تفاوت بیع و اجاره
بیع و اجاره عقودی هستند که اغلب در معاملات مورد استفاده قرار می گیرند. ماهیت هر کدام متفاوت از دیگری می باشد به نحوی که هر عقودی در جای مشخص خود و تحت شرایطی خاص به کار برده خواهند شد. بنابراین بهتر است برای درک بهتر این دو مقوله هر کدام را به صورت جداگانه مورد بررسی قرار دهیم.
بیع چیست؟
عبارت است از قراردادی که طبق آن ملکی مورد خرید و فروش قرار خواهد گرفت. فرایند انجام این نوع عقود به این صورت است که صاحب ملک ملک خود را در قبال وجه معین و مشخصی که مورد توافق طرف دیگر معامله یعنی خریدار نیز می باشد به او انتقال خواهد داد.
اجاره چیست؟
اجاره از جمله عقودی است که بر اساس آن شخص مالک ملک مورد نظر را که خود صاحب رسمی و قانونی آن است در قبال گرفتن وجه مشخصی به شخص دیگری انتقال خواهد داد. لازم به ذکر است که این انتقال موقت و البته قابل تمدید می باشد.
شرایط متفاوت بیع و اجاره
یقینا شرایط ایجاد بیع و اجاره متفاوت می باشند. به طور کلی مهم ترین تفاوت های میان این دو مقوله در نوع شرایط آن ها است که شامل موارد فوق می باشند. در عقد قرارداد بیع فروشنده نمی تواند بعد از انتقال ملک به خریدار درباره آینده ملک مورد نظر شروطی را وضع نماید مثلا شخصی که خانه را به شخص دیگری فروخته است و به طور کامل مبِلغ تعیین شده را دریافت کرده است نمی تواند به صاحب جدید ملک بگوید که حق بازسازی و تغییر کاربری منزل را نخواهد داشت زیرا در این نوع قرارداد حق مالکیت از او سلب شده و در اختیار شخص دیگری قرار گرفته است. با این حال این وضعیت درباره اجاره صدق نخواهد کرد زیرا در هر صورت مالک اولیه برای همیشه مالک ملک خواهد بود و تحت هر شرایطی حق مالکیت از او سلب نخواهد شد. مگر این که خود بخواهد مالکیت ملکش را به شخص دیگری واگذار کند.
از دیگر تفاوت های میان بیع و اجاره این است که در بیع مدت و زمان مالکیت شخص موقتی نیست بلکه بعد از پرداخت ارزش مال ملک معامله شده برای همیشه به خریدار تعلق خواهد گرفت اما در مورد اجاره اینگونه نخواهد بود. زیرا مالکیت فرد موقتی و برای زمان محدودی خواهد بود. به طور کلی در عهد نامه های مربوط به اجاره باید زمان مشخص شود در غیر این صورت اعتبار و ارزش قرارداد از بین خواهد رفت.
تفاوت بیع و اجاره (1)
بر اساس تفاوت های بیع و اجاره وظایف و تکالیف افراد چگونه تعریف شده اند؟
همان گونه که بیع و اجاره با هم متفاوت هستند به طور حتم افرادی که چنین قراردادهایی را تنظیم خواهند کرد دارای وظایف و تکالیف متفاوتی نیز می باشند. در بحث اجاره معمولا قبل از تحویل ملک به مستاجر فرد مبلغی را به عنوان پول پیش به صاحب ملک پرداخت خواهد کرد که در واقع این پول نقش ضمانت ملک را بر عهده دارد تا بعد از تخلیه و در صورتی که ملک به دست مستاجر آسیب دیده باشد ملک با استفاده از پول پیش این آسیب دیدگی ها را ترمیم نماید و یا این که ممکن مستاجر قبل از پرداخت اجاره بهای یک یا دو نوبت ملک را تخلیه نماید. در این صورت پول پیشی که در دست صاحب ملک است جبران مبلغ پرداخت نشده را خواهد نمود. با این حال اگر صاحب ملک وظیفه دارد در صورتی که چنین مشکلاتی به وجود نیایند بعد از خالی شدن ملک توسط مستاجر پول پیش را به او بازگرداند.
اما این وضعیت در مورد عقد بیع وجود نخواهد داشت و معامله بین طرفین با پرداخت کامل ارزش مال به فروشنده و تحویل ملک به خریدار پایان خواهد یافت. از دیگر تفاوت های وظایف طرفین در این دو معامله این است که در اجاره شخص صاحب مال موظف است قبل از تحویل ملک به مستاجر تعمیرات لازم را انجام دهد. برای مثال تعمیر شوفاژ و آبگرمکن و یا کولر در صورتی که قبل از ورود مستاجر به آن از کار افتاده باشند بر عهده صاحب ملک می باشد. در مورد بیع چنین نخواهد بود زیرا در صورتی که خریدار ملک را همان گونه که هست و با تمامی معایب و مزایای آن قبول کرده باشد دیگر وظیفه تعمیر آن بر عهده فروشنده نخواهد بود. در قرارداد اجاره مستاجر وظیفه دارد مبلغ تعیین شده را سالانه و یا ماهیانه پرداخت نماید. در صورتی که در بیع خریدار اغلب ارزش ملک را یک جا و یا طی چند قسط پرداخت خواهد کرد و تا زمانی که تمامی مبلغ تعیین شده را پرداخت ننماید مالکیت ملک به او تعلق نخواهد گرفت.
در قرارداد اجاره ملک در دست شخص مستاجر امانت است و او مکلف به نگهداری و مراقبت کامل از ملک تا زمان انتقال آن به مالک اصلی است. در مورد بیع قضیه کاملا متفاوت می باشد زیرا بعد از انتقال ملک به خریدار او صاحب اصلی آن بوده و هر گونه درباره آن رفتار کند کاملا مختار خواهد بود و کسی او را به خاطر خراب شدن و یا از بین رفتن ملک مورد مواخذه قرار نخواهد داد. از دیگر وظایف متفاوتی که در رابطه با این دو قرارداد متوجه طرفین خواهد شد حق سرکشی صاحب ملک به ملک خود می باشد که در بحث قرارداد اجاره مطرح است. در حالی که این حق درباره قرارداد بیع برای صاحب اولیه ملک وجود نخواهد داشت و او هیچ گونه حقی در مورد ملکی که قبلا به فروش رسانده است را ندارد.
نکته: از دیگر تفاوت هایی که میان بیع و اجاره وجود دارد، نحوه استفاده از ملک می باشد که در مورد اجاره باید شخص مستاجر در زمان تنظیم قرارداد نحوه استفاده و منظور خود را از اجاره ملک به اطلاع صاحب ملک برساند. در صورتی که در بیع چنین توضیحاتی به فروشنده ملک نه کتبا و نه شفاها لزومی ندارد و مالک جدید هرگونه که بخواهد می تواند از ملک استفاده کند. حتی می تواند تغییرات اساسی و بنیادی در آن به وجود بیاورد. مثلا فردی یک دهنه مغازه را از شخص خریداری خواهد کرد و بعد از انتقال آن را کاملا از بین برده و بر روی زمین آن یک منزل دو طبقه را احداث خواهد کرد.
