وکیل دعاوی مالک و مستاجر

وکیل دعاوی مالک و مستاجر

وکیل دعاوی مالک و مستاجر کیست؟

به طور کلی وکیل دعاوی مالک و مستاجر از آن دسته وکلایی محسوب می شود که در حوزه ملکی و قراردادهای مربوط به آن فعالیت می کنند. یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر می تواند از لحظه تدوین و انعقاد قرارداد مورد استفاده قرار بگیرد تا زمانی که دعوی میان مالک و مستاجر رخ بدهد. در این حالت از وکیل دعاوی مالک و مستاجر انتظار می رود که بتواند در این دعوی از موکل خود دفاع کند. این دفاع اصولا بر اساس قرارداد و شرایط قانونی است که در مورد مالک و مستاجر وجود دارد. در ادامه سعی می کنیم در این باره بیشتر صحبت کنیم. با ما در ادامه همراه باشید.

برای این که بتوانیم بهتر با این موضوع کنار بیاییم و با کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر بیشتر آشنا شویم بهتر است ابتدا مفهوم یک قرارداد اجاره را مورد بررسی قرار دهیم و بر اساس این قرارداد و شرایط مورد ذکر در آن به کارکرد و اهمیت وکیل دعاوی مالک و مستاجر بپردازیم.

اجاره قراردادی میان مالک و مستاجر

به طور کلی اجاره به قراردادی گفته می شود که بر اساس آن مستاجر مکلف به پرداخت هزینه ای مشخص به صورت ماهیانه به مالک است. مالک نیز در قبال این هزینه متعهد می شود که ملک را به صورت کامل و تحت شرایط مشخص و در مدت زمان مشخص در اختیار مستاجر قرار دهد.

بر اساس قانون سه نوع اجاره وجود دارد. اجاره تجاری، اجاره مسکونی و اجاره اماکنی مانند مدرسه و درمانگاه و … که در نهایت این نوع اجاره نیز زیر مجموعه ای از قرارداد اجاره مسکونی محسوب می شود.

در تمام این انواع شرایط کلی قرارداد اجاره بدین شکل است که مستاجر در قبال در اختیار گرفتن ملک باید هزینه ای را پرداخت کند. حال این که نحوه استفاده مستاجر از ملک چگونه است و این هزینه باید به چه صورت پرداخت شود همچنین مدت زمان اجاره ملک به چه صورت تعیین می شود همه بسته به نوع قرارداد و نحوه تنظیم  آن دارد. همچنین بر اساس این قرارداد وظایف تعیین شده از جانب مالک نیز مشخص می شود.

این مفهوم کلی قرارداد اجاره است. اما برای این که بتوانیم به صورت دقیق تر از وکیل دعاوی مالک و مستاجر صحبت کنیم بهتر است کمی از مفهوم قرارداد در قانون بحث کنیم.

قرارداد چیست؟

در واقع قرارداد رابطه ای اختصاصی میان دو طرف محسوب می شود که بر اساس آن مشخص می شود طرفین چه تعهداتی نسبت به یکدیگر بر عهده می گیرند. بر اساس این قرارداد و امضای آن تعهدات جدیدی به زندگی هر کدام از طرفین اضافه می شود که اجرای آن لازم و ضروری است و در صورت عدم اجرای کامل آن طرف مقابل امکان شکایت و احقاق حق را خواهد داشت.

نکته ای که بسیار اهمیت دارد این است که قرارداد اساسی ترین و عمده ترین ابزار ایجاد یک جامعه و قانون مربوط به آن محسوب می شود. در واقع شما در لحظه لحظه ای که در جامعه حضور دارید اساسا بر اساس یکی از همین قرارداد ها دست به اقدام می زنید. به طور مثال زمانی که شما از یک فروشگاه اقدام به خرید می کنید در واقع شما به قراردادی پایبند هستید که بر اساس آن شما باید هزینه ای مشخص را در قبال محصولی که می خواهید پرداخت می کنید و در طرف مقابل فروشنده موظف است این محصول را بر اساس قیمت مصوب یا با قیمت مورد توافق در اختیار شما قرار دهد. وقتی به این مثال نگاه می کنیم متوجه می شویم که قرارداد  مفهومی است که در تمامی بخش های مختلف زندگی یک انسان در جامعه حضور دارد.

