لایحه در خصوص الزام به فک رهن

لایحه در خصوص الزام به فک رهن

لایحه در خصوص الزام به فک رهن

لایحه در خصوص الزام به فک رهن، به کمک افرادی می‌آید که به هر دلیلی از جمله گرفتن وام از بانک و یا شخص دیگری، مجبور به ارائه وثیقه بوده‌اند و بعد از گذشت مدتی و پس از تسویه بدهی خود تقاضای آزاد کردن ملک خود را دارند. در مواردی که رهن‌گیرنده از آزاد کردن سند امتناع می‌کند، فردی که تقاضای فک رهن را دارد، می‌تواند درخواست خود را از مراجع قانونی پیگیری کند. برای پیگیری چنین مواردی نیاز است تا در ابتدا اطلاعاتی در مورد شرایط و نحوه فک رهن بدست آوریم.

رهن به چه معناست؟

طبق تعریف موجود در ماده 771  قانون مدنی اگر بدهکار، مالی را تحت عنوان ضمانت و یا وثیقه به طلبکار خود بدهد، بدهکار را “راهن یا رهن‌‌دهنده”، طلبکار را “مرتهن یا رهن‌گیرنده” و مالی که برای ضمانت گذاشته شده است را “عین مرهونه” می‌گویند. در واقع طلبکار با دریافت این ضمانت اطمینان حاصل می‌کند که در صورت پرداخت نشدن بدهی توسط بدهکار می‌تواند طلب خود را از وثیقه‌ای که نزد او به امانت گذاشته شده وصول کند. برای مثال افراد در زمان دریافت وام از بانک‌ها، ملکی را به عنوان ضمانت در گرو بانک قرار می‌دهند که در صورت پرداخت نشدن اقساط وام، امکان فروش ملک از طرف بانک وجود دارد.

شرایط و قوانین قرارداد رهن:

مالی که به عنوان وثیقه قرار داده می‌شود باید قابل لمس باشد. به عنوان مثال حق سرقفلی چون دیده نمی‌شود، نمی‌تواند به عنوان رهن قرار داده شود.

امکان اجاره ملکی که در رهن است توسط مالک اصلی آن وجود دارد اما مالک اجازه فروش را ندارد. البته می‌توان ملک را به صورت قولنامه‌ای به فروش رساند ولی امکان تغییر سند وجود ندارد. لذا اگر قصد خرید ملکی را دارید حتما از وضعیت آن استعلام گرفته و اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر در رهن نباشد.

امکان فسخ قرارداد رهن از جانب مرتهن و به صورت یکطرفه وجود دارد، اما در صورتی که راهن قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، به اجازه طلبکار نیاز دارد.

• 

فک رهن چیست؟

فک رهن به معنی آزاد کردن سندی است که به عنوان وثیقه در رهن طلبکار قرار داده شده است. فک رهن در سه مورد اتفاق می‌افتد:

تسویه حساب کامل بدهی توسط بدهکار

انصراف طلبکار از طلب خود و یا رهنی که در اختیارش است.

از بین رفتن عین مرهونه

درصورتی که بعد از وقوع هریک از موارد فوق فک رهن صورت نگیرد استفاده از لایحه در خصوص الزام به فک رهن مطرح می‌شود که در ادامه به صورت کاملتری به آن پرداخته می‌شود.

زمانی که مرتهن بانک باشد دو روش کلی برای فک رهن پیش‌روی راهن قرار دارد: تسویه حساب کامل بدهی، سپرده‌گذاری.

تسویه حساب کامل: یکی از راه‌های فک رهن تسویه حساب کامل بدهی باقی‌مانده به بانک است. فردی که قصد فک رهن را دارد می‌تواند با مراجعه به بانک، درخواست خود مبنی بر تسویه حساب کامل بدهی ارائه دهد و با پرداخت باقی‌مانده بدهی به صورت یکجا ملک خود را از رهن خارج کند.

