سند مشاع چیست؟

سند مشاع چیست؟

سند مشاع چیست؟

سند مشاع به چه معنی است؟ کارکرد سند مشاع چیست؟ مهمترین عناصر سند مشاع چیست؟ سند مشاع چه کاربردی در جامعه دارد؟ نحوه تبدیل سند مشاع به سند مجزا چیست؟ برای استفاده از سند مشاع چه کار باید کرد؟ آیا به واسطه سند مشاع می توان نسبت به فروش ملک اقدام کرد؟ کارکرد اصلی یک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص سند مشاع چیست؟ سند مشاع چه ویژگی هایی دارد؟ اعتبار سند مشاع در قانون چیست؟ موارد مندرج در سند مشاع چیست؟ دعاوی مربوط به سند مشاع چیست؟

سند مشاع یکی از پر چالش ترین مفاهیم در قانون ایران محسوب می شود. اگر بخواهیم ساده تر بیان کنیم سند مشاع به سندی گفته می شود که نشان می دهد مال مذکور بیش از یک مالک دارد. بنابراین اساسا اموالی مانند ملک یا زمین که دارای دو یا چند مالک است می توانند از سند مشاع استفاده کنند. نکته مهمی که در خصوص سند مشاع وجود دارد این است که اساسا در این سند درصد سهم هر مالک مشخص نشده است و تنها به نام بردن افراد  به عنوان مالکین مال اکتفا شده است. از این رو شاید این گونه به نظر برسد که عملا امکان فروش ملک یا زمین به واسطه سند مشاع وجود ندارد. هدف ما در ادامه این است که بتوانیم در ساده ترین شکل ممکن سند مشاع را مورد بررسی قرار دهیم و با ویژگی ها و کارکرد های مختلف آن آشنا شویم. در واقع با توجه به این که سند مشاع به مسئله بسیار مهمی تحت عنوان مالکیت مربوط است از نظر حقوقی اهمیت بسیار زیادی دارد.

سند مشاع و کارکرد آن در قانون

سند مشاع همانطور که تعریف کردیم زمانی صادر می شود که یک مال مانند ملک یا زمین بیش از یک مالک داشته باشد.  از این رو همه این افراد حق مالکیت بر ملک یا زمین مذکور را دارند. اما برای این که بتوانیم دقیق تر با مفهوم سند مشاع آشنا شویم باید با چند مفهوم ساده اما مهم آشنا شویم.

اولین مفهومی که در این جا مورد توجه قرار می گیرد، مفهوم مشاع است. به طور کلی مشاع به حالتی گفته می شود که دو یا چند نفر در خصوص یک مالکیت یا یک منفعت شریک هستند. از نظر قانونی مالی که غیر قابل افراز باشد و یا افراز نشده باشد به عنوان مشاع شناخته می شود. به طور مثال یک واحد آپارتمان معمولا غیر قابل افراز یا تفکیک است. این موضوع بدین معنی است که این ملک را نمی توان به بخش های مختلف تقسیم کرد و هر مالک بخش های مربوط به خود را تحت تملک خود در بیاورد. در این مثال نمی توان انتظار داشت که سرویس های بهداشتی برای یک مالک و آشپزخانه برای مالکی دیگر باشد.

نکته بسیار مهمی که از این مثال مشخص می شود این است که در اموال مشاع تمامی مالکان و شرکا بنا بر سهمی که دارند در تمامی بخش های ملک سهیم هستند. به نوعی نمی توان تفکیکی می توان مالکیت آن ها قرار داد. فرض کنید در یک ملک 5 دانگ برای فردی و یک دانگ برای مالکی دیگر باشد. فردی که مالکیت یک دانگ را در اختیار دارد به عنوان مالک جز جز آن ملک شناخته می شود. از این رو فردی که مالکیت 5 دانگ را بر عهده دارد عملا نمی تواند هیچ دخل و تصرفی در ملک بدون اجازه مالک دیگر داشته باشد. این مهمترین نکته ای است که در خصوص سند مشاع یک وکیل حقوقی به آن اشاره می کند.

سند مشاع چه اعتباری دارد؟

اعتبار سند مشاع از دیگر سوالات و ابهاماتی است که برای افراد ایجاد می شود. برای پاسخ به این سوال باید به مفهوم سند در قانون نگاه کنیم. سند در قانون مشخص کننده عناوین افراد در جامعه است. یک سند مالکیت این قابلیت را دارد که نشان دهد چه کسی را می توان به عنوان مالک شناخت.

در قانون ایران سند به دو دسته رسمی و عادی تقسیم بندی می شود. سند رسمی به سندی گفته می شود که در حضور نماینده قانون تدوین و ثبت شده باشد. اما سند غیر رسمی یا همان عادی سندی است که اساسا این ویژگی و شرط اصلی را ندارد. نکته ای که وجود دارد این است که هر دو این اسناد در برابر قانون دارای اعتبار لازم و کافی هستند. اما اعتبار یک سند رسمی چندین برای یک سند غیر رسمی است. به نوعی که شما در مسیرهای غیر قضایی نیز می توانید از اعتبار سند رسمی استفاده های لازم را داشته باشید.

بنابراین اعتبار سند مشاع عمدتا به نوع سند بستگی دارد. در کلام ساده تر اعتبار سند مشاع رسمی برابر با سایر اسناد رسمی در قانون است. بنابراین با صدور سند رسمی مشاع مالکان می توانند به اندازه یک سند رسمی عادی از آن بهره مند شوند. اما مسئله ای که وجود دارد این است ک سند مشاع تنها زمانی قابل انتقال است که تمامی شرکا نسبت به آن رضایت داده باشند و یا دادگاه نسبت به فروش این ملک دستور لازم را صادر کرده باشد.

سند مشاع ملک غیر قابل افراز

سند مشاع تنها می تواند مالکین را به قانون و جامعه معرفی کند. بنابراین در آن میزان سهم هر کدام از شرکا مشخص نشده است. از طرف دیگر همانطور که بیان کردیم هیچ کدام یک از شرکا نمی توانند به تنهایی اقدام به فروش ملک یا سهم خود کنند. در واقع خریدار در صورت خرید ملک تحت عنوان سند مشاع، زمانی می تواند نسبت به الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند که پیش از آن دستور تفکیک سند را از دادگاه گرفته باشد.

یک وکیل حقوقی تهران یا شهرستان به خوبی می داند که با صدور دستور تفکیک سند، کارشناسی از طرف اداره ثبت به ملک مراجعه می کند. او با بررسی ملک مشخص می کند که سهم هر کدام از مالکین به چه میزان خواهد بود. به طور مثال اگر ملک چند طبقه و یا مال مورد نظر زمین باشد، میزان سهم هر فرد و موقعیت آن را مشخص می کند. اما اگر ملک غیر قابل افراز باشد، گواهی عدم افراز صادر می شود. دادگاه بر اساس این گواهی تمامی مالکان را مجبور به فروش ملک یا مال می کند و بدین ترتیب امکان تنظیم سند رسمی برای خریدار ایجاد می شود.