هر قرارداد با وجود این که می تواند شرایط خاص خودش را داشته باشد اما در بسیاری از مفاهیم عمده و پایه ای مشترک هستند.

به طور کلی اگر بخواهیم بیان کنیم می توانیم این گونه بگوییم که هر قرارداد از یک سری شرایط و ویژگی برخوردار هستند. مهمترین این شرایط و ویژگی ها عبارتند از این که اولا قرارداد باید شامل بندها و مفاد هایی فی مابین طرفین باشد. بر اساس این مفاد مشخص می شود که طرفین چه تعهداتی نسبت به یکدیگر دارند و این تعهدات باید به چه صورت انجام شود. همچنین برخی از ویژگی های قرارداد در این مفاد بیان می شود. مثلا در یک قرارداد ذکر می شود که طرفین حق فسخ آن را به صورت یک طرفه ندارند. این ویژگی است که در این مفاد بیان می شود.

از دیگر ویژگی های یک قرارداد مسئله زمان در آن است. در واقع یک قرارداد زمانی شکلی واقعی و قانونی به خود می گیرد که اساسا مفهوم زمان در آن مشخص شده باشد.

نکته بسیار مهم دیگر در مورد قرارداد ها این است که اساسا در هر قراردادی باید شرایط فسخ نیز مشخص شود. در واقع باید بیان شود که در صورت فسخ قرارداد به صورت یک طرفه چه اتفاقاتی باید صورت بگیرد. معمولا این شرایط به نوعی طراحی و تنظیم می شود که مانع از فسخ قرارداد شود و در صورت فسخ طرف مقابل قادر به دریافت خسارتی خود باشد.

همچنین این قرارداد اگر به صورت رسمی و در حضور یک نماینده قانونی ثبت شود، تبدیل به یک سند رسمی خواهد شد. در خاطر داشته باشید که اسناد رسمی از جمله مهمترین اسناد در مسیر قضایی محسوب می شود. آن ارزش و اعتباری که اسناد رسمی در دادگاه دارد را تقریبا هیچ سند یا مدرک دیگری نخواهد داشت.

این ها همه به خوبی نشان می دهد که وقتی در مورد وکیل دعاوی مالک و مستاجر صحبت می کنیم و وقتی بیان می کنیم که اجاره چیزی جر قرارداد مابین طرفین نیست، منظورمان چیست.

ویژگی های یک قرارداد اجاره

حال بر اساس شرایط و ویژگی های گفته شده در بالا بهتر است به ویژگی های یک قرارداد اجاره بپردازیم. این قرارداد باید شامل موارد زیر باشد.

اولا این که این قرارداد نمی تواند حالت ضمنی یا شفاهی داشته باشد. به بیان ساده تر این قرارداد حتما باید به صورت کتپی تنظیم شده باشد. حال ممکن است این قرارداد حالت غیر رسمی داشته باشد و تنها فی مابین دو طرف باشد و یا این که این  قرارداد را می توان به صورت رسمی تدوین و ثبت کرد تا تبدیل به یک سند رسمی و قابل استناد در دادگاه شود.

ثانیا بر اساس قانون این قرارداد زمانی صحیح است که طرفین به بلوغ فکری و جسمی قابل قبولی رسیده باشند. به بیان ساده تر طرفین حداقل باید دارای سن قانونی باشد.

همچنین از ویژگی های مهم یک قرارداد اجاره مفهوم زمان در آن است. در واقع این قرارداد زمانی صحیح است که مدت زمان مشخصی برای آن ذکر شده باشد. قرارداد اجاره ای که زمانی که در آن ذکر نشده باشد اساسا باطل و غیر قابل استناد است.

همچنین بر اساس قانون موجر تنها می تواند مالک ملک یا وکیل قانونی وی باشد. در غیر صورت نمی توان قراردادی میان طرفین تحت عنوان قرارداد اجاره منعقد شود. بنابراین مالک بودن موجر از مهمترین ویژگی های یک قرارداد اجاره محسوب می شود.

