تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی

تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی

منظور از ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی چیست؟

به طور کلی منظور از ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی، ملکی است که حقوق دو یا چند نفر در آن به صورت اشاعه ایجاد گردیده باشد. در واقع ملک مشاع چند مالک دارد، که مالکیت آنها در تک تک اجزای آن مستقر است. طبق ماده 572 قانون مدنی مشاع بودن ملک ممکن است به دو موجب اجباری و اختیاری باشد. حالت اشاعه اجباری زمانی محقق می گردد که به دلیلی غیر از اراده مالکین، اشاعه ایجاد شود. به عنوان مثال می توان به ارث اشاره کرد که با فوت شخص، مالکیت وراث وی بر ماترک به صورت اشاعه تحقق می یابد. اختیاری بودن ایجاد اشاعه نیز، به معنای این است که حالت اشاعه با خواست و اراده شرکا ایجاد شده باشد. به عنوان نمونه می توان به قرارداد مبایعه نامه ای اشاره کرد که به موجب آن مالکیت اشخاص متعدد با عمل حقوقی بیع محقق می گردد.

تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی قابل تقسیم، چگونه انجام می گیرد؟

منظور از املاک فاقد سابقه ثبتی املاکی هستند که طبق قانون ثبت، نام مالک یا مالکین آنها در دفاتر ثبت اداره ثبت اسناد و املاک قید نگردیده است. اسناد اصلی که ممکن است در مورد مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی لازم الاجرا باشد، قولنامه یا بنچاق(سند دست نویس) است. اصولاً تقسیم املاک مشاعی که دارای سابقه ثبتی هستند، به موجب حکم دادگاه و مطابق با آیین نامه افراز اموال مشاع صورت می گیرد.

تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی ممکن است به یکی از صوَر زیر انجام پذیرد:

چنانچه همه شرکای ملک مشاع به تقسیم راضی باشند، می توانند با تنظیم صورتجلسه، در خصوص تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی تعیین تکلیف نمایند. برای مثال در مورد مجتمع آپارتمانی پنج واحدی که پنج مالک به صورت مشاع دارد، ممکن است شرکا توافق نمایند که هر واحد متعلق به یک نفر از مالکین باشند. در این حال چنانچه همه مالکین نسبت به تقسیم رضایت داشته باشند، باید صورت مجلس تنظیم شده و به امضای همه آنها برسد.

در صورتی که در خصوص نحوه تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی، میان شرکا توافق صورت نگیرد، تصمیم گیرنده نهایی در این خصوص دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد. برای این کار باید شرکا دادخواست تقسیم ملک مشاع را تنظیم کرده و به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نمایند. رسیدگی به دادخواست مذکور مستلزم پرداخت هزینه دادرسی مطابق با دعاوی مالی است. در صورت کامل بودن پرونده و مدارک مورد نیاز، به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین شده و به شرکا اعلام می گردد. با تشکیل جلسه دادرسی دادگاه مدارک و مستندات طرفین را بررسی کرده و در خصوص نحوه تقسیم ملک مشاع تعیین تکلیف می نماید. با صدور حکم دادگاه سهم هر کدام از شرکا به صورت مشخص تعیین می گردد و ملک از حالت اشاعه خارج می شود.

نحوه تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی، در صورتی که ملک غیر قابل تقسیم باشد.

چنانچه به تشخیص کارشناس ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی غیر قابل تقسیم باشد، به درخواست هر کدام از شرکا مطابق با قانون اجرای احکام مدنی دادگاه حکم به فروش ملک مشاع به طریق مزایده صادر می کند. مزایده به معنای فروش ملک، به بالاترین قیمت پیشنهادی است. اجرای مزایده منوط به انتشار یک نوبت آگهی، در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی است. فاصله انتشار آگهی تا روز مزایده باید حداقل سی روز باشد. در آگهی مزایده می بایست موارد زیر ذکر شود:

مشخصات دقیق ملک مورد مزایده از جمله نشانی، مساحت و پلاک ثبتی

نام و نام خانوادگی مالکین ملک مشاع

تعیین این که ملک دارای سابقه ثبتی می باشد یا خیر

ذکر این که مورد مزایده دارای مالکیت مفروز است یا مشاع

اعلام این نکته که پرداخت بدهی های مربوط به ملک مورد مزایده اعم از عوارض شهرداری، حق انشعاب و … با برنده مزایده می باشد.

محل، روز و ساعت آغاز و پایان مزایده

قیمت پایه که به تشخیص ارزیاب مزایده از آن قیمت شروع می شود. ارزیاب که قیمت پایه مزایده را تعیین می کند مستحق حق الزحمه است و پرداخت این حق الزحمه با مالکین ملک مشاع است، مگر این که بر خلاف این موضوع توافق شده باشد.

برنده مزایده کسی است که پرداخت بالاترین مبلغ پیشنهادی برای خرید ملک را قبول می کند. به موجب ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی، برنده مزایده باید حداقل ده درصد از مبلغ مزایده را در همان مجلس پرداخت کند. الباقی مبلغ مزایده باید ظرف مهلت 30 روز از تاریخ برگزاری مزایده پرداخت شود. نکته شایان توجه این است که تا تمام مبلغ مزایده پرداخت نشود، ملک به برنده مزایده تحویل نمی گردد. مزایده باید با حضور دادورز (مامور اجرا) و نماینده دادستان برگزار گردد. افراد مذکور نمی توانند به عنوان خریدار در مزایده شرکت کنند.

نکات حقوقی در خصوص تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی

برخی از مهمترین نکات قانونی در خصوص تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی، از قرار زیر است:

از نظر قانونی تقسیم ملک مشاع ممکن فاقد سابقه ثبتی ممکن است به صورت تقسیم به افراز، تقسیم به تعدیل یا تقسیم به رد صورت گیرد. تقسیم به افراز حالتی است که سهم هر کدام از مالکین معیّن می شود، بدون آن که مقرر گردد یکی از آنها بخشی از سهم خود را به دیگری انتقال دهد. تقسیم به افراز ممکن است به صورت اختیاری و با تراضی مالکان یا به صورت اجباری و با حکم دادگاه انجام شود. تقسیم به تعدیل زمانی انجام می گیرد که ملک مشاع از نظر اجزا ارزش یکسانی نداشته باشد. بنابراین ممکن است در ضمن تقسیم مقرر گردد مساحت قسمت های تقسیم شده با یکدیگر متفاوت باشد.

چنانچه با توجه به برابر نبودن ارزش اجزای ملک مشاع، تقسیم به تعدیل نیز ممکن نباشد، نوبت به تقسیم به رد می رسد. منظور از تقسیم به رد این است که شخصی که سهم کمتری به او می رسد، وجه یا مال دیگری از اشخاصی که سهم بیشتری میبرند دریافت کند. در صورتی که عملیات تقسیم به صورت کامل به انجام رسید، هر کدام از شرکای سابق می تواند با مراجعه به دوایر ثبتی، صدور سند رسمی مالکیت را تقاضا کند.