دادخواست کسری مساحت زمین

دادخواست کسری مساحت زمین

دادخواست کسری مساحت زمین زمانی در دادگاه مطرح خواهد شد که در ساخت و احداث ملک و ساختمانی زمین مورد توافق در قرارداد بیشتر از مساحت واقعی زمین باشد که در این حالت ذی نفع بر حق خود می داند که دادخواستی علیه سازندگان یا فروشندگان ساختمان و زمین در دادگاه اقامه کند. مشخص است که سازندگان ساختمان بر اساس نقشه تایید شده از سوی شهرداری و صاحب ملک شروع به احداث و ساخت و ساز می کنند.

چنانچه بعد از ساخت و یا در حین آن صاحب زمین متوجه شود که مساحت زمین کمتر از مساحت مورد توافق میان او و فروشنده یا سازنده است می تواند شکایت خود در را مبنی بر کسری مساحت زمین مطرح نماید. کسی که در این رابطه ذی نفع بوده است و یا کسری مساحت زمین به ضرر اوست اقدام به طرح دعوا می کند. گاها در اینگونه دعاوی دیده شده است که ملک پیش فروش شده مساحتی کمتر از مساحت فروخته شده است. در ادامه به نحوه رسیدگی به این دادخواست شرح داده خواهد شد.

• 

نحوه رسیدگی به دادخواست کسری مساحت زمین

دعاوی مربوط به ساختمان و یا اموال غیر منقول در دادگاهی مطرح خواهد شد که قرارداد در آن شهر یا ناحیه عقد شده باشد و یا در محل اقامت خوانده باید دادخواست کسری مساحت زمین را به دادگاه ارائه داد. خواهان خریدار زمین و خوانده فروشنده زمین است. زمانی که فرد برای کم بودن مساحت زمین یا ساختمان مورد توافق خود و فروشنده اقدام به تنظیم دادخواست کسری مساحت زمین می کند دادگاه برای رسیدگی به این دعوا به دو صورت عمل خواهد کرد که به شرح زیر می باشد؛

• چنانچه کسری مساحت ساختمان احداث شده یا زمین فروخته شده کمتر از ۵ ٪ متراژی باشد که در قرارداد ذکر شده است دادگاه با توجه به نرخ روز ما به التفاوت را مشخص کرده و خوانده قرارداد را ملزم به پرداخت آن خواهد کرد.

• اگر کسری مساحت ساختمان احداث شده یا زمین فروخته شده بیشتر از ۵٪  متراژ مقرر شده در قرارداد باشد، دادگاه دو فرض را برای رسیدگی به این مسئله در نظر خواهد گرفت؛

الف) مطابق نظر کارشناس مابه تفاوت را به نرخ روز محاسبه کرده و فروشنده باید آن را به خواهان دادخواست پرداخت نماید.

ب) قرارداد به علت کسری مساحت زمین فسخ خواهد شد و باید وجه پرداختی به خریدار استرداد شود.

چنانچه دادگاه به یکی از حالت های پرداخت مابه التفاوت رای خود را صادر نماید حکم صادر شده به مرجع اجرای حکم ارسال می شود و اجراییه حکم الزامی خواهد شد و این مرجع خوانده دعوا را به پرداخت وجه مابه التفاوت ملزم می نماید و در صورت عدم پرداخت از سوی خوانده، خواهان می تواند اموال وی را شناسایی کرده و به دادگاه معرفی نماید تا در اسرع وقت اموالش به نفع او توقیف شود و در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه خواهان می تواند خواستار جلب او شود. 

لازم به ذکر است که نحوه محاسبه ارزش یا وجه ما به تفاوت کسری مساحت اینگونه است که قیمتی که در عقد قرارداد برای کل ملک تعیین شده مبنای محاسبه قرار داده می شود و بر اساس این قیمت وجه مابه التفاوت را مشخص خواهند کرد.

همچنین اگر در قرارداد شرطی یا موردی در خصوص کسری یا مازاد مساحت بنا ذکر نشده باشد خریدار همچنان حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و یا می تواند مابه التفاوت آن را از فروشنده مطالبه نماید.

زمانی که دادخواستی مربوط به هر موضوع حقوقی و یا کیفری تهیه می شود بایستی کاملا قانونی باشد از این رو برای تهیه و تنظیم دادخواست باید مستندات قانونی نیز بر حسب مورد دعوا در متن آن ذکر شود. در متن بیر به این موضوع خواهیم پرداخت.

• 

مستندات قانونی مربوط به تنظیم دادخواست کسری مساحت زمین

همانطور که می دانیم؛ طرح دعاوی در دادگاه باید به شیوه قانونی مطرح شود. دادخواست کسری مساحت زمین یکی از انواع دعاوی است که به صورت دادخواست کتبی به دادگاه جهت احقاق حق خواهان به دادگاه تقدیم می شود. همچنین می دانیم که هر میزان دادخواست تهیه و مطرح شده به زبان قانونی باشد بیشتر مورد توجه دادگاه قرار خواهد گرفت. پس یکی از الزامات مهم در این مورد بهره گیری از تجربه و مهارت و زبان قانونی وکیل مجرب در این زمینه است. متن دادخواست باید حاوی مستندات قانونی مربوط به نوع دعوای مطرح شده باشد تا در محضر دادگاه بیشتر اهمیت داده شود. مستندات مهم در این خصوص به شرح زیر است؛

• ماده ۳۸۴ قانون مدنی؛

هر گاه در حین انجام معامله مبیع از لحاظ مقدار معین بوده و در زمان تسلیم مبیع کمتر از آن مقدار باشد مشتری مختار به فسخ قرارداد است و یا اینکه قیمت موجود یا مابه التفاوت را با تایید نظر کارشناس قبول نماید.

• ماده ۳۸۵ قانون مدنی؛

چنانچه مبیع مورد معامله از قبیل خانه و یا فرش باشد و تجزیه آن بدون متحمل شدن ضرر ممکن نباشد و به شرط وجود مقدار مشخص فروخته شده موضوع در زمان تسلیم کمتر یا بیشتر باشد در حالت اول مشتری و در صورت دوم بایع از منظر قانون حق فسخ معامله را خواهند داشت.

• ماده ۳۵۵ قانون مدنی؛

الزام خوانده به پرداخت قیمت نقیصه مشخص چه به نرخ روز یا نرخ زمان معامله وجاهت قانونی خواهد داشت.

• ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان؛

زمانی که مساحت ساختمان بر اساس صورتجلسه بیشتر یا کمتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد مابه تفاوت بر اساس نرخ درج شده در قرارداد محاسبه خواهد شد. پس چنانچه مساحت ساختمان تا ۵٪ بیشتر از زیر بنای مقرر شده در توافق قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق اینکه قرارداد را فسخ نمایند ندارند. اما چنانچه بیش از ۵ درصد باشد خریدار این حق را یعنی حق فسخ را خواهد داشت. همچنین اگر مساحت واحد ساختمانی تحویل داده شده کمتر از نود و پنج درصد متراژ مورد توافق باشد پیش خریدار حق اینکه قرارداد را فسخ نماید را دارد و یا می تواند خسارت وارد شده را با نظر و تایید کارشناس رسمی دادگستری تعیین کرده و بر پایه قیمت روز از پیش فروش کننده مطالبه نماید.