خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش ملک با وکالت نامه

خرید و فروش ملک با وکالت نامه یکی از حالت های معاملاتی و خرید و فروش ملک است. خرید و فروش ملک از طریق وکالت نامه دارای معایب و باید ها و نباید هایی است که حقوق دانان آن را به افراد پیشنهاد نمی دهند و خرید و فروش ایمن و مطمئن را فقط با انتقال سند رسمی می دانند. در ادامه این مقاله به این موضوع مهم و معایب آن خواهیم پرداخت.

خرید و فروش ملک با وکالت نامه به چه معناست؟

در حالتی که فروشنده ملک سند را به نام خریدار انتقال ندهد و به خریدار وکالت نامه تام یا بلاعزل می دهد، خرید و فروش ملک با وکالت نامه است.  دو طرف معامله برای متحمل نشدن هزینه های انتقال سند وکالت نامه ای را میان خود تنظیم کرده و طبق این وکالت نامه خریدار مالک جدید ملک خواهد شد. وکالت نامه سند کتبی است که طبق آن فرشونده موکل و خریدار موکل محسوب می شود. بدهی است این روش از خرید و فروش دارای معایبی است که به ضرر خریدار تمام خواهد شد. پس همه افرادی که به اصول قانونی و حقوقی آگاهی دارند این نکته را به خریدار متذکر می شوند که خرید و فروش ملک با وکالت نامه ممکن است به ضرر وی باشد چون ریسک بسیار بالایی دارد.

• 

دلیل خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟

خرید و فروش ملک با وکالت نامه یکی از حالت هایی است که در معاملات ملکی رخ می دهد و متاسفانه بسیاری از طرفین معامله از این روش برای خرید و فروش ملک استفاده می کنند. خرید و فروش ملک یکی از مهم ترین معاملات است که روزانه شاید هزاران معامله ملکی انجام شود. اصول معامله ملکی این است که قرارداد بیع میان خریدار و فروشنده عقد شود و طبق آن در زمان تحویل ثمن معامله از سوی خریدار فروشنده نیز سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. مسلما بنا بر ارزش ملک مورد معامله هزینه انتقال سند نیز متفاوت خواهد بود و افراد برای حذف هزینه ها چون انتقال سند اقدام به خرید و فروش ملک با وکالت نامه می کنند البته این موضوع تنها دلیل برای عقد وکالت نامه خرید و فروش ملک نیست. بنابراین دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه به شرح زیر است؛

عدم پرداخت هزینه های زیاد انتقال سند و خرید و فروش و یا عدم پرداخت هزینه به بنگاه معاملاتی مهم ترین دلیل فروش ملک به شیوه عقد وکالت نامه است.

دلایلی چون مشغله کاری و روزمرگی های زیاد ممکن است خریدار یا فروشنده برای انتقال سند رسمی مخصوصا در شهر های بزرگ وقت کافی برای انتقال سند نکنند.

گاهی طرف معامله بنگاه معاملاتی است و ملک را برای خرید و فروش و سود دهی خریداری کرده است و به فروشنده پیشنهاد می دهد که تا فروش ملک به مشتری و یا خریدار بعدی عملیات انتقال سند را انجام ندهند.

ممکن است بنا به دلایلی سند ملک در دسترس نباشد مثلا در رهن بانک و یا به دلیل نوساز بودن ملک هنوز سند رسمی آن تهیه نشده باشد.

در نهایت یکی از دلایلی که خرید و فروش به شیوه عقد وکالت نامه فرار از مالیات است و خریدار ممکن است دارای املاک زیادی باشد و سند زدن ملک جدید افزایش مالیات را در پی دارد.

مسلما خرید و فروش ملک به این شیوه دارای معایبی است که در متن زیر به این موضوع می پردازیم.

معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟

همانطور که گفته شد ممکن است خرید و فروش ملک با وکالت نامه بنا به دلایلی مختلفی انجام می شود. به هر حال خرید و فروش ملک به این شیوه دارای تبعاتی است و مسلما معایب دارد که در ذیل به آن خواهیم پرداخت. وکالت نامه خود دارای ویژگی ها و حالت هایی است که این حالت ها متوجه ملک خواهد شد حتی با داشتن وکالت نامه فروشنده ملک می تواند ملک فروخته شده را یکبار دیگر به فردی بفروشد.

تمامی قرارداد ها من جمله وکالت نامه دارای زمان مشخصی است که پس از پایان مدت زمان حالت های متوجه طرفین قرارداد خواهد بود.در  خرید و فروش ملک با وکالت نامه پس از پایان مدت زمان وکالت نامه خریدار هیچ حقی در ملک نخواهد داشت و فروشنده می تواند ملک خود را پس بگیرد. پس از پایان مدت زمان وکالت نامه عملا معامله بی اثر و بی اعتبار خواهد بود.

یکی دیگر از معایب خرید و فروش به شیوه وکالت نامه این است که ممکن است مورد معامله ملک یا ماشین و هر مبیع دیگری بر اثر حادثه ای از بین برود پس در نتیجه وکالت نامه خود به خود ساقط خواهد شد پس خریدار برای مال خود هیچ اقدامی نمی تواند انجام دهد و حتی بیمه نیز به فروشنده تعلق دارد.

ممکن است پس از عقد وکالت نامه فروشنده فوت کند و یا سفیه و دیوانه شود در این حالت طبق قانون وکالت نامه باطل می شود و مال خریداری شده به وراث تعلق دارد.

• 

اهمیت قرارداد بیع در خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟

عقد مبایعه نامه و یا همان قرارداد بیع در خرید و فروش ملک با وکالت نامه دارای اهمیت زیادی است در صورت نبود قرارداد و انجام معامله شفاهی و یا تنظیم وکالت نامه شخص خریدار در صورت وجود مشکل و یا عدم اعتبار وکالت نامه عملا نمی تواند معامله صورت گرفته شده را اثبات کند. پس به افرادی که قصد خرید و فروش ملک با وکالت نامه دارند حتما مبایعه نامه کتبی و رسمی را از دفاتر ثبت اسناد تهیه نمایند و در صورت عدم اعتبار وکالت نامه با استناد به این قرارداد می توانند مالکیت خود را به اثبات برساند.

نکته مهم در خصوص خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟

در صورتی که خریدار و فروشنده برای انجام معامله راهی به جز خرید و فروش ملک با وکالت نامه ندارند لازم است که خریدار به عقد وکالت نامه و نحوه تنظیم آن با وکیل مجرب مشورت کند. بایستی حتما در متن وکالت نامه قید شود که فروشنده هیچ حقی در ملک و هیچ حقی در دخل و تصرف ملک ندارد و مجوز فروش ملک به خریدار داده می شود. پس خرید و فروش ملک با وکالت نامه گاهی تنها راه موجود برای فروش ملک است ولی با عقد وکالت نامه ای اصولی و وجود قرارداد بیع از بروز مشکلات و اختلافاتی می توان جلوگیری کرد.