باشد، دادگاه رای را به سند رسمی می دهد. زیرا این سند از نظر قانونی اعتبار بالاتری دارد. همچنین توجه داشته باشید که در مساله مالکیت بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد (همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است)، قانون تنها فردی را که در سند رسمی به عنوان مالک معرفی شده می شناسد و هیچ سند عادی نمی تواند خلاف این موضوع را ثابت کند.

در برخی از موارد، مانند سند مالکیت خودرو تنها سند رسمی مورد وثوق مراجع قضایی است و هیچ سند عادی نمی تواند مالکیت فرد را مشخص کند. از این رو در خرید و فروش یک ملک یا مال منقول، خریدار بهتر است نسبت به انتقال سند رسمی از فروشنده اقدام کند. البته به موجب این قانون این انتقال بر عهده فروشنده است. پس می توان حدس زد که در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خریدار و خوانده فروشنده خواهد بود.

موارد دعوی مالکیت در مورد انتقال سند رسمی

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که در یک انتقال مال منقول مانند ملک یا خودرو و … فروشنده اقدام به انتقال سند رسمی به خریدار نکند. در این حال خریدار حق دارد نسبت به انتقال سند رسمی درخواست کند.

در مواردی هم که خرید و فروشی صورت گرفته است و فروشنده حاضر به انتقال مال به خریدار نیست، ابتدا خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم کند تا بر اساس آن فروشنده در ابتدا با الزام تنظیم و انتقال سند مواجه شود و سپس دادگاه به دعوی آن ها در مورد انتقال ملک رسیدگی کند. در کلام ساده تر خریدار پیش از این که بخواهد ادعای مالکیت در مورد ملک یا مال منقول داشته باشد باید ابتدا نسبت به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مبادرت کند تا دادگاه بر اساس صحت این انتقال، مالکیت خریدار را بررسی کند.

بنابراین اگر بخواهیم به طور خلاصه بیان کنیم، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی زمانی ارائه می شود که خریدار و فروشنده طی یک سند عادی نسبت به انتقال ملک یا مال منقول به توافق رسیده اند و این سند عادی به امضای طرفین رسیده است، اما فروشنده نسبت به انتقال سند به صورت رسمی امتناع می ورزد و حاضر به انتقال رسمی سند به خریدار نیست. همانطور که در بالاتر نیز بیان کردیم این انتقال تماما بر عهده فروشنده است. در کلام ساده تر حتی اگر در سند عادی نسبت به انتقال سند رسمی توسط فروشنده حرفی به میان نیامده باشد، بر اساس قانون این فروشنده است که باید نسبت به انتقال سند رسمی اقدام کند.

حال در صورت امتناع فروشنده از این انتقال چه کار باید کرد؟ قبل از تنظیم و ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید خریدار به چند نکته توجه داشته باشد. در ادامه به این موضوع خواهیم پرداخت.

• 

طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

در مورد دعوی تنظیم سند رسمی دو حالت بیشتر وجود ندارد. در حالت اول خریدار و فروشنده در سند عادی روز و دفترخانه ی معینی را برای انتقال سند رسمی در دفترخانه مشخص می کنند و در حالت دوم هیچ روز مشخصی در سند عادی برای این انتقال بیان نشده است.

مشخصا در حالت اول کمی کار برای طرح دعوی انتقال سند رسمی ساده تر است. زیرا بر اساس همان سند عادی فروشنده که مکلف به انتقال سند رسمی می باشد، در زمان مشخص در دفترخانه حضور پیدا نکرده است و این کار به منزله امتناع از انتقال سند است. در این حالت خریدار می تواند با گرفتن یک گواهی رسمی از دفتر اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور فروشنده در دفترخانه اقدام به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه کند.

اما در حالت دوم کمی راه طولانی تر است. ابتدا خریدار باید طی اظهارنامه ای از فروشنده بخواهد که در روز و دفترخانه ای مشخص برای انتقال سند حضور پیدا کند. در صورتی که فروشنده بدون هیچ دلیل موجه و بدون اطلاع از حضور در زمان و دفترخانه مشخص امتناع کند، فرد می تواند همان گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه تهیه کند و سپس بر اساس این مدرک اقدام به تنظیم و ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی کند.

• 

چند نکته در مورد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

قبل از آن که بخواهیم به شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بپردازیم بهتر است به چند مهم در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کنیم.

نکته اول و بسیار مهم این است که تنها دادگاه و مقام قضایی در مواردی به این دعوی ها می پردازند که تنظیم سند رسمی برای مال منقول از نظر عرف و قانون وجود داشته باشد. در کلام ساده تر اگر بخواهیم بگوییم دادگاه تنها زمانی دست به کار می شود که داشتن سند رسمی برای یک مال منقول کاملا از نظر عرف قابل قبول باشد. در صورتی که خریدار برای یک مال منقول که از نظر عرف تا پیش از این سند رسمی چندان معنایی نداشته یا ضرورتی برای آن وجود ندارد، طرح دعوی کند، این دعوی رد می شود.

نکته دیگر این است که دادگاه محل تنظیم سند عادی به عنوان دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوی انتخاب می شود. بنابراین شما به عنوان خواهان باید گواهی عدم حضور فروشنده و همچنین دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه محل دفتر اسناد رسمی تقدیم کنید.

نکته دیگر این است که از نظر منطقی و به شرط احتیاط بهتر است در کنار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست دستور موقت برای جلوگیری از فروش مال به غیر نیز ارائه دهید. این موضوع از این جهت اهمیت دارد که فروشنده نتواند در این مدت بر اساس سند رسمی مال را به شخص ثالث منتقل کند. چرا که در صورت بروز این  اتفاق فروشنده می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی شما را موضوعا منتفی کند. زیرا همانطور که در بالاتر نیز بیان کردیم، سند رسمی بر سند عادی اولویت دارد. در صورتی که فروشنده سند رسمی را به نام فرد دیگری منتقل کند عملا سند رسمی شخص ثالث بر سند عادی شما برتر می شود و این مشکلی است که می تواند مسئله شما را بسیار پیچیده تر کند. گروه وکلای پارسا می توانند درباره این موضوع بیشتر به شما راهنمایی کنند.

• 

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

همانطور که در شکل مشاهده می کنید برگه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی درست مانند تمامی دادخواست هایی است که به مقام قضایی ارائه می شود. در این دادخواست موارد مختلفی از جمله خوانده، خواهان، مدارک، شرح دادخواست و … وجود دارد.

در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهان خریدار و خوانده فروشنده است. در بخش مدارک شما به عنوان خواهان باید مدارک زیر را همراه با دادخواست به دادگاه ارائه بدهید:

تصویر یا کپی قولنامه یا هر نوع سند رسمی فی ما بین خریدار و فروشنده در ارتباط با ملک یا مال منقول مطرح شده در دادخواست

استعلام ثبتی

تصویر یا کپی گواهی عدم حضور خوانده ( فروشنده ) در دفتر ثبت اسناد رسمی مشخص

در صورتی که کار شما توسط یک وکیل پیگیری می شود تصویر یا کپی وکالتنامه باید وجود داشته باشد.

شما در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می توانید به قانون ثبت اسناد رسمی و همچنین قانون مدنی اتکا داشته باشید. اگر احساس می کنید در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیاز به کمک دارید گروه وکلای پارسا آماده کمک به شما هستند.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

•