ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان

ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان

با گسترش آپارتمانها و پدیده آپارتمان نشینی، مباحث جدیدی در خصوص روابط بین ساکنین آپارتمانها ایجاد شده است. یکی از مهمترین تعاملات بین ساکنین آپارتمانها، پرداخت هزینه های عمومی ساختمان و به تبع آن ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان است. در واقع این قانون است که پرداخت شارژ آپارتمان از سوی ساکنین متمرد را با رای خود ضمانت می کند. محیط آپارتمانها کاملا شخصی نیست و از دو بخش خصوصی و عمومی تشکیل شده است. بخشهای عمومی و مشترک آپارتمانها شامل پارکینگها، مشاعات و راه پله ها، پشت بام، تاسیسات مشترک سرمایشی و گرامایشی، آسانسور و راهروها می شود. بنابراین، همه ساکنین ساختمان حق استفاده از قسمتهای مشترک ساختمان را دارند و کسی حق ندارد دیگران را از استفاده نقاط عمومی ساختمان، منع کند. مسلما نگهداری از قسمتهای عمومی ساختمان هزینه بر است. مواردی چون سرویس آسانسور، نظافت مشاعات و محوطه ساختمان نیاز به هزینه دارد. این هزینه را باید ساکنین ساختمان متقبل شوند که به صورت ماهانه تحت عنوان شارژ باید به مدیر ساختمان پرداخت نمایند.

مشاعات و قسمتهای عمومی آپارتمانها

مبلغی که بابت شارژ ساختمان از سوی ساکنین پرداخت می شود،  بابت نگهداری از تاسیسات ساختمان هزینه می شود. مدیر ساختمان می داند که ضمانت عدم پرداخت شارژ ساختمان توسط ساکنین متمرد در پرداخت شارژ، قانون است. بنابراین چنانچه تذکر شفاهی و کتبی وی به ساکنینی که شارژ خود را پرداخت نمی کنند، موثر واقع نشد، با مراجعه به مراجع قانونی می تواند این معضل را رفع نماید. ابتدا باید بدانیم بخشهای عمومی در یک ساختمان شامل چه چیزهایی می شود که برای نگهداری از آنها باید شارژ پرداخت شود.  قسمتهای مشترک و عمومی آپارتمانها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم، مورد استفاده عمومی قرار می گیرد، به موجب ماده 4 فصل دوم از بخش اول آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها (مصوب 8/2/1347)، مشمول موارد زیر می گردد.

درب ورودی و تمامی درب و پنجره های راهروها، پله ها و پاگردهای ساختمان

تاسیسات عمومی ساختمان که در راه پله ها، راهروها، ورودی ساختمان یا در پشت بام قرار گرفته اند. این موارد شامل آسانسور و محل آن، وسایل روشنایی، شیر فلکه های آب و کنتورهای گاز، پله های ایمنی، شیرهای آتش نشانی، راه پله ها، تلفن و وسایل اخباری مشاعات می شود.

زمین متصل به زیربنا. در مواقعی که زمین روی ستونهای متعدد قرار گرفته باشد، جزیی از قسمت عمومی محسوب می شود.

پشت بام و تاسیسات روی آن از قبیل موتورخانه آسانسور یا تاسیسات سرمایشی و گرمایشی عمومی.

محوطه و فضای سبز اطراف ساختمان و پارکینگهای عمومی محوطه ساختمان که در سند شخصی کسی نباشد.

نمای بیرونی و اسکلت ساختمان.

تاسیساتی مانند؛ چاه آب و پمپ چاه، منبع و مخزن آب، تابلو برق، تلفن مرکزی و آنتن مرکزی، چاه فاضلاب، فنهای گرمایشی و سرمایشی در مشاعات، رختشویخانه و استخر عمومی، لوله های آب و گاز، هواکشها و گذرگاههای زباله ساختمان.

ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان، قانون است

قانون در همه اختلافات، فصل الخطاب است و کسی نمی تواند فراتر از قانون عمل نماید. بنابراین، ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان، قانون است که در این خصوص به نکاتی اشاره خواهیم داشت. چنانچه فرد یا افرادی از ساکنان ساختمان از پرداخت هزینه های تعیین شده برای انجام امور ساختمان خودداری نمود، مدیر ساختمان می تواند به موجب تبصره یک ماده 10 قانون تملک آپارتمانها، موارد زیر را به کار ببرد.

