وکیل اجاره به شرط تملیک

وکیل اجاره به شرط تملیک

وکیل اجاره به شرط تملیک چه کاری انجام می دهد؟

به طور کلی وکیل اجاره به شرط تملیک در دسته وکلایی قرار می گیرد که در حوزه تجاری و ملکی فعالیت می کنند. این دسته از وکلا معمولا به قوانین مربوط به قرارداد های ملکی وارد هستند و شرایط آن را به خوبی می دانند.

به طور کلی می توان وکیل اجاره به شرط تملیک را زیر مجموعه ای وکلای اجاره دانست. این دسته از وکلا بر اساس قرارداد اجاره و شرایط ضمنی که در آن وجود دارد سعی می کنند این دعوی ها را مدیریت کنند. در ادامه می خواهیم بیشتر با کارکرد وکیل اجاره به شرط تملیک آشنا شویم و بدانیم اساسا از این وکلا چه انتظاراتی می توانیم داشته باشیم.

برای درک این موضوع مسلما باید تعریفی از اجاره به شرط تملیک داشته باشیم. این تعریف می تواند ما را با کارکرد وکیل اجاره به شرط تملیک به خوبی آشنا کند.

اجاره به شرط تملیک به چه معنی است؟

به طور کلی اجاره به شرط تملیک زیر مجموعه ای از قراردادهای اجاره ای محسوب می شود. اگر بخواهیم ساده و سریع بیان کنیم اجاره به شرط تملیک یک نوع شرط در قرارداد اجاره محسوب می شود که بر اساس آن مستاجر موظف به اجرای تعهدات جدیدی می شود که در صورت اجرای آن در پایان مدت قرارداد می تواند صاحب ملک یا مال شود.

به طور مثال شما با مالکی توافق کرده اید که ملکی را به صورت اجاره و به شرط تملیک در اختیار شما قرار دهد. بدین ترتیب شما به عنوان مستاجر موظف هستید که بر اساس قرارداد به صورت ماهانه هزینه مشخص را به مالک پرداخت کنید. در صورتی که مفاد این قرارداد را اجرا کنید بعد از پایان زمان اجاره مالک موظف است ملک یا مال را به نام شما منتقل کند. به این قرارداد اجاره به شرط تملیک گفته می شود.

نگاهی دیگر به اجاره به شرط تملیک

نکته بسیار مهمی که وجود دارد این است که این قرارداد طی روزها و سال های گذشته جایگاه بسیار خوبی پیدا کرده است. علت این موضوع این است که قیمت خرید خودرو یا ملک به اندازه ای افزایش پیدا کرده است که در بازار تعداد خریداران به شدت کم شده است. از این رو برای این که بازار ملک یا خرید و فروش خودرو از رونق نافتد و همچنان قدرت خرید در بازار وجود داشته باشد شرایط و ویژگی های مختلفی ایجاد شده است. یکی از این شرایط همان اجاره به شرط تملیک است.

در واقع اگر بخواهیم ساده تر بیان کنیم بر اساس این قرارداد هزینه خرید ملک یا مال به اقساط مختلفی تقسیم می شود. بدین ترتیب خریدار به جای این که بخواهد به صورت یکجا نسبت به پرداخت هزینه خرید ملک یا مال اقدام کند، هزینه آن را طی یک سال یا بیشتر به مالک پرداخت می کند.

نکته مهم دیگر این است که بر اساس این قرارداد مالک موظف است در صورت دریافت این هزینه ها و در صورت اجرایی شدن بند های ذکر شده در این قرارداد باید در پایان قرارداد مال را به نام مستاجر منتقل کند.

مسئله ای که وجود دارد این است که در مدت زمانی که طرف مقابل در حال پرداخت اقساط خرید ملک یا مال است می تواند از آن استفاده کند.

یعنی فرد یا یک قرارداد اجاره به شرط تملیک می تواند حتی پیش از آن که هزینه آن را پرداخت کند و یا صاحب مال شود از آن استفاده کند. بدین ترتیب خریداران می توانند با قدرت خرید پایین تر نسبت به خرید ملک یا خودرو با قیمت بالاتر اقدام کنند. فروشندگان نیز با توجه به این قرارداد می توانند قدرت نقد شوندگی مال خودشان را در سطح خوبی حفظ کنند. اما با این وجود همچنان ممکن است تعارضاتی میان طرفین ایجاد شود. از این رو برای درک این تعارضات بهتر است با چند مفهوم مختلف آشنا شویم. با ما در ادامه همراه باشید.

