وکیل تخلیه
وکیل تخلیه فوری
آیا تابحال اسم وکیل تخلیه به گوشتان خورده است؟ آیا از قابلیت ها و توانایی های وکیل تخلیه مطلع هستید؟ آیا می دانید وکیل تخلیه در چه شرایطی به کمکتان خواهد آمد؟ از زمانی که پدیده اجاره نشینی در جامعه روز به روز افزایش پیدا کرد دعاوی مربوط به اجاره و قرارداد اجاره بیشتر از قبل شد. به تبع فعالیت برخی از وکلای متخصص همانند وکیل تخلیه ملک و اموال منقول نیز بیشتر از سنوات گذشته شده است. وکیل تخلیه به نیابت از موکل یا مالک ملک اقدامات لازم را برای اخذ حکم تخلیه ملک انجام خواهد داد. از نظر وکیل تخلیه دعوای تخلیه ملک استیجاری به علت عدم انجام تعهدات از سوی مستاجر در دادگاه های حقوقی و سایر مراجع مربوطه اقامه خواهد شد که دارای قوانین است که بر روابط موجر و مستاجر حاکم است.
همچنین وکیل تخلیه در خصوص دعاوی ملکی چنین می گوید: عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر باعث بروز اختلافاتی میان مستاجر و موجر خواهد شد که در نتیجه این اختلافات ممکن است موجر خواستار ملک اجاره ای خود شود. در نتیجه کمک گرفتن از وکیل تخلیه باعث تخلیه فوری از مستاجر خود خواهد داشت. وکیل تخلیه به نکته مهم اشاره دارد که در صورت عدم توجه مستاجر به درخواست تخلیه مالک ، موجر به لحاظ قانونی مجاز به اخذ حکم تخلیه برای ملک خود خواهد بود. بنا به گفته بهترین وکیل تخلیه، دریافت حکم تخلیه از دادگاه های حقوقی یکی از بیشترین موارد مطرح شده در این مراجع به صورت روزانه است.
بهترین وکیل تخلیه و اقدامات او را بشناسید
چرا این روزها کمک گرفتن از وکیل تخلیه در میان مردم به ویژه شهرهای بزرگ زیاد شده است؟ آیا وکیل تخلیه می تواند اختلافات میان صاحبخانه و مستاجر را رفع و رجوع کند؟ بنا به گفته وکیل تخلیه درصد بیشتری از مردم جامعه مستاجر هستند چه مستاجر مسکونی یا تجاری و اداری و … به هر حال هر میزان جمعیت اجاره نشینان روز به روز رو به افزایش است مشکلات حقوقی در این خصوص نیز بیشتر و بیشتر خواهد شد. پس در نتیجه حضور وکیل تخلیه ملک بیشتر از قبل مورد نیاز خواهد بود. در حالت کلی وکیل تخلیه چنین می گوید: موجر متقاضی حکم تخلیه خواهد بود و خواهان دادخواست تخلیه او خواهد بود برای رسیدن به خواسته خود لازم است تا تمامی قوانین مربوطه را رعایت نماید. برخی از قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوبه سال های اخیر هستند که بیشتر مردم عادی یا افرادی که با این قوانین سرو کار نداشته اند با قوانین جدید آشنا نباشند. از این رو همیشه در امر حقوقی لازم است تا با وکیل متخصص در آن حیطه مشورت شود.
وکیل تخلیه می گوید به هر حال تخلیه ملک امری ساده و روند حقوقی سریعی ندارد و گاهی با مشکلات عدیده ای همراه است. لازم است موجر با آگاهی کامل وارد این دعاوی شوند تا از لحاظ مالی دچار ضرر و زیان نشوند. ممکن است در خصوص این موضوع حقوقی سوالاتی برای خوانندگان پیش بیاید؛ بنابراین ضروری است که وکیل تخلیه به تک تک آنان پاسخ های قانع کننده دهد. سوالاتی از قبیل اینکه منظور از حکم تخلیه چیست؟ شرایط اخذ حکم تخلیه کدام است؟ مراحل تنظیم دادخواست تخلیه ملک چیست؟ نحوه تنظیم این دادخواست چگونه است؟ وکیل تخلیه کیست و چه وظایفی دارد؟ مستندات قانونی درباره وکیل تخلیه و امورات مربوط به تخلیه کدام است؟ مرجع ذیصلاح برای رسیدگی به چنین دعاوی کدام است؟ فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟ و…. جواب این سوالات و سوالات دیگر در رابطه با این موضوع حقوقی را در بطن این مقاله بخواهید. لطفا تا پایان این مطلب در خصوص وکیل تخلیه و اقدامات وی همراه ما باشید.
از زمانی که پدیده اجاره نشینی در جامعه روز به روز افزایش پیدا کرد دعاوی مربوط به اجاره و قرارداد اجاره بیشتر از قبل شد. به تبع فعالیت برخی از وکلای متخصص همانند وکیل تخلیه ملک و اموال منقول نیز بیشتر از سنوات گذشته شده است. وکیل تخلیه به نیابت از موکل یا مالک ملک اقدامات لازم را برای اخذ حکم تخلیه ملک انجام خواهد داد. دعوای تخلیه ملک استیجاری به علت عدم انجام تعهدات از سوی مستاجر در دادگاه های حقوقی و سایر مراجع مربوطه اقامه خواهد شد که دارای قوانین است که بر روابط موجر و مستاجر حاکم است.
عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر باعث بروز اختلافاتی میان مستاجر و موجر خواهد شد که در نتیجه این اختلافات ممکن است موجر خواستار ملک اجاره ای خود شود. در نتیجه درخواست تخلیه فوری را از مستاجر خود خواهد داشت. در صورت عدم توجه مستاجر به درخواست تخلیه مالک ، موجر به لحاظ قانونی مجاز به اخذ حکم تخلیه برای ملک خود خواهد بود. دریافت حکم تخلیه از دادگاه های حقوقی یکی از بیشترین موارد مطرح شده در این مراجع به صورت روزانه است.
درصد بیشتری از مردم جامعه مستاجر هستند چه مستاجر مسکونی یا تجاری و اداری و … به هر حال هر میزان جمعیت اجاره نشینان روز به روز رو به افزایش است مشکلات حقوقی در این خصوص نیز بیشتر و بیشتر خواهد شد. پس در نتیجه حضور وکیل تخلیه ملک بیشتر از قبل مورد نیاز خواهد بود. در حالت کلی موجر متقاضی حکم تخلیه خواهد بود و خواهان دادخواست تخلیه او خواهد بود برای رسیدن به خواسته خود لازم است تا تمامی قوانین مربوطه را رعایت نماید. برخی از قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوبه سال های اخیر هستند که بیشتر مردم عادی یا افرادی که با این قوانین سرو کار نداشته اند با قوانین جدید آشنا نباشند. از این رو همیشه در امر حقوقی لازم است تا با وکیل متخصص در آن حیطه مشورت شود.
به هر حال تخلیه ملک امری ساده و روند حقوقی سریعی ندارد و گاهی با مشکلات عدیده ای همراه است. لازم است موجر با آگاهی کامل وارد این دعاوی شوند تا از لحاظ مالی دچار ضرر و زیان نشوند. ممکن است در خصوص این موضوع حقوقی سوالاتی برای خوانندگان پیش بیاید؛ منظور از حکم تخلیه چیست؟ شرایط اخذ حکم تخلیه کدام است؟ مراحل تنظیم دادخواست تخلیه ملک چیست؟ نحوه تنظیم این دادخواست چگونه است؟ وکیل تخلیه کیست و چه وظایفی دارد؟ مستندات قانونی در اینباره کدام است؟ مرجع ذیصلاح برای رسیدگی به چنین دعاوی کدام است؟ فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟ و…. جواب این سوالات و سوالات دیگر در رابطه با این موضوع حقوقی را در بطن این مقاله بخواهید. لطفا تا پایان این مطلب همراه ما باشید.
وکیل تخلیه (2)
حکم تخلیه از منظر بهترین وکیل تخلیه
مطابق قوانین اساسی، قرارداد عقد شده میان موجر و مستاجر تعهداتی را برای هر یک به وجود خواهد آورد، چنانچه هر یک به تعهدات خود پایبند نباشد طرف دیگر قرارداد حق بر فسخ و یا اقامه دعوا بر علیه او و به علت عدم انجام تعهدات را خواهد داشت. در صورت عدم توافق مستاجر با موجر و همچنین عدم انجام تعهدات دو دلیل اخذ حکم تخلیه می باشد که لازم به طرح و اقامه آن در شورای حل اختلاف و یا بر حسب نیاز در دادگاه مدنی است. منظور از حکم تخلیه دریافت حکم قضایی برای تخلیه ملک توسط مستاجر است که به هر دلیلی از تخلیه ملک امتناع می نماید.
هر مالکی حق تصرف در اموال خود را دارد زمانی ملک خود را در طی قرارداد اجاره ای به تصرف مستاجر در خواهد آورد تا پایان مهلت قرارداد اجاره موجر حق تصرف در ملک خود را نخواهد داشت مگر اینکه مستاجر به تعهدات خود مانند پرداخت اجاره عمل ننماید. پس همانطور موجر دارای حقوقی است به تبع مستاجر نیز دارای حق و حقوقی است و ممکن است در رابطه با قرارداد اجاره حقوق مستاجر پایمال شود. به همین علت قانونگذار با تبیین قوانین روابط موجر و مستاجر سعی در احقاق حقوق هر یک در صورت لزوم کرده است. به هر حال؛ در صورت عدم انجام تعهدات و یا فسخ قرارداد اجاره مالک برای تصرف در ملک خود اقدام به درخواست تخلیه ملک خواهد کرد و دادخواست را به مراجع ذی صلاح ارائه خواهد داد.
