روشهای تقسیم ملک مشاع
روشهای تقسیم ملک مشاع
یکی از چالش برانگیزترین مسائلی که در تقسیم یا فروش ملک وجود دارد، درباره روشهای تقسیم ملک مشاع است. در حقیقت یکی از دردسرسازترین اختلافات بین مالکین، به املاک مشاع اختصاص دارد که درباره فروش یا تقسیم ملک به توافق نمی رسند. طبق تعریف، ملک مشاع به املاکی گفته می شود که حداقل دو نفر مالک آن باشند و سهم هر کدام از آنها مقدار مشخصی از کل ملک باشد. چون سهم مالکین از ملک مشاع محدود به یک قسمت خاص نیست، تقسیم و تفکیک این نوع ملک بسیار سخت است. بنابراین در قانون روش های تقسیم ملک مشاع در نظر گرفته شده است. از جمله این مواد قانونی عبارت است از:
ماده 591 قانون مدنی: “هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند. مشروط به اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.”
ماده 598 قانون مدنی: “ترتیب تقسیم آنست که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر قیمی باشد بر حسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل، در صورت عدم تراضی بین شرکا حص آن به صورت قرعه معیین می گردد.
املاک مشاع طبق این قوانین می توانند به اشکال مختلفی چون قیمی، عین، منفعت یا دین باشند. قانون قبل از ارائه انواع روش های تقسیم ملک مشاع، این اختیار را به مالکین داده تا با جلب رضایت یکدیگر، ملک را تقسیم کنند. اما اگر در این زمینه اختلاف داشته باشند، قانون با اختیاراتی که دارد، آنها را مجبور به تقسیم ملک مشاع می کند.
انواع روشهای تقسیم ملک مشاع
قانون برای اشخاصی که دارای ملک مشاع هستند، در صورت عدم توافق با یکدیگر درباره تقسیم ملک، انواع روشهای تقسیم ملک مشاع در نظر گرفته است. دو روش تفکیک و افراز راه های تقسیم ملک مشاع است. بین این دو روش تفاوت هایی وجود دارد و هر کدام دارای شرایط خاصی هستند. برای مثال در روش تفکیک، هدف تنها تقسیم ملک است، در حالی که هدف اصلی در افراز مشخص شدن سهم هر یک از شرکا می باشد. برای تفکیک و تقسیم ملک تقسیم نامه عادی لازم است. زیرا بر اساس قانون مدنی، تقسیم اموال منقول یا غیر منقولی که در آن دو نفر شریک هستند، برای تقسیم آن به تقسیم نامه احتیاج دارند.
افراز ملک مشاع
یکی از روشهای تقسیم ملک مشاع، افراز است. افراز از نظر لغوی به معنای جدا کردن چیزی از دیگری می باشد. اما در مبحث تقسیم ملک، افراز در معنی جدا کردن سهم خود از سایر شرکا به کار برده می شود. افراز ملک مشاع یا در نتیجه توافق طرفین صورت می گیرد یا در صورت عدم تراضی، توسط قانون انجام خواهد شد. برای افراز یک ملک مشاع، در صورتی که به ثبت رسیده است، فقط کافی است تقاضای افراز را به واحد ثبتی مربوطه اعلام کنید. واحد ثبتی نیز با توجه به قوانین، ملک مورد نظر را جداسازی می کند. اگر ملک مشاع به ثبت نرسیده، اول آن را از طریق دادگاه باید به ثبت رساند، سپس به جداسازی آن باید اقدام کرد.
تفکیک ملک مشاع
اگر مالکی قصد تقسیم ملک خود را به قطعات کوچکتر داشته باشد، تفکیک ملک مشاع نامیده می شود. برای مثال فردی دارای 500 متر زمین است و آن را به دو قطعه 250 متری تقسیم می کند. راه های تفکیک ملک مشاع از طریق درخواست به شهرداری یا به وسیله دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.
تفاوت های انواع روشهای تقسیم ملک مشاع
زمانی که صحبت از انواع روشهای تقسیم ملک مشاع می شود، اغلب افراد تصور می کنند که هر دو به یک معنی است. اما در حقیقت بین تفکیک و افراز تفاوت هایی وجود دارد. برای افراز ملک مشاع، درخواست همه مالکین نیازی نیست؛ اما در تفکیک باید تمام مالکین آن را درخواست کنند. در حالت تفکیک اشاعه لازم نیست و مالک می تواند قسمت های قابل تفکیک را از یکدیگر جدا کند. در افراز بر خلاف تفکیک اشاعه مهم است و باید زمین در مالکیت بیشتر از یک نفر باشد.
شاید برای برخی از شما مفهوم اشاعه چندان شفاف نباشد. برای درک این مفهوم به این مثال توجه کنید. فرض کنید ملکی وجود دارد که چهار نفر در آن شریک هستند. دو دانگ آن سهم یک نفر و چهار دانگ در اختیار سه نفر دیگر است و به طور مساوی هر کدام 1.33 دانگ دارند. هنگام تقسیم ملک مشاع، آن شخصی که دو دانگ دارد، فقط 1.33 دانگ آن بین شرکا جز به جز تقسیم می شود.
از جمله تفاوت های دیگر در انواع شیوه های تقسیم ملک مشاع این است که در حالت تفکیک، مالکان می توانند مقداری از سهم خود را دارا باشند. در حالی که در افراز به طور مساوی بین مالکین تقسیم انجام می شود. به طور کلی هدف از تفکیک، تقسیم ملک است؛ اما در افراز هدف این است که سهم هر کدام از مالکان معین شود. در افراز تمامی قطعات و اجزای ملک با توجه به میزان سهم هر مالک، تعیین شده و اشاعه شرط لازم افراز است.
نتیجه گیری
وقتی صحبت از مشاع بودن یک ملک می شود به معنای این است که مالکین آن ملک می توانند به اندازه سهم خود، ادعای مالکیت داشته باشند. اگر مالکان قصد تقسیم ملک مشاع را داشته باشند، برای انجام آن انواع روشهای تقسیم ملک مشاع در قانون تعریف شده است. از شاخص ترین روش های تقسیم املاک مشاع شامل افراز و تفکیک است.
افراز ملک مشاع به معنی جدا کردن سهم خود از سایر شرکا می باشد. شرط اشاعه در تقسیم به روش افراز باید رعایت شود. افراز یا با تراضی مالکین انجام می شود یا در صورت عدم توافق، به حکم دادگاه، انجام می شود. تفکیک ملک مشاع در اصطلاحات حقوقی یعنی تجزیه کردن مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است. مثلا زمین 600 متری به سه قطعه 200 متری تقسیم شود و مالکین نسبت به این سه قطعه صاحب سهم خواهند بود.
