دادخواست اخذ به شفعه

دادخواست اخذ به شفعه

دادخواست اخذ به شفعه به معنی درخواست حق شریک دوم در مالکیت مال غیر منقول است. چنانچه که در ماده قانونی ۸۰۸ در خصوص حق شفعه یا اخذ به شفعه چنین آمده است؛ زمانی که مالی غیر منقول میان دو نفر به شراکت واقع شده باشد و در مالکیت دو نفر باشد و یکی از این دو نفر بخواهد سهم خود از مال غیر منقول را به شخص سومی در قبال وجهی مشخص منتقل دهد. شریک دیگر طبق قانون حق دارد مبلغ مشخص شده را به شریک خود بپردازد و مال را تماما در تملک خود قرار دهد. یعنی اجازه ندهد که ملک به تملک کسی دیگر در بیاید.

 البته این در حالتی رخ می دهد که شریک بیع و ثمن مشخص شده را بپردازد و یا توانایی پرداخت آن را داشته باشد در این صورت است که اقدام به تنظیم دادخواست اخذ به شفعه می نماید. شاید در قالب مثالی بهتر متوجه این موضوع حقوقی شوید. مثلا؛ آقای احمدی و آقای واحدی مالک شش دانگ منزل مسکونی هستند آقای واحدی قصد فروش سهم خود از ملک را دارد و ثمن پرداختی سهم خود را مشخص کرده است چنانچه آقای احمدی توان خرید سهم شریک خود را داشته باشد طبق قانون سهم مورد معامله بایستی به وی تعلق بگیرد تا شخص ثالث، در واقع اولویت با آقای احمدی و شریکش است تا شخص دیگر با شخص ثالث پس قانون برای حذف شراکت این مورد را پیش بینی کرده است.

• 

اخذ به شفعه به چه معناست؟

اخذ به شفعه یکی از حالت های تملک است که در قانون برای رفع شراکت تعیین شده است. ماده ۱۴۰ قانون مدنی به این موضوع پرداخته است و در ماده قانونی ۸۰۸ نیز بیان شد که در صورت وجود مال غیر منقول به اشتراک و مالکیت دو نفر و در صورتی که شریک قصد داشته باشد حصه یا سهم خود را به بیع یا فروش به شخص ثالث واگذار نماید شریک دیگر حق دارد طبق قانون و در صورت وجود شرایط اخذ به شفعه حصه شریک خود را در مقابل ثمن بیع مشخص به تملک در بیاورد. پس به این حق قانونی حق شفعه می گویند. این حق را قانون به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در اموال غیر منقول قرار داده است. پس در حالتی که هر یک از دو شریک قصد فروش سهم خود از مال غیر منقول را داشته باشد شریک دیگر با پرداخت همان ثمن مالکیت تمام ملک غیر منقول را به اختیار خود در بیاورد. پس با این تفاسیر قانون، رضایت شریک فروشنده را در نظر نمیگیرد و شریک تصمیم گیری در این مورد هیچ نقشی ندارد پس از این بابت یکی از انواع ایقاعات محسوب می شود.

نکته مهم این است که طبق قانون نمی توان ملکی را از مالکیت کسی بدون رضایت خارج نمود اما در دادخواست اخذ به شفعه این استثنا وجود دارد که بدون رضایت شخص سهم ملک وی در صورت پرداخت ثمن از سوی شریکش چه رضایت داشته باشد چه نه به تملک شخص شریک در خواهد آمد. حق شفعه برای افراد غایبی که حضور ندارند و افراد مجنون با سفیه و کودک نیز ثابت می باشد یعنی در صورت وجود مصلحت این مهم اعمال می شود. اما شرایط برقراری این مهم چیست و شرایط تنظیم دادخواست کدام است؟ در متن زیر له ابن مهم خواهیم پرداخت

شرایط تنظیم دادخواست اخذ به شفعه

یکی از شرایط تنظیم دادخواست اخذ به شفعه این است که اموال باید غیر منقول باشد. منظور از اموال غیر منقول اموالی است که قابل جابجایی نباشد مانند زمین، خانه، آپارتمان، ویلا، عمارت و درخت و غیره می باشد.

طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی؛ هر رمان درخت و بنای بدون زمین به فروش برسد مورد حق شفعه فرار نخواهد گرفت.

از دیگر شرایط اخذ به شفعه ملک غیر منقولی که به صورت شراکتی نباشد و بین دو نفر تقسیم شود دیگر مورد حق شفعه قرار نخواهد گرفت زیرا دیگر شراکتی وجود ندارد. پس از تقسیم مال و از بین رفتن شراکت و خریدن حصه از سوی شریک دیگر و در صورت فروختن دوباره سهم دیگر مورد شفعه قرار نخواهد گرفت. پس از شروط اصلی این مهم مشاع بودن ملک می باشد.

از شرایط دیگری که در گفته متن حتما متوجه خواهید بود این است که اخذ به شفعه در بین دو شریک است پس این مهم منحصر به املاکی است که دارای دو شریک باشد نه بیشتر، اما در خصوص مشاع بودن ملک غیر منقول یک استثنا وجود دارد که طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی چنانچه ملک دو شریک در مجری و ممر مشترک باشد و یکی از شرکا ملک خود را با این حق به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه خواهد داشت حتی اگر به صورت مشاع در خود ملک شریک نباشد. پس در این حالت استثنایی وجود دارد که اخذ به شفعه را در بیع ملک جدا کرده است.

اما برخی از اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم است و بین دو شخص مشترک آیت قانون در این زمینه چه دستوری داده است.

از دیگر شرایط مهم این مسئله این است که شریک بایستی تمام سهم خود را به شخص دیگر به فروش برساند تا بتوان دادخواست اخذ به شفعه را مطرح کرد و اگر بخشی یا منافع سهم خود را فروخت دیگر مورد حق شفعه قرار نخواهد گرفت.

در صورتی که شریک بخواهد ملک مشاع شریک خود را خریداری نماید باید فوری وارد عمل شود و سریع وارد عمل شود و در صورت از دست دادن فرصت امکان تنظیم دادخواست وجود ندارد. همچنین حق شفعه قابل اسقاط است یعنی چنانچه شفیع یا شریک خریدار به لفظ و عمل بگوید حق به شفعه نمی کنم خود به خود این حق ساقط می شود.

دادخواست اخذ به شفعه در اموال غیر منقول غیر قابل تقسیم

گفتیم که در صورتی میتوان دادخواست اخذ به شفعه را ارائه کرد که اموال غیر منقول باشد و هر دو شریک به نسبت سهم شراکت خود مال را تقسیم کرده و این سهم یا حصه قابل فروش و بیع می باشد. پس مال غیر منقول باید قابل تقسیم نیز باشد پس در اموالی غیر منقولی مانند درختی که قابل تقسیم نیست این ضرر متوجه نیست و امکان تقسیم ندارد.

نمونه دادخواست اخذ به شفعه

•