تذکر شفاهی و کتبی به مالکینی که از پرداخت حق شارژ خود استنکاف می کنند.

تنظیم اظهارنامه قانونی از طریق دفاتر خدمات قضایی برای مالک یا مالکین متمرد در پرداخت شارژ ساختمان. این مورد، یکی از موارد ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان است که انجام می گیرد.

محرومیت از خدمات دهی عمومی ساختمان به این افراد. محرومیت از خدمات عمومی ساختمان برای ساکنین متمرد در پرداخت شارژ، یکی دیگر از موارد ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان است.

چنانچه فرد یا افراد متمرد، بعد از ابلاغ اظهارنامه به آنها، همچنان هزینه مربوط به خود را پرداخت نکردند، مدیر ساختمان با استناد به همین ماده قانونی می تواند با صلاحدید خود چنین افرادی را از خدمات دهی ساختمان مثل قطع خدمات گرمایشی و سرمایشی و تهویه مطبوع، محروم نماید.

درخواست ثبت اجراییه از اداره ثبت اسناد و املاک حوزه استحفاظی محل ساختمان، مورد دیگری از ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان است. اگر بعد از گذشت ده روز، مالک یا مالکین متمرد، همچنان از پرداخت حق شارژ خود خودداری نمودند، این اجراییه صادر می شود. مدیر ساختمان جهت ثبت اجراییه، مدارکی مانند کپی اظهارنامه ابلاغ شده به مالک، مدارکی مبنی بر سمت مدیریت ساختمان و صورتحساب شارژ معوقه مالک را باید به اداره ثبت، ارائه دهد. پس از صدور اجراییه، امکان توقیف اموال مالکینی که از پرداخت حق شارژ ساختمان خودداری نموده اند، وجود دارد. معمولا در این مرحله از اقدام قانونی، موضوع حل و فصل می گردد، زیرا اکنون صحبت از توقیف مال به میان آمده است.   

تنظیم دادخواست مطالبه شارژ معوقه از مهمترین موارد ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ ساختمان است. مدیر ساختمان در آخرین مرحله و پس از اطمینان از عدم پرداخت هزینه عمومی مالکین متمرد، می تواند چنین دادخواستی را به شورای حل اختلاف ارائه دهد. دادگاه شورا می تواند مجازاتهایی چون محرومیت از خدمات دولتی و جریمه به میزان دو برابر بدهی فرد متمرد را در نظر بگیرد. معمولا رسیدگی به اینگونه شکایات، بطور سریع و خارج از نوبت انجام می گیرد و رای صادره قطعی و لازم الاجراست. چنانچه بنابر دلایلی تاخیری در انجام رسیدگی به پرونده شارژ معوقه پیش آید، دادگاه تا زمان صدور رای نهایی، دستور ادامه خدمات دهی به ساکنان بدهکار را می دهد.

نکاتی لازم در خصوص مدیر ساختمان

مدیر ساختمان در اولین جلسه بین ساکنین آپارتمان تعیین میشود و مدت انتخاب و زمان مدیریت وی نامحدود است. همچنین مدیر برای انجام وظایف خود می تواند طلب حق الزحمه نماید. به موجب بند ب ماده 25 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدیران ساختمانها می توانند برای کار خود، حق الزحمه دریافت نماید. این حق الزحمه از طریق مبالغ جمع آوری شده شارژ ساکنین آپارتمانها، تامین میشود. همانطور که گفته شد، مدیر ساختمان باید جهت مطالبه شارژ و بدهی های معوقه ساکنین، اقدام کند.

چنانچه در طی مراحل قانونی، افراد خاطی اقدام به پرداخت بدهی شارژ خود نمودند، مدیر ساختمان باید سریعا موارد تنبیهی از جمله قطع اتصالات تهویه مطبوع و ادامه مراحل قانونی مطالبه بدهی را متوقف نموده و خدمات مشترک را مجددا به چنین افرادی ارائه دهد.