فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی

فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی

از نظر قانونی حق کسب و پیشه به چه معناست؟

موضوع این نوشتار بررسی فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی می باشد. هنگامی که ملک تجاری برای اشتغال مستاجر به حرفه خاصی اجاره داده می شود، تداوم فعالیت تجاری مستاجر در آن محل موجب شناخته شدن آن محل به عنوان محل کسب و پیشه می گردد. بدون تردید یکی از عوامل موثر در ارزش اقتصادی ملک، شناخته شدن آن به عنوان محل فعالیت خاصی است. در واقع مستاجر با انجام حرفه و شغل خود در ملک مورد اجاره، موجب افزایش ارزش اقتصادی محل کسب خویش می شود. به طوری که در بسیاری از موارد با پایان یافتن مدت اجاره محل کسب و پیشه، قیمت اجاره و ارزش زمین محل اجاره افزایش به طور چشمگیری افزایش می یابد.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر افزایش ارزش معاملاتی ملک مورد اجاره در نتیجه فعالیت های تجاری مستاجر، برای او حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه ایجاد می کند. چنانچه پس از پایان مدت اجاره یا به هر دلیل قانونی دیگر موجر تخلیه ملک مورد اجاره را خواستار شود، موجر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت نماید.

از نظر قانون روابط موجر و مستاجر حق سرقفلی به چه معناست؟

سرقفلی نهاد قانونی خاصی است که در عرف بازرگانی ایران ریشه دارد. قانونگذار نیز در سال 1376 با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر جدید، حدود و ثغور اجرای حق سرقفلی را تعیین نموده است. سرقفلی وجه یا مال خاصی است که موجر و مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره پرداخت آن را تعیین می کنند. بنابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر هرگاه مالک، ملک تجاری خود را اجاره دهد مبلغی را از مستاجر تحت عنوان سرقفلی دریافت کند. در صورتی که موجر به شیوه صحیح شرعی و قانونی حق سرقفلی را به مستاجر انتقال داده باشد، در هنگام تخلیه ملک تجاری مورد اجاره، مستاجر حق دریافت سرقفلی به قیمت روز را دارد.

از نظر قانونی فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟

اصلی ترین فرق کسب و پیشه و سرقفلی  این است که مقررات مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قید بیان شده است. این در حالی است که مقررات مربوط به سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بیان گردیده است. با تتبع در قوانین مذکور در می یابیم که به طور کلی فرق کسب و پیشه و سرقفلی از قرار زیر است:

همانطور که اشاره شد حق کسب و پیشه به دلیل تحقق رونق و ارزش اقتصادی ملک تجاری مورد اجاره به وجود می آید. بنابراین قواعد مربوط به پرداخت حق کسب و پیشه از جمله قواعد آمره به شمار می رود. یعنی اراده طرفین قرارداد اجاره در تحقق حق کسب و پیشه تاثیری ندارد. این در حالی است که حق سرقفلی با توافق طرفین عقد اجاره و خواست آنها محقق می گردد. در واقع می توان گفت: حق سرقفلی منشایی ارادی دارد، لیکن حق کسب و پیشه دارای منشایی قانونی می باشد.

حق کسب و پیشه همیشه در صورت پایان پذیرفتن مدت اجاره و پس از آن پرداخت می شود. لیکن همانطور که اشاره شد سرقفلی ممکن است در ابتدای مدت اجاره نامه توسط مستاجر پرداخت شود. همچنین سرقفلی ممکن است در پایان مدت اجاره توسط موجر به مستاجر پرداخت گردد.

فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی از نظر شرعی این است که حق کسب و پیشه غیر شرعی اعلام شده است. بنابراین با تصویب قانون سال 1376، دریافت حق کسب و پیشه غیر قانونی تلقی شد. لیکن در صورت وجود شرایط قانونی، دریافت سرقفلی توسط مستاجر یا موجر غیر قانونی نیست.

حق کسب و پیشه مربوط به رونق تجاری یافتن ملک تجاری مورد اجاره است، لیکن حق سرقفلی ربطی به این موضوع ندارد.

شباهت های حق کسب و پیشه با سرقفلی

هرچند حق کسب و پیشه و سرقفلی با هم متفاوت بوده و هر کدام نهاد حقوقی خاصی است. لیکن به دلیل شباهت هایی که این دو نهاد قانونی با همدیگر دارند، در بسیاری از مواقع ممکن است با یکدیگر اشتباه گرفته شوند. برهمین مبنا در ادامه مهمترین شباهتهای موجود میان حق کسب و پیشه و سرقفلی را مورد بررسی قرار می دهیم:

هم حق سرقفلی و هم حق کسب و پیشه هر دو، تنها در مورد املاک تجاری قابل تحقق می باشند.

هر دو نوع حق کسب و پیشه و سرقفلی تنها در موارد انعقاد عقد اجاره قابل تحقق هستند.

هرچند در برخی موارد موجر مستحق دریافت سرقفلی است، لیکن معمولاً حق سرقفلی باید به مستاجر پرداخت شود. همانطور که اشاره شد حق کسب و پیشه نیز همیشه به مستاجر پرداخت می شود.

تعیین میزان مالی که به عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می گردد، با کارشناس دادگستری است.

فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی از نظر عملی

از نظر عملی، مهمترین فرق حق کسب و پیشه و سرقفلی از قرار زیر است:

از نظر قانونی طرفین پس از انعقاد اجاره می توانند توافق نمایند که حق سرقفلی پرداخت نگردد یا میزان آن کم یا زیاد شود. در نتیجه حق سرقفلی قابل اسقاط است، اما حق کسب و پیشه قابل اسقاط نیست و اراده طرفین در تعیین میزان آن نقشی ندارد.

حق سرقفلی توسط طلبکاران مستاجر قابل توقیف است، اما حق کسب و پیشه را نمی توان توقیف کرد، مگر پس از وصول و پرداخت آن.

حق سرقفلی را می توان بدون اطلاع مالک(موجر) به دیگری انتقال داد. در حالی که حق کسب و پیشه ضرورتاً به مستاجر تعلق می گیرد و وی نمی تواند آن را به دیگری انتقال دهد.

حق سرقفلی ممکن است مورد عقد ضمان قرار گیرد. این در حالی است که حق کسب و پیشه را نمی توان ضمانت کرد.

حق سرقفلی را با تنظیم سند رسمی می توان به دیگری انتقال داد، اما همانطور که اشاره شد حق کسب و پیشه را نمی توان به دیگری انتقال داد.

اگر در هنگام اجاره مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد، نمی توان در پایان مدت اجاره پرداخت سرقفلی را مطالبه کند.

در حقوق کنونی ایران دریافت حق کسب و پیشه مبنای قانونی ندارد و مواد مرتبط با این حق به موجب قانون روابط موجر و مستاجر نسخ گردیده است.