قرارداد، اولین مفهومی که باید با آن آشنا شویم

به طور کلی زمانی که از عناوینی مانند اجاره به شرط تملیک و … استفاده می کنیم خود به خود این نکته را در دل خود دارد که این عناوین از مفهومی به نام قرارداد بهره برده است.

به بیان ساده تر اجاره به شرط تملیک یا خرید و فروش و … هر کدام مفاهیمی بر اساس پایه قرارداد است. این مفهوم قرارداد است که تمامی این مفاهیم را در دل خود جای داده است. پس برای درک کارکرد وکیل اجاره به شرط تملیک و به طور کلی فهم اهمیت آن بهتر است با مفهوم قرارداد آشنا شویم.

قرارداد یک نوع ابزار قانونی و مهم در جامعه محسوب می شود. بر اساس این مفهوم انسان ها با یک دیگر بر سر یک یا چند موضوع توافق می کنند. بر اساس این توافق طرفین توافق تصمیم می گیرند که چه تعهداتی نسبت به یکدیگر یا نسبت به طرف سوم داشته باشند.

اگر به خوبی به دنیای اطراف خودمان نگاه کنیم متوجه می شویم که اساسا تمام قانون بر اساس همان مفهوم قرارداد نوشته شده است. بر اساس این مفهوم است که انسان ها توافق می کنند که در هر موقعیتی چه رفتاری باید داشته باشند و باید بر اساس چه مفاهیمی پیش بروند.

قرارداد می تواند روابط انسان ها را با یک دیگر تنظیم کند و بر اساس همین قرارداد است که انسان ها یاد می گیرند یا یک دیگر چگونه رفتار کنند.

قرارداد مفهومی است که از چند ویژگی کلی تشکیل شده است. این ویژگی ها عبارتند از مفاد قرارداد، زمان قرارداد و موارد فسخ قرارداد.

هر قراردادی در هر موقعیتی که تدوین می شود باید این موارد را شامل باشد. مفاد قرارداد همان تعهدات و بندهایی است که قرارداد مشخص می کند. یکی از اساسی ترین تفاوت ها میان قراردادهای مختلف همین مفاد و ویژگی های قرارداد هاست. به طور مثال وقتی گفته می شود قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از قراردادهای اجاره ای محسوب می شود بدین معنی است که این قرارداد در واقع همان قرارداد اجاره با یک بند یا چند بند اضافه تر است.

یک قرارداد زمانی شکل و حالتی رسمی به خود می گیرد که زمان در آن قید شده باشد. یعنی به بیان ساده تر باید گفته شده باشد که این قرارداد در چه زمانی به اتمام می رسد. قرارداد های که در آن مفهوم زمان وجود نداشته باشد اساسا از اعتبار قانونی برخوردار نمی شود. این قرارداد می تواند از یک دقیقه تا چند ده ها سال و حتی در مواردی مانند ازدواج به صورت دائم باشد.

اما در مورد ویژگی آخر می توان اینگونه بیان کرد که اساسا قرارداد مفهومی میان انسان ها  است و انسان موجودی مخیر و دارای قدرت اختیار است. بنابراین می تواند بدون در نظر گرفتن هیچ محدودیتی پا بر روی هر قراردادی بگذارد. بنابراین اگر هر قرارداد به راحتی فسخ شود عملا قرارداد قدرت خود را از دست می دهد. از این رو لازم است که در هر قرارداد شرایطی ایجاد شود که امکان فسخ قرارداد را به حداقل برساند. این شرایط معمولا حالت بازدارنده و جریمه ای دارد تا افراد نسبت به اجرایی شدن قرارداد اهتمام بیشتری داشته باشند.

این سه شرط اساسی در کنار یکدیگر مفهوم قرارداد را می سازد. در واقع کار وکلا در حوزه قراردادها از جمله وکیل اجاره به شرط تملیک بررسی این شرایط و ویژگی های آن است. بر اساس این شرایط است که می توان تعارض قانونی را بررسی و حل کرد.

