لایحه در خصوص خلع ید ملک مشاع

لایحه در خصوص خلع ید ملک مشاع

خلع ید ملک مشاع چیست؟

به طور کلی خلع ید ملک مشاع شکایتی دعوایی است که صاحب یک مال غیر منقول مانند زمین، مغازه یا خانه بر علیه کسی که به صورت غیر قانونی آن را تصرف کرده است اقامه می کند و از طریق دادگاه اقدام به خارج کردن مال خود از دست کسی که آن را تصرف کرده می نماید.

نحوه طرح دعوی خلع ید ملک مشاع به این ترتیب است که صاحب مال غیر منقول به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی علیه شخصی که مالش را تصرف کرده که عموما به او غاصب می گویند تنظیم می کند و از این طریق حق خود را مطالبه می کند.

شرایط لازم برای طرح دعوای خلع ید ملک مشاع

در خصوص شرایط لازم برای طرح لایحه در خصوص خلع ید ملک مشاع باید گفت ابتدا باید مالک سندی را به دادگاه ارائه کند که مالکیت خود را بر ملک ثابت کند. این دعوی را به دو صورت می توان انجام داد یکی به صورت حقوقی و دیگری به صورت کیفری است. در دعوی عدوانی حقوقی همین که سابقه تصرف ثابت شود کافی است و نیازی به اثبات مالکیت وجود ندارد اما در تصرف عدوانی کیفری اختلاف عقیده وجود دارد برخی افراد مالکیت را شرط می دانند اما برخی دیگر فقط سبق تصرف را لازم می دانند. البته رویکرد قضایی به طرف عنوان حقوقی است و آن را پذیرفته است.

• 

شیوه طرح دعوای خلع ید ملک مشاع

 بحثی است که هدف آن رفع تصرف شخص غاصب و یا تصرفی است که بدون اجازه ی مالک بر اموال او شده باشد. دعوای خلع ید ملک مشاع به دو صورت انجام می شود، اول مربوط به مواردی می باشد که شخصی که ملک را از ابتدای تصرف بدون اینکه از مالک اجازه گرفته باشد آن را تصرف کرده باشد. حالت دوم: مربوط به مواردی می شود که تصرف کننده ابتدا با اجازه ی مالک در ملک حضور یافته است اما در ادامه بدون رضایت و اجازه ی مالک بر ملک او تصرف کرده است. در املاک مشاع دعوای خلع ید زمانی به وجود می آید که یکی از مالکین یا مستاجرین او بدون اجازه گرفتن از بقیه ی مالکان در ملک اعمالی را انجام دهد برای نمونه: در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی را به عنوان باغچه و پرورش گل و گیاه تهیه کند. حالت دیگر آن است که: یکی از مستاجران یا مالکین بدون رضایت سایر مالکین سهم بیشتری از ملک را در اختیار خود قرار دهد مثلا در پارکینگ یک ساختمان مسکونی که سهم هر واحد به اندازه ی قرار دادن یک خودرو می باشد شخص دو خودرو را در آن قرار دهد.

حالت دیگر زمانی رخ میدهد که مثلا سه شخص که با هم شریک هستند هر کدام دو دانگ مشاعی از یک خانه را صاحب هستند با موافقت همه ی مالکان خانه را به شخصی اجاره می دهند بعد از گذشت زمان کوتاهی مستاجر اجاره ی توافقی یکی از سه شریک را نمی پردازد و یا اینکه برخلاف قرارداد از خانه استفاده های دیگری کند.

• 

چند نکته در خصوص خلع ید ملک مشاع

مستند خلع ید ملک مشاع ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است.

دعوای خلع ید ملک مشاع یک دعوای مالی است و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

هزینه دعوای خلع ید مشاع بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه خواهد شد.

اجرای خلع ید مشاع به این صورت است که ملک از تصرف همه مالکین خارج می شود و اجاره تصرف به هیچ کدام داده نخواهد شد تا این که به توافق برسند.

در صورتی که خلع ید مشاع به اختلافات شرکا پایان ندهد تنها راه پایان دادن به دعوا تقاضای فروش ملک مشاع است.

تنها جایی که قانونگذار از کلمه خلع ید استفاده کرده است در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است با این حال از ماده ۳۰۸ به بعد قانون مدنی هم این مقررات ناظر به خلع ید است.

نکته: خلع ید ملک مشاع اغلب راضی نبودن مالک از اعمالی است که علیه اموال او صورت گرفته است. دعویی خلع ید مشاع به سه دسته تقسیم می شود:

خلع ید به معنای اخص

تخلیه ی ید

تصرف عدوانی یا مزاحمت ممانعت از حق

 ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در خصوص خلع ید ملک مشاع: در مواردی که حکم خلع ید علیه شخص تصرف کننده ی ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف شخص که محکوم شده باشد در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است

متن لایحه دفاعیه وکیل دادگستری برای خلع ید مشاع: خلع ید با جلوگیری از ادامه تصرف عبارت است از این که شخص به عنوان مالک علیه تصرف کننده ملک طرح دعوا کند. در دعوای خلع ید مشاع در نکته ضروری است.

کسی که خواهان خلع ید مشاع است حتما باید مالک باشد.

تصرفات متصرف، غیر قانونی و غاصبانه باشد. دعوای خلع ید به تخلیه ید و رفع تصرف عدوانی شباهت دارد.

نمونه: بسم التعالی

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی

در خصوص پرونده کلاسه … با موضوع خلع ید مشاع خواندگان با عنایت به صنم لایحه توسط یکی از خواندگان بعد از جلسه دادرسی مورخ… به احضار می رساند

خواندگان هیچ گونه مالکیتی نسبت به ملک موضوع دعوا نداشته و همانطور که در پاسخ استعلام از اداره ثبت مربوط ملاحضه خواهید نمود، مالک ملک موضوع دعوا علاوه بر موکل آقای … خانم ها و آقایان … همگی به نام خانوادگی … و نیز آقای…هستند و دلیل طرح دعوا علیه خواندگان، صرفا تصرف بلا وجه و غیر قانونی ایشان است که مبنای این تصرف هم معلوم نیست و حتی اگر رابطه قراردادی با سایر مالکین باشد ارتباطی به موکل ندارد.

تخلیه ملک مشاع: برای طرح دعوی خلع مشاع متصرف شده ملک مشاع نیازی نیست که همه ی شرکا در دادگاه حضور پیدا کنند مثلا اگر ۴ شریک باشند حضور یکی از آن ها برای طرح دعوی خلع ید مشاع کافی است. طرح دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، قابل طرح است به این صورت که چه شریک ملک را تصرف کرده باشد و چه شخص دیگری که هیچ مالکیتی نسبت به آن ندارد می تواند دعوی خلع ید کرد. اگر چند نفر ملک مشاع را تصرف کرده باشند مالک می تواند علیه همه یا بعضی از آن ها دعوای خلع ید را انجام دهد.

محدوده رسیدگی دادگاه بستگی به پرونده دارد و علیه هرکس که دعوا طرح شود حکم دادگاه علیه او اجرا خواهد شد.

نکته: حق مشاع می تواند روی سر قفلی مغازه ها و واحد های تجاری هم تعریق شود یعنی حق سرقفلی مالکین مشاعی شامل همان قانون ملک مشاع می شود.

نکته پایانی: این گونه دعوا ها بهتر است توسط وکیل دادگستری و زیر نظر احکام مدنی که در این رابطه وجود دارد مورد بررسی قرار بگیرد تا حقی از کسی ضایع نشود.