تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

مقدمه، اصل ممنوعیت تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

به طور کلی اقتضای مصالح هیچ کشوری اجازه نمی دهد اتباع بیگانه به صورت گسترده مالک اموال غیر منقول آن کشور از قبیل زمین، چاه و … شود. در نتیجه همواره قانونگذاران کشورهای گوناگون قوانین و مقرراتی را در ارتباط با ممنوعیت تملیک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه پیش بینی کرده اند. اصل ممنوعیت تملیک اموال غیر منقول برای اتباع کشورهای بیگانه، در قانون اساسی و قانون مدنی اعلام گردیده است.

هرچند مطابق با ماده 961 قانون مدنی اتباع خارجه اصولاً از حقوق مدنی متمتع خواهند بود، لیکن این اصل با استثنائاتی مواجه است که یکی از آنها ممنوعیت تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه می باشد. همچنین مطابق با اصل 153 قانون اساسی به طور کلی هر نوع عقد و قرارداد که موجب سلطه بیگانگان بر منابع طبیعی، اقتصادی و … کشور گردد، ممنوع می باشد.

اصل ممنوعیت تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه، نخستین بار در عهدنامه ترکمنچای میان دولت های ایران و روسیه پیش بینی گردید. در همین راستا قوانینی از قبیل قانون راجع به اموال غیر منقول اتباع خارجی در سال 1310، قانون راجع به جلب و حمایت سرمایه های خارجی در سال 1334 و قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب سال 1380 به تصویب رسیده است.

مطابق با این مقررات، اتباع بیگانه نمی توانند در کشور ایران مالک اموال غیر منقول به غیر از آنچه برای سکونت و امرار معاش خویش نیاز دارند شوند. در ادامه این نوشتار، برخی از مهمترین قوانین و مقررات در خصوص تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه در ایران را مورد بررسی قرار می دهیم.

مقررات حاکم بر تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

بر اساس اصول قانون اساسی، اتباع بیگانه نمی توانند اموال غیر منقول را بدون دریافت مجوزهای قانونی تملک نمایند. محدودیت اتباع بیگانه در خصوص تملک اموال غیر منقول محدود به خرید و مالکیت آن نیست، بلکه به طور کلی اتباع بیگانه از هر حقی که منجر به تسلط و تصرف اموال غیر منقول باشد، ممنوع می باشند. بنابراین محدودیت مزبور شامل اعمال حقوقی نظیر رهن و ودیعه اموال غیر منقول نیز می شود.

بنابر بند 12 قانون پیوستن ایران به عهدنامه ترکمنچای «استهلاک دهات و قراء و مستغلات در ایران» از حقوق مختص به اتباع داخلی کشور بوده و تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه ممنوع می باشد. در مورد اموال غیر منقول به جز زمین های مزروعی و توابع آن، در صورت وجود شرایط قانونی و کسب مجوزهای لازم، اتباع بیگانه می توانند به طور محدود مالکیت اموال غیر منقول را به دست آورند. این در حالی است که مطابق با قوانین موجود هیچ شخص بیگانه ای نمی تواند مالک زمین های مزروعی داخل ایران شود.

مستفاد از ماده 8 قانون مدنی، اموال غیر منقولی که توسط اتباع بیگانه داخل ایران تملک می شود، از هر نظر تابع قانون ایران خواهند بود.

شرایط تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه

پس از تصویب عهدنامه ترکمنچای، به مرور کمبودهای قانونی برای حمایت از سرمایه گذاری خارجی احساس می شد. از همین روی به مرور قوانینی در زمینه حمایت از مالکیت اتباع بیگانه بر اموال غیر منقول تصویب شد.  برای مثال در 25 مرداد سال 1328 آیین نامه ای در مورد تملیک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه به تصویب رسید. مطابق با ماده 1 آیین نامه مذکور تملیک مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه تنها برای سکونت، صنعت و کسب ممکن گردید. برای تملیک املاک مطابق با این آیین نامه، شخص متقاضی باید اظهارنامه ای به طرفیت اداره ثبت محل وقوع ملک تنظیم نماید. در این اظهارنامه باید منظور متقاضی از مالکیت به صراحت ذکر شود. همچنین در صورتی که مال غیر منقولی به نام شخص متقاضی یا اعضای خانواده وی وجود دارد، باید در اظهارنامه قید گردد.

علاوه بر این در سال 1342 تصویب نامه ای تنظیم شد که به موجب آن افرادی که به صورت منظم و مستمر به ایران مسافرت دارند، می توانند با اهداف سیاحتی و استفاده ییلاقی به ترتیب مقرر در تصویب نامه، اموال غیر منقول داخل قلمروی ایران را تملک نمایند. مطابق با این آیین نامه تبعه خارجی که می خواهد در ایران اموال غیر منقول را تملک نماید، می بایست از دولت ایران مجوز دریافت نماید.

مراحل قانونی برای تملّک املاک توسط اتباع بیگانه

مطابق با قوانین و مقررات لازم الاجرا، برای تملیک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه می بایست، اظهارنامه ای مبنی بر درخواست تملیک املاک به اداره ثبت تقدیم نماید. در اظهارنامه باید موارد زیر ذکر شود:

نام و نام خانوادگی متقاضی

تابعیت فعلی، در صورت تغییر تابعیت اصلی

سن و وضعیت تاهل. چنانچه متقاضی مرد باشد تابعیت پیش از ازدواج همسر او باید ذکر گردد.

تاریخ ورود به ایران، مدت زمان اقامت، مناطق مختلفی که متقاضی در آن سکونت داشته، شغل قبلی و شغل فعلی.

نشانی محل اقامت دائمی متقاضی

نوع، مشخصات، مساحت، شماره پلاک ثبتی و محل وقوع ملک

متقاضی تملیک باید در اظهارنامه تعهد نماید که چنانچه بخواهد از ایران به طور دائمی خارج شود، ظرف شش ماه ملک واقع در ایران را به یکی از اتباع ایران یا اتباع خارجی که شرایط استملاک اموال غیر منقول داخل ایران را دارد، انتقال دهد.

علاوه بر این در اظهارنامه باید تصریح شود به این که متقاضی و افراد تحت تکفل وی اعم از فرزندان، همسر و والدین او که در محل مشترکی سکونت دارند، فاقد ملک در ایران می باشند. در صورتی که ملک دیگری دارند، باید مشخصات آن در اظهارنامه ذکر شود.

متقاضی باید گواهی عدم سوء پیشینه کیفری خود را، به اظهارنامه ضمیمه کرده و به اداره ثبت اسناد محل تحویل دهد.

رونوشت پروانه اقامت دائم، که عکس متقاضی بر آن الصاق گردیده باشد نیز باید ضمیمه اظهارنامه گردد.

شرایط موافقت با درخواست تملیک مال غیر منقول

برای این که با درخواست متقاضی تملیک مال غیر منقول موافقت شود، احراز شرایط زیر توسط اداره مربوطه ضروری است:

تقاضا با قوانین، مقررات و تعهدات دولت ایران مغایرت نداشته باشد.

تقاضا با نظم عمومی کشور مغایرت نداشته باشد.

در کشور متبوع متقاضی، حق استملاک برای ایرانیان پیش بینی شده باشد. (شرط معامله متقابل)

مساحت ملک مورد تقاضا با تعداد افراد خانواده و کاربری آن متناسب باشد.

محل وقوع ملک مورد تقاضا در مناطق مرزی یا مناطق ممنوعه نباشد.