معامله ملک ورثه ای
معامله ملک ورثه ای و شرایط آن در قانون
معامله ملک ورثه ای چگونه است؟ شرایط معامله ملک ورثه ای چیست؟ مهمترین نکات معامله ملک ورثه ای چیست؟ در چه صورتی امکان معامله ملک ورثه ای ایجاد می شود؟ کارکرد یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص معامله ملک ورثه ای چیست؟ سریع ترین راه معامله ملک ورثه ای چیست؟ بهترین مسیر معامله ملک ورثه ای چیست؟ عمده ترین شرایط معامله ملک ورثه ای چیست؟ نظر قانون در خصوص معامله ملک ورثه ای چیست؟ آیا قانون دستور فروش برای انجام معامله ملک ورثه ای صادر می کند؟
معامله ملک ورثه ای یکی از مهمترین و شاید از چالش برانگیزترین اتفاقاتی است که در جامعه رخ می دهد. منظور از ملک ورثه ای در این مقاله عمدتا ملکی است که چند وارث به عنوان مالک دارد. بنابراین سوال اصلی که ایجاد می شود این است که وراث در این حالت چگونه می توانند نسبت به فروش ملک اقدام کنند؟ خریدار چه نکاتی را باید در این معامله رعایت کند؟ اگر بعد از معامله ملک ورثه ای یکی از وراث اقدام به شکایت کند، تکلیف خریدار چیست؟ این ها مهمترین سوالاتی است که در این مقاله به آن ها خواهیم پرداخت.
مسئله ای که وجود دارد این است که اگر وارث یک نفر باشد، مشکل خاصی وجود دارد. یک وارث به معنی یک مالک است. بنابراین این فرد می تواند با اختیار تمام نسبت به فروش ملک خود تصمیم گیری کند. مشکل جایی ایجاد میشود که یک ملک بین چند وارث تقسیم می شود. در این صورت است که تضاد های مختلفی ایجاد میشود. ممکن است تعدادی از وراث اصرار بر حفظ ملک و تعدادی دیگر قصد فروش آن را داشته باشند. حال قانون چه تصمیمی در خصوص این دست از تعارضات می گیرد؟ نظر شما چیست؟
معامله ملک ورثه ای و مفهومی تحت عنوان افراز
معامله ملک ورثه ای جایی اهمیت قانونی پیدا می کند که چند وارث به عنوان چند مالک برای ملک وجود داشته باشد. در چنین شرایطی قانون سعی می کند مصالحه ای بین وراث ایجاد کند. یکی از مهمترین مسیر این مصالحه مفهوم افراز است. افراز به معنی تقسیم و تفکیک است.
بگذارید ساده تر بیان کنیم، یک زمین دارای چند وارث یا چند شریک است. مادامی که این زمین به عنوان مشاع شناخته شود، همه مالکان در خصوص آن قادر به تصمیم گیری هستند. اما این افراد می توانند با مراجعه به دادگاه و یا مصالحه زمین را بین خودشان تقسیم کنند. به نوعی ویژگی ذاتی زمین این قدرت و اختیار را به آن ها می دهد که بتوانند زمین را بین خود به قطعات مختلف بر اساس سهم هر کدام تقسیم کنند. قانون نیز برای هر کدام از این بخش های تقسیم شده امکان و اجازه صدور سند مجزا و شش دانگ را می دهد. به این حالت گفته می شود که زمین قابل افراز بوده است.
اما مسئله ای که در معامله ملک ورثه ای بسیار تاثیرگذار است این موضوع است که اساسا ملک این قدرت و ویژگی را ندارد. به نوعی نمی توان یک واحد ملکی را بین چند نفر تقسیم کرد. به طور مثال نمی توان گفت که آشپزخانه برای یکی از مالکان و سرویس های بهداشتی برای فرد دیگری! بنابراین یک واحد ملکی به عنوان مال غیر قابل افراز شناخته می شود. همین مسئله است که به گفته یک وکیل حقوقی موجب بروز تعارضات میان مالکان و وراث می شود. ممکن است یک مالک بخواهد ملک را به فروش برساند اما مالک دیگر این قصد را نداشته باشد. یا یکی از وارثان بدون کسب اجازه از دیگر مالکان نسبت به فروش ملک اقدام کند. همه این ها نشان از بروز تعارضات مختلف در معامله ملک ورثه ای است.
معامله ملک ورثه ای چگونه امکان پذیر است؟
مهمترین شرط معامله ملک ورثه ای این نکته است که همه وراث و مالکان نسبت به انتقال و فروش ملک باید رضایت کامل داشته باشند و در این انتقال حضور داشته باشند. در کلام ساده تر وارث می تواند بدون اجازه از دیگران سهم الارث خود را بفروش برساند اما نمی تواند بیش از مقدار سهم خود این کار را انجام دهد.
اگر در معامله ملک ورثه ای، وارث نسبت به فروش بیش از سهم الارث خود اقدام کند، بخش اضافه بر سهم الارث باطل خواهد بود و این فرد به جرم فروش مال غیر مورد پیگرد قانونی و کیفری قرار می گیرد. این نکته بسیار مهمی است که باید به آن توجه ویژه ای داشته باشید.
بنابراین رضایت و حضور تک تک وراث در انتقال تمام ملک لازم و ضروری است. در این حالت اگر یکی از وراث محجور باشد ( صغیر یا مجنون ) ولی یا قیم او با کسب اجازه از دادستان این امکان را پیدا می کند که به جای وی نسبت به این انتقال تصمیم گیری کند. نکته مهم دیگر این است که داشتن گواهی انحصار وراثت از مهمترین مدارک معامله ملک ورثه ای محسوب می شود. با وجود این که در برخی موارد امکان انجام معامله ملک ورثه ای بدون این گواهی وجود دارد که بنا بر پیشنهاد هر وکیل حقوقی تهران یا شهرستان این کار چندان منطقی و درستی نیست.
دستور فروش معامله ملک ورثه ای توسط دادگاه
گاهی تعارض های شدیدی میان وراث و یا مالکان یک ملک مشاع ایجاد می شود. این تعارض عمدتا بر این اساس است که تعدادی از ماکلان قصد فروش ملک را دارند و تعدادی دیگر نمی خواهند این چنین اتفاقی صورت بگیرد. مهمترین نکته ای که باید بدانید این است که هر یک از وراث می توانند با در دست داشتن گواهی انحصار وراثت و همچنین گواهی عدم افراز ملک از دادگاه حقوقی دستور فروش ملک را دریافت کنند.
در کلام ساده تر یک وارث یا یک مالک می تواند با داشتن مدارک گفته شده و بدون نیاز به حضور سایر وراث نسبت به گرفتن دستور فروش ملک اقدام کند. به نوعی می توان گفت که دادگاه و قانون به خوبی می داند که راه حل سریع و اصلی حل این تعارضات تنها فروش ملک است. با فروش ملک سهم هر کدام از وراث پرداخت می شود و بدین ترتیب تعارض به پایان می رسد.
