مشخص کردن قانونی حریم املاک

مشخص کردن قانونی حریم املاک

حریم چیست؟

حریم به این معنی است که بپذیرید یک محیط ممنوعه است و در واقع جزئی از ملک یک فرد می باشد. همچنین مطابق با قانون در حکم ملک مالک است. در لغت نیز حریم معنی ممنوع می دهد، یعنی هر آنچه که شکستن آن جایز نمی باشد.

مفهوم حریم املاک چیست؟

در ابتدا در رابطه با چگونگی مشخص کردن قانونی حریم املاک باید بدانیم که حریم املاک چه مفهومی دارد. یکی از عامیانه ترین مفاهیم برای حریم املاک محیط اطراف و پیرامون ملک است که مالک نسبت به آن حق و حقوق خاصی دارد. در واقع محیط اطراف ملک جزء حریم شخصی محسوب می‌شود و اثبات کردن آن نیز به مراحل قانونی نیازمند است. برخی از مردم تصور می‌کنند که محیط اطراف ملک از اهمیت چندانی به لحاظ قانونی برای مالکین برخوردار نیست و تنها خود ملک ارزش بالایی دارد. ولی باید بدانید که حریم املاک نیز به اندازه خود ملک از ارزش بالایی برخوردار است و مالک می‌تواند از آن بهره مند شود.

قانون مدنی در ماده 136 حریم ملک را به این شکل تعریف کرده است: « حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن محسوب می‌شود که کمال انتفاع از آن ضروری است». این ماده می گوید حریم ملک جزء حق قانونی مالک به شمار می آید. همچنین او به بهترین شکل ممکن می‌تواند آن را مورد استفاده قرار دهد. هر ملک حریم مشخصی دارد تا محدوده مالکیت آن به خوبی تشخیص داده شود.

در واقع هدف از ایجاد حریم در املاک را می‌توان اینطور در نظر گرفت که اشخاص مختلف، اجازه تجاوز به املاک دیگران را پیدا نکنند. همینطور  بتوان از ورود اشخاص بیگانه ای که احتمال دارد به پیرامون ملک ضرر و خسارت برسانند، جلوگیری کرد. برخی افراد به مدت طولانی و بدون اینکه به حریم قانونی املاک دیگران توجه داشته باشند، بهره برداری بسیار زیادی از محیط اطراف ملک دیگران می‌کنند. این امر باعث می‌شود مالکین نتوانند به خوبی از حق انتفاع خود بهره مند شوند.

مشخص کردن قانونی حریم املاک،  برای دفاع از حقوق صاحبان ملک، توسط قانونگذار ایجاد شده است. در اینصورت اگر فردی بخواهد از حریم املاک دیگران استفاده کند، پیگیری قانونی از سوی مالکین امکان پذیر است.

چگونگی تعیین مقدار و میزان حریم ملک

باید بدانید که برای مشخص کردن مقدار حریم املاک عوامل متفاوتی مثل محل زمین یا عرف منطقه ی جغرافیایی و … دخیل هستند. نکته قابل توجه این است که تعیین کردن حریم املاک در مناطق مختلف، متفاوت است و هر مکانی را باتوجه به شرایط طبیعی خود می سنجند.

 با این حال دو ماده 137 و 138 برای مشخص کردن قانونی حریم املاک در قانون مدنی آمده است که ابتدا این دو ماده را بررسی می کنیم. در ماده 137 قانون مدنی آمده است که اگر فردی دارای چاه آبی باشد و آب آن را تنها برای آشامیدن مورد استفاده قرار دهد، حریم ملک آن چاه تنها 20 متر خواهد شد. حریم ملک نیز برای چاه آبی که مخصوصا کشاورزی است، 30 متر خواهد شد.

بر طبق ماده 138 قانون مدنی باید حریم چشمه و قنات را برای زمین سست و نرم 500 متر در نظر گرفت و برای اراضی سخت 250 متر باشد. همچنین در صورتی که این مقدار حریم برای ضرر و آسیب های احتمالی کافی نباشد و از آن جلوگیری نکند، به میزان حریم ملک افزوده می‌شود. زمین رخوه در این ماده برای زمین نرم و حاصلخیزی آورده شده است که کشاورزی در آن به آسانی صورت می گیرد.

نحوه مشخص کردن قانونی حریم املاک در مراجع قضایی

باید برای مشخص کردن قانونی حریم املاک و گرفتن حکم برای حریم ملک خود، چند مرحله قانونی مشخص را گذراند. درخواست اثبات حریم املاک در دادگاه، نیازمند برخی مدارک است. درصورت عدم دارا بودن هر یک از این مدارک، باعث تاخیر رسیدگی به دعوا توسط مراجع قضایی می‌شود تا مستندات پرونده تکمیل و ارائه گردند. برخی از این مدارک سند رسمی ملک، درخواست استعلام از ملک، شماره پرونده استنادی و … می باشند که باید به دادگاه ارائه گردند تا حکم حریم ملکی دریافت شود.

پس از اینکه دادخواست برای مشخص کردن قانونی حریم املاک به دادگاهداده شد، دادگاه اول نظرات کارشناس رسمی در حوزه ثبتی را بررسی می کند و سپس برای رسیدگی بهتر به پرونده از پلاک های ثبتی کمک می گیرد. پس از آن اسناد و مدارکی را که توسط طرفین دعوا ارائه شده است، بررسی می کند تا حکم مقتضی صادر گردد.

طرح دعوا برای معین کردن حریم ملکی مشابه با سایر دعواها به ارائه کردن دادخواست به دادگاه نیازمند است تا به خواسته شما توسط مرجع قضایی شود. پرونده هایی از نوع پرونده های ملکی اساسا دارای پیچیدگی های خاصی هستند و رسیدگی به آن ها کمی زمان می برد. برای ارائه دادخواست مشخص کردن قانونی حریم املاک لازم است از وکلا با مهارت و با تجربه در امور ملکی کمک بگیرید تا مراحل رسیدگی به پرونده به خوبی طی شود. در صورتی که از وکلای مجرب برای این امر استفاده نکنید و اقدام به طرح دعوا اثبات حریم ملکی کنید، قطعا در ادامه رسیدگی به پرونده با مشکل روبرو می‌شوید.

نکات پر اهمیت در زمینه مشخص کردن قانونی حریم املاک

از نکات قابل توجه برای مشخص کردن قانونی حریم املاک،  در ماده یکم تا سوم قانون قنوات و قانون توزیع عادلانه آن و مفاد قاعده حریم آمده است که حریم، مخصوص زمین های مباح می باشد و قائل بودن به وقوع حریم در املاک، به این جهت که استثنا است، به رضایت مالک یا حکم قانون نیاز دارد. با توجه به قانون قنوات اگر مالک ملکی، مقداری از زمین های خود را در جهت احداث چاه یا قنات به دیگری فروخته و یا به حکم قانون مجبور به فروختن آنها گردد باید در سایر بخش های زمین حریم را رعایت کند.

همینطور اگر شخصی مالکیت چاه یا قناتی در املاک دیگران را داشته باشد ملزم به رعایت حریم آن است. به این دلیل که یا مالکیت چاه مقدم است یا مالک زمین آن را به صاحب چاه انتقال داده است. با این وجود مالک زمین می‌تواند به حریم چاه تجاوز کند.