الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در بعضی از مواقع مالکیت تنها با وجود و احراز وجود سند رسمی ممکن است. در نتیجه الزام به تنظیم سند رسمی ملک از امور حقوقی مهم است. گاهی انجام معاملات ملکی یا اموال غیر منقول و منقول وجود سند رسمی برای طرف مقابل معامله و البته برای قانون مهم و لازم و ضروری است. الزام به تنظیم سند رسمی ملک تعهدی است که به لحاظ منطقی و قانونی فروشنده به خریدار ملک خواهد داد. زمانی خریدار ملک فروشنده را مجبور یا الزام به تنظیم سند رسمی ملک می کند که فروشنده به هر دلیل اقدامی برای تنظیم سند رسمی انجام ندهد. دعاوی که در این خصوص در دادگاه اقامه خواهد شد تحت عنوان دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواهد بود. در ادامه این نوشتار به نکات حقوقی در خصوص تنظیم سند رسمی خواهیم پرداخت لطفا تا پایان مقاله همراه ما باشید.
منظور از الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
همانطور که در متن فوق عنوان شد الزام به تنظیم سند رسمی ملک از سوی خریدار به فروشنده تاکید خواهد شد. تنظیم سند رسمی ملک از ملزومات است و بایستی فروشنده به خریدار این مهم را متعهد شود. این تعهد کاملا منطقی و طبیعی است و در صورتی که به این تعهدات پایبند نباشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک توسط خریدار در دادگاه ها اقامه خواهد شد. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص اموال منقول ماند خودرو و یا سهامی و یا اموال غیر منقول مانند ملک قابل مطرح است. تنظیم سند رسمی معرف مالک ملک می باشد و بسیاری از دعاوی ملکی که در دادگاه مطرح می شود مربوط به این موضوع است. گفته شد که الزام به تنظیم سند رسمی ملک از سوی خریدار ملک ارائه خواهد شد و ممکن است در مواردی فروشنده این مهم را از خریدار درخواست کند. زمانی این الزام در دادگاه امکان پذیر خواهد بود که شرایطی برای آن وجود داشته باشد که در ادامه به این موضوع نیز خواهیم پرداخت.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک (1)
نحوه تنظیم درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک چگونه خواهد بود؟
همانطور که می دانیم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی ملکی و مالی محسوب می شود. دعاوی مالی برای ثبت در سامانه ثنا در دفاتر قضایی بایستی هزینه دادرسی آن پرداخت شود. هزینه دادرسی این دعاوی برابر با سه و نیم درصد ارزش ملک است. برای تعیین هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک ارزش منطقه ای ملک مورد نظر است. منظور از ارزش منطقه ای مکان جغرافیایی و ویژگی های ظاهری و مصالح ساختمانی به کار رفته می باشد. پس از تنظیم دادخواست و ثبت آن و پرداخت هزینه های دادرسی منتظر برگزاری جلسه دادرسی بود. لازم به یادآوری است دادگاه ذیصلاح برای رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل اقامت خوانده می باشد.
ایضا لازم به یادآوری است در صورتی که خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواستار درخواست های تکمیلی می باشد همزمان با ارائه دادخواست آنها را نیز مطالبه نماید؛ مثلا مطالبه پایان کار ساختمان یکی از درخواست های تکمیلی است که ضمن ارائه دادخواست اصلی باید به این درخواست ها نیز اشاره کرد؛ اما همانطور که گفته شد برای ارائه این درخواست شرایطی وجود داشته باشد در غیر این صورت خواهان حق اقامه این دعوا را نخواهد داشت.
شرایط لازم برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
از شروط اصلی برای ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک انجام تعهداتی است که بر ذمه خواهان دعوا بوده است. خواهان دعوا باید به این موضوع دقت داشته باشد که در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه ارائه نماید که به تعهدات خود پایبند بوده و آن ها را انجام داده باشد؛ مثلا اگر خریدار خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باشد باید ثمن معامله را به طور کامل پرداخت کرده باشد. همچنین زمانی فرد می تواند دعوای مزبور را در دادگاه اقامه نماید که طبق قول و قرار رسمی و قانونی میان آنها زمان تنظیم سند رسمی فرا رسیده باشد و یا از موعد آن گذشته باشد. در مواردی بسیار کم نیز دیده شده است که فروشنده خواهان این دعوا بوده است البته برای اموال منقول بیشتر صحت دارد. همچنین فرد برای ادعای خود مدارکی را به دادگاه ارائه دهد مانند مبایعه نامه یا قولنامه و مواردی که برای دادگاه از مدارک قابل قبول محسوب شود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک (2)
ماده قانونی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک کدام است؟
یکی از مواردی که باید در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک به آن استناد کرد مفاد قانونی مربوط به این مهم است. طبق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول؛ معاملات ملکی لزوما باید به ثبت رسیده باشند و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با ارائه سند عادی غیر ممکن خواهد بود و به تعبیر قانون گذار ارائه اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود. البته لازم به ذکر است که این ماده قانونی مربوط به اموال موجود و معامله بیع عین معین می باشد یعنی در زمان معامله بیع مورد معامله موجود و قابل رویت باشد. در خصوص مالی که هنوز به وجود نیامده موضوع قرارداد باید تعهد به واگذاری ملک باشد مانند قرارداد های پیش فروش آپارتمان که قانونگذار برای این مهم مقررات مخصوص آن را تبیین کرده است.
نحوه رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مراجع چگونه می باشد؟
پس از وصول دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه ذیصلاح تحقیقات و بررسی های لازم صورت می گیرد. پس از احراز صلاحیت درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملکی و احراز هویت طرفین دعوا به خاطر جلوگیری از سوء استفاده احتمالی طرف دیگر به طور موقت قرار دستور موقت برای ممانعت از فروش ملک صادر خواهد شد. پس از تعیین تکلیف نهایی و استماع اظهارات خوانده قاضی پرونده اقدام به صدور دعوا خواهد کرد. این دعوا در صورت فوت یا محجور شدن خوانده به وراث او انتقال پیدا خواهد کرد؛ و در صورتی که خوانده ملک را به دیگری فروخته باشد با عنوان فروش مال غیر ابطال معامله دوم وجود دارد.