اجاره، دومین مفهوم قابل بحث

اما دومین مفهومی که باید در این جا به آن بپردازیم، مفهوم اجاره یا بهتر بیان کنیم قرارداد اجاره ای است. بر اساس این مفهوم قراردادی میان طرفین منعقد می شود این قرارداد نشان می دهد که یک ملک یا مال به مدت مشخص و با شرایطی مشخص – هزینه و … – در اختیار طرف مقابل قرار می گیرد. در مدت زمان قرارداد اجاره مستاجر این حق را دارد که از منافع ملک یا مال بهره مند شود. اما در نهایت مالک اصلی این ملک یا مال فرد دیگری خواهد بود.

بگذارید ساده تر توضیح دهیم. امروز بسیاری از ما با مفهوم اجاره آشنایی داریم. بر اساس قرارداد اجاره مالک خانه یا ملک خود را در اختیار فردی که قصد بهره مندی از مزایا و فواید آن را دارد قرار می دهد. بر اساس این قرارداد مالک متعهد می شود که در مدت زمان مشخص ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد و مستاجر نیز متعهد می شود که در برابر این اقدام هزینه لازم و مورد توافق را به مالک پرداخت کند.

نکته ای که در مورد قرارداد اجاره وجود دارد این است که بعد از پایان مدت زمان اجاره و قرارداد مالک می تواند درخواست خروج مستاجر را از ملک خود داشته باشد و مستاجر نمی تواند حقی در این باره داشته باشد.

یادتان باشد که قرارداد اجاره باید به صورت کتبی نوشته شود و به صورت شفاهی این قرارداد قابل اتکا نیست. همچنین قرارداد اجاره به شکل ابد یا به صورت دائم قابل تدوین شدن نمی باشد. این ها مواردی است که باید در مورد قرارداد اجاره به آن ها توجه کامل و ویژه ای داشته باشیم.

بنابراین اگر بخواهیم به صورت صریح و خلاصه بیان کنیم می توانیم این گونه بگوییم که قرارداد اجاره به قراردادی گفته می شود که حداکثر برای مدت چند سال تدوین می شود. بر اساس این قرارداد و مفاد آن مستاجر حق دارد در این مدت زمان از ملک بهره مند شود و یا حتی در صورت عدم ممانعت در قرارداد آن را به فرد دیگری اجاره دهد! نکته ای که وجود دارد این است که بعد از اتمام مدت زمان قرارداد مالک قدرت مال خود را به دست می آورد و می تواند تصمیمات خودش را اعمال کند. این تمام چیزهایی بود که باید از قرارداد اجاره و مفاهیم مربوط به آن بدانیم.

نگاهی دوباره به مفهوم اجاره به شرط تملیک

حال بر اساس تمام مواردی که بیان کردیم بهتر است نگاهی دوباره به مفهوم اجاره به شرط تملیک داشته باشیم. تا به این جا بیان کردیم که هر قرارداد از سه مفهوم مفاد قرارداد، زمان قرارداد و شرایط فسخ قرارداد پیروی می کند. همچنین در ادامه بیان کردیم که زمان قرارداد اجاره حداکثر چند سال می باشد و نمی توان آن را به صورت دائم تدوین کرد. در ادامه نیز بیان شد که در قرارداد اجاره مستاجر طی مدت قرارداد حق دارد در ازای پرداخت هزینه از ملک یا مال مورد اجاره بهره مند شود.

حال بر اساس این موارد و مفاهیم گفته شده بهتر است سراغ مفهوم اجاره به شرط تملیک از دید قانون برویم. آن چیزی که مشخص است اجاره به شرط تملیک در حوزه قراردادهای اجاره ای محسوب می شود. یعنی یک قرارداد اجاره ای محسوب می شود.

پس به طور کلی اجاره به شرط تملیک مفهومی نزدیک به یک قرارداد اجاره ای است. یعنی در این قرارداد یکی از طرفین برای مدت زمان مشخص در ازای پرداخت هزینه می تواند از مال یا ملک مورد اجاره استفاده کند.