سپرده گذاری: در این روش شما می‌توانید با محاسبه 110 درصد بدهی باقی‌مانده به بانک و پرداخت این مبلغ به بانک به عنوان سپرده، ملک خود را از رهن خارج کنید. این مبلغ تا پرداخت کامل اقساط نزد بانک باقی می‌ماند و سود بانکی نیز به آن تعلق می‌گیرد.

اما انتخاب یکی از این دو روش به شرایط بدهکار بستگی دارد. اگر بدهکار تعداد کمی از اقساط خود را پرداخت کرده باشد انتخاب روش اول یعنی تسویه حساب کامل برای او به صرفه‌تر است، زیرا با توجه به اینکه برای تسویه حساب به صورت یکجا اصل مبلغ بدهی دریافت می‌شود، در اینصورت فرد سود کمتری به بانک پرداخت می‌کند. لازم به ذکر است در بازپرداخت بانکی سود وام در اقساط اول بیشتر دریافت می‌شود. پس اگر تعداد بیشتری از اقساط پرداخت شده باشد روش دوم برای فک رهن روش بهتری است.

الزام به فک رهن

زمانی که راهن بدهی خود را به صورت کامل پرداخت کرده باشد اما مرتهن وثیقه را آزاد نمی‌کند و یا در واقع فک رهن انجام نمی‌شود، لایحه در خصوص الزام به فک رهن به کمک بدهکار می‌آید. او طبق این لایحه می‌تواند دادخواست فک رهن را به مراجع قضایی ارائه دهد. حالت دیگری نیز وجود دارد که لایحه در خصوص الزام به فک رهن مورد نیاز است. زمانی که فرد ملکی را که در رهن بوده به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده و فروشنده متعهد است تا زمان تنظیم سند ملک را از رهن خارج کند، ولی به تعهد خود عمل نمی‌کند، در اینصورت خریدار با استناد به لایحه در خصوص الزام به فک رهن می‌تواند احقاق حق کند. در این حالت خواهان کسی است که درخواست فک رهن را داده و خوانده کسی است که موظف به فک رهن است. همچنین در حالت دیگر ممکن است در طی قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد. در اینصورت سازنده ملزم به فک رهن می‌باشد. زمانی که سازنده به تعهد خود عمل نکند، مالک می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن را از طریق مراجع قانونی پیگیری نماید.

برای تنظیم دادخواست الزام به فک رهن مدارکی جهت ارائه به مراجع قانونی مورد نیاز است:

کپی سند رهنی

کپی قرارداد رهنی

کپی اسناد پرداخت بدهی

لازم به ذکر است که همه موارد فوق باید کپی برابر اصل بوده و به دادگاه محلی که ملک در آن قرار دارد تحویل داده شود.

بعد از برگزاری جلسات دادگاه و صدور رای نهایی به نفع خواهان و یا همان کسی که درخواست فک رهن را دارد، 10 روز به خوانده و یا همان کسی که متعهد به فک رهن بوده است، زمان داده می‌شود تا اقدامات لازم را انجام دهد و ملک را از رهن خارج کند. در صورتی که در زمان مقرر خوانده به حکم ابلاغ شده عمل نکند، خواهان می‌تواند طبق ماده 47 قانون مدنی درخواست توقیف اموال خوانده را به دادگاه ارائه داده تا با فروش اموال اقدام به تسویه بدهی و فک کند و ملک را از رهن خارج کند. در صورتی که خوانده اموالی نداشته باشد، خواهان می‌تواند بدهی را پرداخت کرده و اقدام به فک رهن کند و با جلب خوانده طلب خود را از او مطالبه کند.

با توجه به موارد گفته شده توصیه می‌شود در زمان خرید ملک بررسی‌های لازم را انجام داده و تا حد امکان از معامله ملکی که در رهن است، پرهیز کنید تا با مواردی نظیر آنچه در بالا به آنها اشاره شد برخورد نکنید و ملزم به استفاده از لایحه در خصوص الزام به فک رهن نباشید.