حق حبس در امور ملکی
حق حبس در امور ملکی چیست؟
بنابر قانون مدنی یکی از حقوقی که اشخاص ممکن است بر اموال داشته باشند، حق حبس است. حبس مال به معنای غیر قابل انتقال نمودن مال است. برای مثال در مورد حبس مال می توان به عقد وقف موضوع ماده 55 قانون مدنی در عقد وقف، حبس مال اتفاق می افتد، یعنی انتقال یا فروش مال موقوفه تا ابد غیر ممکن می گردد.
یکی دیگر از موارد مهمی در آن حق حبس در امور ملکی ایجاد می شود، عقد بیع است. در این عقد چنانچه خریدار برخلاف مفاد مبایعه نامه از پرداخت ثمن مبیع خودداری کند، برای فروشنده حق حبس ایجاد می شود. یعنی فروشنده با وجود این که دیگر تملکی بر ملک ندارد، می تواند از تحویل آن به خریدار (مالک فعلی) خودداری نماید. در ادامه این نوشتار مهمترین موضوعات حقوقی مربوط به حق حبس در امور ملکی را مورد بررسی قرار می دهیم.
شرایط ایجاد حق حبس در امور ملکی
شرایط تحقق حق حبس در امور ملکی، به موجب ماده 377 قانون مدنی تعیین گردیده است. مطابق با ماده مذکور حق حبس در عقد بیع هنگامی ایجاد می شود که همه شرایط زیر وجود داشته باشد:
عقد معوض باشد؛ حق حبس در امور ملکی تنها زمانی ایجاد می شود، که عقد معوض باشد. عقد معوض یا غیر رایگان عقدی است که در آن دو مال یکی به عنوان مبیع و دیگری به عنوان ثمن در ازای هم موضوع معامله قرار گیرند. در صورتی که عقد رایگان باشد مثل هبه، برای مالک پیشین حق حبس ایجاد نمی شود.
تعهد خریدار به پرداخت ثمن حال باشد؛ فروشنده تنها در صورتی می تواند از تحویل مبیع به خریدار خودداری کند که با وجود حال بودن تعهد خریدار مبنی بر پرداخت ثمن، خریدار ثمن را پرداخت نکرده باشد. در واقع برای ایجاد حق حبس در امور ملکی پرداخت ثمن یا باید نقداً پیش بینی شده باشد، یا در صورت غیر نقد بودن باید سررسید پرداخت آن رسیده باشد.
با وجود حال بودن تعهد، خریدار از پرداخت ثمن خودداری کند؛ فروشنده تنها در صورتی حق حبس در امور ملکی دارد که خریدار تا کنون ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد. چنانچه خریدار تمام ثمن معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق حبس نخواهد داشت.
نکات حقوقی در خصوص حق حبس در امور ملکی
در ضمن مبایعه ممکن است فروشنده، حق حبس در امور ملکی را از خود ساقط نماید. در این صورت حتی اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرد، برای فروشنده حق حبس ایجاد نخواهد شد. بدیهی است نداشتن حق حبس برای فروشنده به این معنا نیست که خریدار می تواند ثمن معامله را پرداخت نکند. در چنین شرایطی فروشنده حق دارد به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دادخواست مطالبه ثمن معامله و خسارات ناشی از آن را طرح نماید.
اگر فروشنده یا متصرف ملک با وجود پرداخت ثمن معامله از تحویل ملک به خریدار خودداری کند، نسبت به ملک مزبور ید ضمانی پیدا خواهد کرد. یعنی خواه توسط او خواه به وسیله عامل خارج از اراده او، چنانچه به ملک خسارتی وارد شود، فروشنده مسئول جبران آن است. اگر فروشنده با وجود دریافت ثمن از تحویل ملک به مشتری امتناع کند، مشتری می تواند به دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان محل وقوع ملک مراجعه نموده و دادخواست تحویل ملک را طرح نماید.
حق حبس در امور ملکی تنها زمانی ایجاد می شود که ملک به مشتری تحویل داده نشده باشد. اگر ملک تحویل خریدار گردد، فروشنده دیگر نمی تواند به استناد عدم پرداخت ثمن معامله توسط خریدار، ملک فروخته شده را تصرف کند.
حق حبس چگونه اجراء می شود؟
همانطور که اشاره شد با اثبات حق حبس فروشنده می تواند از تحویل ملک به خریدار خودداری کند، اما او از این حق به طور دائم برخوردار نیست. در واقع حق حبس یکی از انواع حقوق موقت است که با پرداخت ثمن مبایعه نامه به پایان می رسد. چنانچه با وجود آماده بودن وجه معامله، فروشنده از دریافت آن خودداری کند خریدار می تواند وجه مذکور را در صندوق دادگستری به امانت گذاشته و رسید دریافت کند. در این صورت برای فروشنده حق حبس ایجاد نمی گردد.
حق حبس در امور ملکی ممکن است به شیوه های متعددی اجراء گردد. یکی از شیوه های رایج استفاده از حق حبس قفل نمودن درب و راه های ورودی به ملک مورد معامله است. همچنین ممکن است به شیوه های دیگری چون گماردن نگهبان، کشیدن حصار و یا نصب دزدگیر در این خصوص عمل شود.
دعاوی قابل طرح در مورد حق حبس
در مواردی که مطابق با ماده 377 قانون مدنی حق حبس ایجاد می شود، ممکن است به طور همزمان یکی از دعاوی زیر در محاکم دادگستری یا دوایر ثبتی طرح گردد:
دعوای مطالبه ثمن معامله؛ این دعوا توسط فروشنده یا نماینده قانونی او به عنوان خواهان، بر علیه خریدار به عنوان خوانده طرح می شود. برای طرح دعوای مطالبه ثمن، فروشنده می بایست دادخواست حقوقی را تنظیم کرده و به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید. رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن مستلزم پرداخت هزینه دادرسی مطابق با دعاوی مالی است. در صورتی که محتویات پرونده تکمیل باشد، قاضی دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر نموده و جلسه رسیدگی با حضور خواهان و خوانده تشکیل می یابد. اگر دادگاه خواهان را صاحب حق تشخیص دهد، حکم به پرداخت ثمن معامله و خسارات ناشی از تاخیر تادیه را صادر می کند. در صورتی که مدارک و مستندات خواهان برای اقناع دادگاه کافی نباشد، دادگاه حکم برائت خوانده را صادر می کند.
دعوای تحویل ملک مورد معامله؛ در مواردی که فروشنده حق حبس در امور ملکی را اجراء می کند، خریدار ممکن است ادعا کند که ثمن معامله را پرداخت کرده است. با توجه به فقدان حق حبس برای فروشنده در این صورت، خریدار می تواند بر علیه او در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک دعوای تحویل ملک را طرح نماید. خواهان دعوای تحویل ملک، خریدار است. او ادعا می کند ثمن مورد معامله را پرداخت کرده یا ثمن مزبور تاکنون به صورت حال در نیامده است. طبعاً خوانده این دعوا فروشنده ای است که به گمان داشتن حق حبس از تحویل ملک به مشتری خودداری می کند.