اما تفاوت مهمی که میان اجاره به شرط تملیک و یک قرارداد اجاره ای وجود دارد این است که در پایان مدت زمان قرارداد اجاره ای ملک به مالک باز می گردد اما در پایان زمان قرارداد اجاره به شرط تملیک در صورت اجرایی شدن مفاد قرارداد ملک یا مال به مستاجر منتقل می شود و این مستاجر است که در پایان قرارداد تبدیل به مالک می شود.

به طور کلی تمام این تفاوت را می توان تنها با یک بند یا یک مفاد در قرارداد اجاره ای  ایجاد کند. یعنی با اضافه کردن یک ویژگی یک قرارداد اجاره ای عادی تبدیل به یک قرارداد اجاره به شرط تملیک می شود.

حال به خوبی می دانیم که قرارداد چیست و یک قرارداد اجاره ای به چه معنی است. همچنین بر اساس این مفاهیم سعی کردیم که نشان دهیم یک قرارداد اجاره به شرط تملیک چه ویژگی ها و چه تعاریفی دارد. حال نوبت این است که بر اساس تمام ویژگی ها و شرایط گفته شده سراغ تعارضات قانونی برویم که ممکن است در این قرارداد ایجاد شود. این تعارضات همان مواردی است که قرار است از وکیل اجاره به شرط تملیک در طی حل آن بهره مند شویم.

در واقع می خواهیم بدانیم که از یک وکیل اجاره به شرط تملیک در چه مواردی می توانیم بهره مند شویم؟ این سوالی است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

وکیل اجاره به شرط تملیک، پیش از بروز تعارض

 همانطور که بیان کردیم انسان موجودی مخیر است. یعنی می تواند تحت  هر شرایطی رفتاری غیر قابل پیش بینی از خودش نشان دهد. بنابراین صرف این که قراردادی منعقد شده باشد نمی توان نسبت به اجرایی شدن آن اطمینان حاصل کرد.

از طرف دیگر تدوین قرارداد قواعد خاص خودش را دارد. قانون مفهومی است که بر اساس کلمات و مفاهیم ایجاد شده است. بنابراین گاهی یک کلمه یا یک جمله می تواند بار تعهدات دیگری را بر دوش ما بگذارد. باری که شاید ندانسته آن را امضا کنیم و تا سال ها درگیر یک مسیر قضایی خاص شویم.

از این رو منطقی ترین راه این است که پیش از این که بخواهیم هر قراردادی را امضا یا تدوین کنیم از یک وکیل در آن حوزه بهره ببریم.

در واقع اصلی ترین کاری که وکیل اجاره به شرط تملیک انجام می دهد می تواند این باشد که قرارداد را به نوعی تدوین کند که کمترین تعارضات قانونی در آن ایجاد شود و به نوعی این قرارداد تنظیم شده باشد که احتمال فسخ آن بسیار پایین باشد.

یک وکیل اجاره به شرط تملیک به خوبی می داند که باید چه شرایطی را رعایت کند یا بر اساس چه شرایطی حرکت کند. از این رو مهمترین کارکردی که می توان برای یک وکیل اجاره به شرط تملیک در نظر داشت این است که پیش از تدوین یا امضای یک قرارداد اجاره به شرط تملیک از او بهره مند شویم.

این فرد با قواعد و قوانین به خوبی آشنایی دارد و این اجازه را نمی دهد که طرف مقابل از عدم آگاهی موکل او سو استفاده کند. البته متاسفانه در ایران این دیدگاهی است که کمتر وجود دارد و نمی توان چندان به آن دل خوش کرد. چرا که بسیاری کارکرد وکیل را تنها در مسیرهای قضایی و دادگاه ها می دانند و کمتر کسی سراغ مشاوره با وکیل یا استفاده از یک وکیل اجاره به شرط تملیک پیش از اقدام می رود. این ضعفی است که امروز باعث شده است بسیاری به سبب عدم آگاهی کامل نسبت به قوانین درگیر تعارضات قانونی عجیب و غریبی شود. در حالی که با یک مشاوره ساده یا استفاده از یک وکیل می توان مانع از بروز همه آن ها شد.