حال بر اساس این ویژگی هاست که یک قرارداد اجاره میان دو طرف تنظیم و اجرا می شود. نکته بسیار مهمی که هیچگاه نباید فراموش کرد این است که اساسا در قرارداد اجاره می تواند شرایط خاصی در نظر گرفت. این شرایط می تواند به ضرر یکی از طرفین باشد. از این رو از دو طرف این انتظار می رود که برای تدوین و امضای قرارداد نسبت به قوانین قرارداد و شرایط بیان شده در قرارداد آشنا شوند.

کاری که وکیل دعاوی مالک و مستاجر انجام می دهد

تا به اینجا دانستیم که قرارداد اجاره چیست و چه ویژگی هایی می تواند داشته باشد. حال بر اساس این ویژگی ها می خواهیم بدانیم وکیل دعاوی مالک و مستاجر چه کاربردهایی می تواند داشته باشد.

همانطور که احتمالا حدس زده اید به نظر می رسد اولین و مهمترین ویژگی و کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر را می توان در پیش از شروع یک تعارض قانونی دانست. در واقع از وکیل دعاوی مالک و مستاجر این انتظار می رود که در حوزه تدوین قرارداد اجاره فعال باشد تا بتواند بر اساس شرایط گفته شده قراردادی خوب و منطقی تنظیم شود.

یادتان باشد که تنظیم قرارداد یک کار کاملا تخصصی و حقوقی محسوب می شود. گاهی با یک جمله یا حتی یک کلمه می توان تمامی اختیارات یکی از طرفین قرارداد به صورت کامل سلب شود  و یا حقوقی بیش از نیاز به دست آورد.

از این رو اصلی ترین و اولین ویژگی که می توان برای وکیل دعاوی مالک و مستاجر در نظر داشت این موضوع است که این فرد باید در حوزه تدوین و امضای قرارداد ها نیز مورد  استفاده قرار بگیرد.

اما از آن جایی که در ایران وکیل اصولا زمانی کارایی لازم را خواهد داشت که افراد جامعه وارد یک مسیر قضایی شود. اگر بخواهیم بر اساس این عادت دیرینه به کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر نگاه کنیم می توانیم اینگونه بیان کنیم که یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر  زمانی که تعارضی میان مستاجر و مالک رخ می دهد می تواند بر اساس قرارداد و بند های موجود در آن دست به کار شود. به طور کلی از وکیل دعاوی مالک و مستاجر این انتظار می رود که بتواند این تعارض قانونی را کنترل کند و بر اساس قرارداد مذکور حق موکل خود را از دادگاه بگیرد. این در ایران مهمترین و شاید تنها کارکرد وکیل دعاوی مالک و مستاجر محسوب شود. در ادامه بیشتر در این باره صحبت خواهیم کرد.

وکیل دعاوی مالک و مستاجر و تعارضات قانونی

اگر بخواهیم به تعارض های ایجاد شده بین موجر و مالک بپردازیم می توانیم این تعارضات را طی چند دسته بندی تقسیم کرد.

اولین تعارض ایجاد شده می توان مختص هزینه و نحوه پرداخت آن دانست. در واقع بر اساس قراردادهای اجاره بخشی از سرمایه در گردش موجر باید به عنوان یک ضمانت در اختیار مالک قرار بگیرد. به این هزینه ” پول پیش ” گفته می شود. همچنین بر اساس مفاد بیان شده موجر موظف است علاوه بر پرداخت پول پیش، هزینه ای را به صورت ماهانه به مالک پرداخت کند. حال اگر این هزینه به هر دلیل پرداخت نشود مالک می تواند با مراجعه به یک مرجع قضایی و بر اساس قرارداد ذکر شده نسبت به برداشت از پول پیش اقدام کند. در صورتی که این پول نیز به اتمام برسد  دادگاه مسیرهای دیگری را پیش پای او قرار می دهد.

