فرق سند و قولنامه از نظر حقوقی چیست؟

فرق سند و قولنامه از نظر حقوقی چیست؟

منظور از سند چیست؟

در این نوشتار منظور از سند، برگه چاپی خاصی است که توسط دفاتر ثبت اسناد رسمی صادر می شود و نشان دهنده مشخصات ملک و مالک آن می باشد. امروزه اسناد رسمی در انواع گوناگونی مثل سند تک برگ، سند سیم و سرب منگوله دار، سند بنچاق و … یافت می شود. سند رسمی، نشانگر مالکیت شخص یا اشخاص خاص بر یک ملک می باشد. اسناد مالکیت رسمی لازم الاجراء می باشند و در مقام دعوی به عنوان دلایل و مدارک پرونده مورد استناد قرار می گیرند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور زیر نظر قوه قضاییه، عهده دار صدور اسناد مالکیت رسمی می باشد. در مورد اموال غیر منقول یا املاک، سردفتر اسناد رسمی به نمایندگی از سازمان مزبور سند را صادر می نماید. برخی از مهمترین اطلاعاتی که بر روی سند رسمی مالکیت قید می گردد، عبارت از موارد زیر است:

مشخصات ثبتی ملک اعم از پلاک ثبتی و کد پستی و همچنین مساحت و ابعاد ملک

مشخصات هویتی دارنده ملک، اعم از نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی محل اقامت و …

کاربری ملک اعم از مسکونی، اداری، تجاری و زراعی

کروکی ملک نیز در بسیاری از اسناد مالکیت تک برگ درج می گردد.

در یک دعوای حقوقی ممکن است هر کدام از طرفین به سند رسمی استناد جویند، در این صورت کسی که به سند استناد می کند، می بایست آن را تا پایان تشکیل اولین جلسه دادرسی در دادگاه حاضر نماید و به قاضی تحویل دهد. طرف مقابل نیز می تواند اعتبار اسناد رسمی را مورد انکار قرار دهند. همچنین ممکن است نسبت به سند رسمی که در دادگاه ارائه شده است، ادعای جعل وجود داشته باشد.

قولنامه چیست؟

قولنامه یا قرارداد خرید و فروش توافقی است که میان خریدار و فروشنده در مورد اموال منقول یا غیرمنقول، صورت می گیرد. خریدار در قولنامه متعهد می گردد مبلغ مشخصی را به فروشنده در ازای مالکیت مورد معامله پرداخت نماید. در مقابل فروشنده متعهد می شود مورد معامله را در زمان مشخص در اختیار خریدار قرار دهد. در مورد اموال غیر منقول مثل آپارتمان، زمین و … قولنامه اغلب در دفاتر مشاورین املاک معتبر تنظیم می شود. در این صورت قولنامه روی برگه های چاپی خاصی نگارش می یابد که فرم آن توسط اتحادیه اصناف مشاورین املاک چاپ می شود. قولنامه در دفاتر مشاور املاک اصولاً می بایست بر روی سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه به خریدار تحویل داده می شود. نسخه ای نیز به فروشنده تحویل می شود و نسخه دیگر در دفتر مشاور املاک بایگانی می شود.

تنظیم قولنامه به معنای انتقال مالکیت ملک نیست، بلکه طرفین با تنظیم قولنامه تعهدات و تکالیفی را برای انجام معامله و انتقال مالکیت ملک به خریدار به عهده می گیرند. برای مثال ممکن است فروشنده در ضمن قولنامه متعهد گردد در تاریخ خاصی به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و مقدمات تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار را فراهم سازد. از نظر حقوقی قولنامه سند رسمی نیست، لیکن در محاکم دادگستری به عنوان یکی از دلایل و قرائن اثبات دعوی به آن استناد می شود. در ادامه این نوشتار مهمترین فرق سند و قولنامه از نظر حقوقی را مورد بررسی قرار می دهیم.

فرق سند و قولنامه از نظر حقوقی

قولنامه و سند از منظر حقوقی دارای شباهت هایی می باشند. از همین رو در بسیاری از موارد این دو واژه با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند یا به جای همدیگر به کار می روند. لیکن این دو نهاد با یکدیگر تفاوت های متعددی دارند که موجب بروز آثار حقوقی گوناگون است. از نظر حقوقی فرق سند و قولنامه از قرار زیر است:

قولنامه یک سند عادی است، در حالی که سند مالکیت یک سند رسمی است. منظور از اسناد رسمی اسنادی است که توسط مامور قانون، به موجب قانون و مطابق با مقررات قانونی تنظیم می شود. از آنجا که سند مالکیت توسط سردفتر ثبت اسناد رسمی صادر می شود، این سند رسمی و لازم الاجراء است.

سند رسمی را می توان به عنوان وثیقه در محاکم دادگستری یا بانک تودیع نمود. در حالی که قولنامه را نمی توان به عنوان وثیقه در دادگاه تودیع کرد.

هرگونه دستکاری در سند رسمی اعم از اضافه کردن یا کم کردن واژه یا عبارت و … به موجب قانون مجازات اسلامی مورد جرم انگاری قرار گرفته و مجازات حبس برای آن پیش بینی شده است.

اسناد رسمی تنها در صورتی اعتبار دارند که اصل آن در دسترس دارنده باشد. در صورت مفقود شدن سند رسمی دارنده می بایست در مرجع صالح درخواست صدور المثنی سند را طرح نماید.

فرق سند و قولنامه از نظر استناد در دادگاه این است که اصولاً، سند یا قولنامه ای به عنوان مدرک در دادگاه پذیرفته می شود که تاریخ تنظیم آن پس از تنظیم سند معارض باشد. برای مثال در صورتی که سند رسمی مالکیت ملک مربوط به سال 1400 و قولنامه تنظیم شده میان شاکی و مشتکی عنه مربوط به سال 1401 باشد، دادگاه می بایست به قولنامه که پس از سند تنظیم شده است استناد نماید.

فرق سند و قولنامه از نظر ماهیتی چیست؟

از نظر ماهیتی فرق سند و قولنامه این است که سند تنها به صورت چاپی و توسط مراجع رسمی صادر می شود. در حالی که قولنامه ممکن است به صورت دست نویس و روی کاغذهای معمولی نگارش یابد. از نظر قانونی لازم الاجراء بودن قولنامه برای طرفین از ماده 10 قانون مدنی استنباط می شود. مطابق با ماده مذکور اشخاص حق دارند تا جایی که با شرع و قانون تناقض نداشته باشد، در مورد حقوق خصوصی خود قرارداد های آزادی را منعقد کنند. از ماده 10 قانون مدنی به عنوان اصل آزادی قراردادها، یاد می شود. منظور از این اصل این است که اشخاص می توانند در حقوق خصوصی خود هرگونه دخل و تصرفی بنمایند، منوط به این که با شرع یا قانون تعارضی نداشته باشد. در واقع مهمترین فرق سند و قولنامه این است که قولنامه تعهداتی را برای هر کدام از طرفین منعقد کننده ایجاد می کند. در حالی که سند تنها بیانگر مشخصات مال و مالک آن است.