افراز در اداره ثبت
در این مقاله بر آن شده ایم که معنی کامل افراز را داشته باشیم و افراز در اداره ثبت و افراز در دادگاه را نیز تعریف نمایم تا پایان مقاله همراه ما باشید.
افراز به چه معنی است؟
افراز یکی از راه حل های تقسیم ملک مشاع است که در این حالت شرکا تصمیم می گیرند که ملک اشتراکی خود را بین یکدیگر تقسیم کنند بدون اینکه حالت اشاعه آن از بین برود بلکه شرکا ملک مشاع را میان نود تقسیم می کند و هر یک صاحب شش دانگ ملک خود می شوند. پس افراز برای املاک مشاع امکان پذیر است و چنانچه شرکا برای افراز ملک خود به توافق و اتحاد نظر نرسند ناچارا باید به یکی از مراجع مربوطه تقاضای افراز دهند. تقاضای افراز از سوی یکی از شرکا نیز صورت می پذیرد. این مهم در اداره ثبت و در دادگاه قابل پیگیری است که در ادامه این مقاله به افراز در اداره ثبت و همچنین به افراز در دادگاه می پردازیم.
افراز در دادگاه
افراز ملک مشاع زمانی به دادگاه ارجاع داده می شود که شرکا برای تقسیم ملک مشترک خود به توافق نرسند. یکی از شرایط لازم برای افراز ملک این است که بایستی ملک قابل افراز باشد. یعنی مال غیر منقولی که شرکا برای تقسیم آن به دادگاه مراجعه می کنند قابل تقسیم به صورت مساوی یا به نسبت سهم هر یک باشد چنانچه ملک مشاع قابل افراز نباشد دستور فروش ملک مشاع از سوی دادگاه صادر می شود و کل ملک به فروش می رسد و سهم هر یک از شرکا پرداخت می شود. مطابق ماده یک افراز املاک مشاع؛ ملک مشاعی که درخواست افراز آن تقاضا شده است فارغ از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه به شرط انجام عملیات ثبتی ملک چنانچه مورد تقاضای افراز از سوی یکی یا همه شرکا درخواست شود واحد ثبت باید در محلی انجام شود که ملک در آن محل قرار دارد.
بنابراین درخواست افراز ملک مستقیم به اداره ثبتی ارسال می شود که ملک در آنجا واقع شده است. طبق این ماده چنانچه عملیات ثبتی ملک انجام شده باشد درخواست افراز به اداره ثبت داده خواهد شد و اگر عملیات ثبت ملکی انجام نشده باشد و یا در جریان باشد و هنوز تمام نشده باشد درخواست افراز را باید به دادگاه عمومی ارسال نمود. دادگاه صالح برای ارائه درخواست افراز دادگاهی است که در محل وقوع ملک باشد. زمانی که درخواست مزبور به دادگاه ارسال می شود مرجع زمان رسیدگی را اعلام خواهد نمود. اگر ملک مشاع دارای سابقه ثبتی باشد دادگاه از اداره ثبت آخرین وضعیت ثبتی ملک را خواستار می شود و از این مرجع به نوعی از ملک استعلام می گیرد در مرحله بعدی با گزارش کارشناس رسمی مبنی بر قیمت گذاری ملک و بررسی مدارک دیگر در صورت لزوم رای افراز را صادر می نماید. کارشناس رسمی در گزارش خود اگر ملک قابل افراز باشد باید عنوان کند که ملک مورد دعوا قابل افراز است ملک قابل افراز نباشد دستور مربوطه صادر نخواهد شد. همچنین در گزارش سهم هر یک از شرکا مشخص می شود و تمامی مواردی که مربوط به ملک است در گزارش کارشناس نوشته می شود و به دادگاه ارائه داده می شود. معلمین یا شرکا می توانند به نظر کارشناس معترض شوند که در این صورت دادگاه خود سهم هر یک از شرکا را مشخص خواهد کرد. پس از اینکه حکم افراز ملک مشاع صادر شد متقاضی یا خواهان دعوا حکم دادگاه را به اداره ثبت تحویل می دهد و این اداره نیز پس از باطل کردن سند ملک مشاع اقدام به صدور سند های جدید برای هر یک از مالکین خواهد کرد. حکم افراز از آن دسته از احکام صادره است که نیاز به ارسال حکم به دایره اجرایی نیست ابلاغ حکم به نوعی حکم اجرای آن نیز هست.
افراز در اداره ثبت
زمانی که عملیات ثبتی ملک مشاع انجام شده باشد و به ثبت رسیده باشد بایستی درخواست افراز ملک مشاع را به اداره وبت تحویل و به ثبت رسانید. مطابق ماده یک قانون افراز فوق ذکر و برداشت از این قانون اگر ثبت عملیاتی ملک مشاعی انجام شده باشد باید مستقیم درخواست را به اداره ثبت دادخواست کرد. مراحل تحویل درخواست افراز ملک مشاع اینگونه است؛ درخواست بایستی به نماینده ثبت ارسال شود نماینده قانونی ثبت نیز وضعیت ثبتی ملک را در پرونده درخواست افراز و با ارائه گزارشی در قالب اظهار نامه ای به اداره ثبت ارسال می شود. گزارش نماینده ثبت مبنی بر چگونگی انجام یا ثبت عملیات ثبتی و سند مالکیت ملک و امکان افراز یا عدم امکان آن می باشد. سپس اداره ثبت با دریافت گزارش نماینده اقدام به بررسی آن خواهد کرد و در این مرحله یا درخواست افراز را قبول و یا رد خواهد کرد. تصمیم اداره ثبت به هر حال به مالکین ابلاغ می شود و در صورت پذیرش درخواست تاریخی را برای معاینه ملک با مهندس کارشناس مشخص می نماید.
مهندس کارشناس نیز با تعیین روز و ساعت معاینه ملک و ابلاغ آن به مالکین اقدام بعدی افراز ملک مشاع می باشد. اگر هر یک از مالکین در زمان مقرر شده حاضر نشوند عملیات لازم انجام خواهد شد. سپس نظر مهندس کارشناس به صورت کتبی به اداره ارسال می شود و سهم هر یک از شرکا مشخص خواهد شد و به این صورت ملک مشاع افراز خواهد شد. سپس سند جدیدی برای ملک تهیه و تنظیم می شود به عبارتی هر یک از مالکین سند شش دانگ ملک خود را خواهند داشت. در تمامی مراحل سعی خواهد شد بین همه شرکا ملک به نسبت مساوی تقسیم شود اگر امکان تقسیم مساوی وجود نداشته باشد و در صورت امکان ملک میان شرکا تعدیل می شود یعنی سعی خواهد شد که ارزش مالی همه مالکین یکسان باشد و در صورتی که امکان تعدیل برای ملک مشاع نیز وجود نداشته باشد در نهایت تصمیم اداره ثبت مبنی بر تقسیم مال به رد می باشد. قطعات تقسیم شده در افراز یا به توافق تقسیم می شود یا به صورت قرعه هر یک از مالکین صاحب قطعه ای از ملک خواهد شد.