وکیل اجاره به شرط تملیک و تعارضات قانونی

اما همانطور که گفتیم به هر حال در مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک و شرایط و مفاد تدوین شده در این قرارداد ممکن است تعارضات مختلفی ایجاد شود.

به طور مثال ممکن است مستاجر نسبت به پرداخت اقساط قرارداد در ادامه عاجز شود. در این صورت تکلیف قرارداد چه خواهد شد؟ آیا مالک باید هزینه های دریافت شده را بازگرداند و یا مستاجر باید نسبت به دریافت هزینه های خود بگذرد و قرارداد فسخ شود؟

این ها کوچکترین دلایلی است که می تواند باعث شود یک قرارداد اجاره به شرط تملیک فسخ شود و یا در مسیر قضایی و قانونی قرار بگیرد.

در این حالت بسیاری به دنبال یک وکیل اجاره به شرط تملیک هستند. این وکیل باید بتواند بر اساس قراردادی که وجود دارد و بر اساس شرایط موکل خود حقوق را مورد بررسی قرار دهد و حق موکل خود را از دادگاه بگیرد.

این تعارضات معمولا به چند دسته تقسیم می شود. دسته اول در حوزه زمان است. یعنی زمان قرارداد به اتمام رسیده و مالک نسبت به انتقال مال به مستاجر تغییر می کند. دسته دوم در حوزه مفاد قرارداد است. در این حالت ممکن است طرفین نسبت به اجرایی شدن مفاد قرارداد و نحوه اجرایی شدن آن معترض باشند. همان مثالی که از پرداخت هزینه و عدم توانایی مستاجر زدیم در این حوزه قرار می گیرد. دسته سوم نیز در حوزه فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک قرار می گیرد. در واقع همانطور که گفتیم در هر قراردادی باید شرایط فسخ در نظر گرفته شده باشد. این شرایط باید به نحوی باشد که مانع از فسخ قرارداد شود و در صورت فسخ طرفی که این کار را انجام می دهد نسبت به جبران خسارات اقدام کند.

یادتان باشد که در هر تعارض قانونی که صورت بگیرد ملاک و معیار اصلی دادگاه و وکیل اجاره به شرط تملیک، همان قرارداد است. بنابراین هر چیزی که در قرارداد ذکر شده باشد حتی اگر بر خلاف میل شما باشد یا شما آن را ناعدالتی بدانید، دادگاه آن را به عنوان معیار و ملاک اصلی قرار می دهد. بنابراین بسیار منطقی و عاقلانه است که پیش از هر اقدامی و پیش از این که بخواهید وارد یک تعارض قانونی شوید در زمان تدوین یا امضای قرارداد از یک وکیل اجاره به شرط تملیک بهره مند شوید. این کار می تواند شما را در ادامه مسیر راحت تر کند. گاهی یک بند در این قرارداد می تواند تمام زندگی شما را زیر و رو کند.

ویژگی های یک وکیل اجاره به شرط تملیک

اما در انتها بهتر است کمی از ویژگی های یک وکیل اجاره به شرط تملیک صحبت کنیم. به طور کلی می توان اینگونه بیان کرد که وکیل اجاره به شرط تملیک باید به حوزه تجاری و قوانین قراردادها وارد باشد. این مسئله بدین معنی است که وکیل اجاره به شرط تملیک باید در حوزه قوانین تجاری و ملکی وارد باشد و این قوانین را به صورت تخصصی مورد بررسی قرار دهد. اما این تمام داستان نیست.

مهمترین ویژگی وکیل اجاره به شرط تملیک و هر وکیل دیگر تجربه است. در واقع این تجربه است که نشان می دهد یک وکیل چگونه و از چه مسیری عبور کند. به بیان ساده تر قوانین به اندازه ای پیچیده و گنگ است که می تواند حتی مردان و زنان قانون در این مسیر سردرگم می شوند.

 در واقع این تجربه است که باعث می شود یک وکیل بداند باید از چه مسیری عبور کند و سراغ چه کسانی برود. در واقع اگر شما دوست دارید مسیر قضایی شما سریعتر به نتیجه برسد به وکیلی اعتماد کنید که در این حوزه علاوه بر تخصص تجربه کافی نیز دارد. این تجربه است که مسیرهای کوتاه را پیش پای شما قرار می دهد.