از دیگر تعارضات قانونی ایجاد شده در یک قرارداد بین مستاجر و موجر می توان به مسئله زمان اشاره کرد. در واقع یکی از تعارضات متداولی که از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر استفاده می شود زمانی است که یکی از طرفین قرارداد نسبت به زمان قرارداد اجاره بی تفاوت باقی مانده باشد. مثلا مستاجر نسبت به خروج از ملک در زمان مشخص یا مالک نسبت به تحویل ملک در زمان بیان شده بی تفاوت باشد. در این حالت تعارض قانونی پیش می آید که نسبت به حل آن بهتر است از وکیل دعاوی مالک و مستاجر استفاده شود.

از تعارضات مهم دیگر در این حوزه می توان به عدم اجرای تعهدات مالک دانست. در واقع برخی از هزینه ها از جمله هزینه تعمیرات کلی یا جزئی همواره بر عهده مالک است. حال ممکن است در این بین مالک نسبت به این هزینه ها بی تفاوت باشد. مستاجر می تواند بر اساس قرارداد اجاره که در اختیار دارد نسبت به شکایت و گرفتن حقوق خود اقدام کند. در این مسیر نیز همچنان می توان از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر بهره برد. این وکیل بر اساس تعارض ایجاد شده و بر اساس قرارداد اجاره ای که وجود دارد نسبت به دریافت حقوق موکل خود اقدام کند.

تمامی این موارد به خوبی نشان می دهد که از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر در چه مواردی می توان بهره برد. نکته ای که باید بار دیگر به آن توجه داشته باشید این است که اساسا بهترین حالت استفاده از یک وکیل دعاوی مالک و مستاجر در حین عقد قرارداد است. در واقع در این صورت قرارداد به نوعی تنظیم می شود که هر تعارضی پیش از ورود به یک مسیر قضایی خود به خود حل شود.

نکته ای که باید به یاد داشته باشید این است که در غالب موارد دادگاه بر اساس قرارداد اجاره و بندهایی که در آن وجود دارد نسبت به بررسی و حل تعارض ایجاد شده اقدام می کند. بنابراین تدوین و تنظیم قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است.

وکیل دعاوی موجر و مستاجر و جریان اجاره‌نامه

وکیل دعاوی موجر و مستاجر و جریان اجاره نامه دارای جریان دادرسی متفاوتی هستند. بر اساس قانون وکیل دعاوی موجر و مستاجر می تواند با استناد به قانون گفت، دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:

۱- اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص.

۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌تراضی نموده باشند.

۳- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌صورت خواهد گرفت.

۴- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهائی پرداخت هر قسط.

۵- تصریح به اینکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا بنحو اشاعه دارد یا ندارد.

۶- تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.

۷- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.

موجر و مستأجر میتوانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.

وکیل دعاوی موجر و مستاجر و موارد فسخ ‌

وکیل دعاوی موجر و مستاجر تمامی موارد فسخ را می تواند معرفی کند. بر اساس قانون، در موارد زیر مستاجر میتواند اجاره را فسخ نماید:

۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌ نامه قید شده منطبق نباشد.

۲- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۳- هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود بنحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

 هرگاه مستاجر بعلت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر‌میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل‌گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. ‌

موجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

‌الف- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء بهر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق‌وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده بشد.

ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

‌د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.

در مورد وکیل دعاوی موجر و مستاجر دقت کنید:

 در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره‌محل سکنی است. ‌وکیل دعاوی موجر و مستاجر می تواند این موارد را به شما توضیح دهد:

 اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد بمحض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار میدهد.

 در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

 در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را بعلت کمبود جای مناسب و‌عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج بمدت پنج سال از صدور حکم خودداری کند و مستأجرین‌اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند.

 شورای عالی قضائی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه یا اداره ثبت‌ صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف‌ سازد.

 در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد‌موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم، مخصوص بصورتی است که‌عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.

جریان تعمیرات در قرارداد اجاره

وکیل روابط موجر و مستاجر وظیفه دارد تا تمامی چهارچوب های قانونی را مشخص کند و در متن چنین قراردادهایی به جریان تعمیرات نیز اشاره کند. بر اساس قانون می توان به موارد زیر اشاره کرد:

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.‌مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که‌از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه ندهد که تعمیرات مزبور را به قدر‌متعارف با نظارت دایره اجراء انجام دهد. ‌

اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و‌آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.