افراز ملک در دادگاه

افراز ملک در دادگاه

نحوه افراز ملک در دادگاه

افراز ملک در دادگاه زمانی رخ می دهد که نتوان برای تفکیک ملک از طریق اداره ثبت اقدام کرد. ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن متعلق به چند شریک باشد. چنانچه هر یک از شرکا تقاضا مالکیت مستقل بر سهم خود را داشته باشند باید ملک افراز شود و از ملک مشاع به ملک مفروز تبدیل گردد.

افراز ملک در دادگاه با توجه به شرایط قانونی انجام می شود. وکیل ملکی بررسی می کند که آیا ملک مشاع شرایط افراز از طریق دادگاه را دارد یا خیر و سپس دادخواست خود را به مرجع صالح ارسال می کند.

چه زمانی افراز ملک در دادگاه انجام می شود؟

افراز ملک در دادگاه به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا می باشد که با توجه به سهم هر یک از آنها انجام می شود. به طور کلی دو مرجع صالح هستند که به پرونده های افراز ملک مشاع رسیدگی کنند. اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه حقوقی جهت افراز ملک مشاع پرونده را مورد بررسی قرار می دهند.

افراز ملک در دادگاه مربوط به اموال غیر منقولی است که دارای سند رسمی نیست یا عملیات ثبتی آن به پایان نرسیده باشد. همچنین اگر یکی از شرکا محجور یا غایب مفقود الاثر باشد سایر شرکا برای تقسیم ملک مشاع باید به دادگاه مراجعه نمایند. حالت دیگر آن است که اموال غیر منقول جز ماترک بوده و ورثه قصد تقسیم آن بین خود را داشته باشند. در این صورت دادگاه موضوع را مورد بررسی قرار می دهد و در این زمینه حکم صادر خواهد کرد.

به این ترتیب باید درخواست افراز اموالی که دارای سند رسمی مالکیت هستند یا در دفتر املاک رسمی به ثبت رسیده اند به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه شود. همچنین اموال غیر منقول مشاعی که مراحل ثبت قانونی آن به پایان رسیده است این امکان را دارند که از طریق اداره ثبت افراز شوند.

افراز ملک در دادگاه به نسبت افراز ملک از طریق اداره ثبت اسناد و املاک با دردسرهای بیشتری روبرو است. برای پیگیری چنین پرونده هایی باید به وکیل ملکی مراجعه شود. معمولا افراد با چالش های حقوقی زیادی در این مسیر مواجه می شوند. حتی ممکن است مالکیت ملک مورد خدشه قرار گیرد بنابراین مراجعه به کارشناس حقوقی امری ضروری است.

مراحل افراز ملک در دادگاه

افراز ملک در دادگاه باید طبق دادخواست قانونی انجام شود. هر یک از شرکا می تواند چنین دادخواستی را به دادگاه ارائه نماید. دادخواستی که در این باره تنظیم می شود باید از شرایط قانونی برخوردار باشد. یکی از شروط آن است که به طرفیت تمام شرکا بوده و یک نسخه از آن برای همه شرکا ارسال شود. چنانچه چنین شرطی رعایت نگردد موجب رد دادخواست خواهد شد.

پس از ارسال پرونده به دادگاه قاضی صلاحیت مرجع را مورد بررسی قرار می دهد. دادخواست افراز ملک مشاع باید به دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ارسال شود. این الزام قانونی به این دلیل می باشد که سایر امور حقوقی با سرعت بیشتری انجام شود. یکی از این امور ارجاع امر به کارشناس است.

بعد از تعیین کارشناس برای افراز ملک در دادگاه، کارشناس مربوطه به محل وقوع مال منقول مراجعه کرده و ملک را مورد معاینه و بررسی قرار می دهد. باید امکان افراز ملک و تقسیم سهم هر یک از شرکا مورد ارزیابی قرار گیرد. دادگاه از مراجع مربوطه مانند اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری استعلام کرده و مدارک مربوطه را دریافت می کند.

برای افراز ملک در دادگاه وکیل ملکی نیاز به ارائه دلایل و مدارک قوی دارد. قاضی پرونده را از طریق کارشناس و مراجع ذی صلاح بررسی می کند و سپس حکم به قبول یا رد افراز خواهد داد.

کدام اموال قابل افراز نیستند؟

افراز ملک در دادگاه زمانی است که چند نفر در جزء جزء مال غیر منقول شریک باشند و نتوان سهم هر یک را خارج از سهم دیگری تصور کرد. در چنین حالتی اگر افراد بر نحوه تقسیم و میزان سهم خود رضایت داشته باشند می توانند راسا اقدام به تفکیک ملک کنند. اما اگر افراد درباره میزان سهم خود و همچنین نحوه تقسیم دچار اختلاف شوند باید برای حل پرونده به دادگاه مراجعه نمایند.

گاهی ممکن است افراز ملک در دادگاه ضرورت نداشته باشد، به طور مثال افراد بر میزان سهم خود تراضی کنند. در حالت دیگر هنگام تعیین سهم رضایت ندارند اما به انجام قرعه کشی تراضی می کنند. حالت سوم آن است که میزان سهم شرکا متفاوت است که در این صورت باید تعدیل سهام انجام شود.

اما در برخی موارد تقسیم و افراز ملک در دادگاه یا اداره ثبت به طور کلی امکان پذیر نیست. این موارد عبارتند از:

مال غیر منقول جزء اموال  موقوفه است و امکان تقسیم آن بین موقوف علیه وجود ندارد.

مال غیر منقول از اراضی کشاورزی است و بر اساس قانون امکان تقسیم اراضی کشاورزی و تبدیل آن به قطعات کوچکتر وجود ندارد.

بر اساس ماده 591 قانون مدنی تقسیم موجب ورود ضرر به سهم یکی شرکا می شود.

افراز ملک باعث می شود که ملک به طور کلی یا بخشی از آن ارزش خود را از دست بدهد.

ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز آن وجود ندارد مانند آپارتمان

ملک سند مالکیت معارض دارد، به این ترتیب ابتدا باید اختلاف مربوط به سند معارض حل و فصل شود.

و سایر موارد قانونی

زمانی که ملک قابل افراز نباشد چه راه حلی قانونی وجود دارد؟

در صورتی که ملک شرایط لازم را داشته باشد می توان از طریق افراز ملک در دادگاه مراحل تقسیم ملک را طی کرد. اما اگر بر اساس قانون نتوان ملک را تقسیم کرد قانونگذار چاره دیگری اندیشیده است. اگر حکم قطعی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک صادر شده باشد. شرکا می توانند طی دادخواستی تقاضا نمایند که دایره اجرای احکام ملک را به فروش برساند.

به این ترتیب اگر افراز ملک در دادگاه امکان پذیر نباشد برای فروش آن مزایده برگزار می شود. در کنار سایر خریداران هر یک از شرکا می تواند قیمت بالاتری را پیشنهاد بدهند و از انتقال ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند. بنابراین طی مزایده ملک به فروش می رسد و ارزش ریالی سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع به این ایشان پرداخت خواهد شد.