در مقابل درخواست موجر و اقامه دعوا، مستاجر نیز در صورت عدم پرداخت رهن از سوی موجر مجاز به تقدیم درخواست علیه موجر خواهد بود و موارد دیگری که طبق قانون حقوق مستاجر در خطر باشد لازم است تا برای احقاق حقوق خود به قانون معترض شود. بیشترین متقاضیان اخذ حکم تخلیه به منظور تخلیه ملک مسکونی در مراجع مطرح خواهند شد و علت اکثر این درخواست ها عدم پرداخت اجاره و پایان مدت اجاره و عدم تخلیه مستاجر در موعد مقرر است. البته موجرین و مالکین املاک تجاری و کسب و پیشه نیز در میان پرونده های اقامه دعوا دیده می شود اما بیشترین آمار مربوط به املاک مسکونی است. در ادامه این مقاله به این موضوع بیشتر خواهیم پرداخت اما وکیل تخلیه کیست و چه وظایفی دارد؟
وکیل تخلیه کیست؟
همانطور که گفته شد با بیشتر شدن دعاوی مربوط به املاک اجاره ای در دادگاه ها نیاز به حمایت حقوقی وکیل تخلیه در این مراجع بیشتر از پیش شده است. دعاوی مربوط به اخذ حکم تخلیه از جمله دعاوی ملکی محسوب می شود که مفاهیم مشابهی در قانون برای این مفهوم حقوقی وجود دارد. دعوای تخلیه یا اخذ حکم تخلیه در ذیل دعاوی خلع ید می باشد که لازمه داشتن دانش حقوقی برای ارائه دادخواست مربوط به دادگاه است. زیرا درج عنوان درست دادخواست برای رسیدگی به دعاوی ملکی مهم و ضروری است. وکیل تخلیه فردی است که با تسلط بر انواع دعاوی ملکی برای رفع اختلاف میان موجر و مستاجر راهکار مناسبی را به موکل خود ارائه خواهد داد و دادخواست مربوط به دعوا یعنی دادخواست تخلیه ید را تنظیم و به مراجع ذی صلاح ارائه خواهد داد..
وکیل تخلیه در زمینه اخذ حکم تخلیه و تخلیه فوری و در کل تخلیه ید دارای بیشترین تجربه است و در صورت رجوع به وکیل متخصص بهترین راهکار را به موکل خود پیشنهاد خواهد داد. در حالت کلی به وکیل پایه یک دادگستری که بیشترین تجربه را در زمینه دعاوی مربوطه دارد و دارای بیشترین فعالیت در پرونده های مربوط به این نوع دعاوی است، وکیل تخلیه می گویند.
درخواست تخلیه ملک در قالب دادخواست به دادگاه و مراجع ذیربط ارسال خواهد شد. لازمه ارسال دادخواست دانش تنظیم متن کتبی و حقوقی است که وکیل مربوطه دارای این دانش و تخصص است که در ذیل این مقاله به نحوه تنظیم دادخواست خواهیم پرداخت. اما فی الحال نکته مهم در تهیه این دادخواست درج عنوان دعوا می باشد. شاید در دانش فرد عادی تفاوتی میان این مفاهیم نباشد اما وکیل تخلیه با دانش خود کاملا آگاه بر تفاوت های این مفاهیم حقوقی است. در نتیجه وکیل تخلیه کسی است که بهترین دادخواست تخلیه را برای موجر تنظیم خواهد کرد. دعاوی تصرف عدوانی و دعوای تخلیه دعاوی خاص در مفهوم دعوای خلع ید می باشند. پس لازم است تا با مفاهیم پایان دادن به تصرف مستاجر پس از فسخ قرارداد یا انقضای مهلت اجاره و همچنین مفهوم خلع ید با وکیل متخصص در امر دعاوی ملکی یا وکیل تخلیه مشورت شود. در متن زیر به این موضوع مهم خواهیم پرداخت.
وکیل تخلیه (3)
مفهوم خلع ید و دعوای تخلیه ید یا تخلیه ملک
شاید افرادی که در صدد اخذ حکم تخلیه فوری را از مراجع مربوطه دارند، متوجه تفاوت های مفهوم خلع ید یا تخلیه ملک نباشند پس لازم است تا با وکیل تخلیه در این خصوص مشورت شود. گاهی برخی از مفاهیم حقوقی دارای شباهت هایی است که استفاده درست و قانونی از هر یک در تخصص وکیل متخصص می باشد. خلع ید به معنی جلوگیری از ادامه تصرف خوانده می باشد که به صورت غیر قانونی ملک یا مال غیر منقول به تصرف وی در آمده است. خلع ید یا همان خلع غصب همان دعاوی مالی و ملکی است که به دلیل شباهت های مفهومی و حقوقی با خلع ید یا تخلیه ید و تصرف عدوانی اشتباه گرفته می شود. پس برای استفاده هر یک از این عناوین مذکور شرایطی لازم است که در این مقاله سعی بر آن داریم تا شرایط استفاده از تخلیه ید یا حکم تخلیه فوری را بازگو نماییم و همچنین در این بخش از مقاله تفاوت های این مفهوم را با خلع ید یا تصرف عدوانی داشته باشیم.
در حالت کلی و به مفهوم ساده تر؛ در دعاوی خلع ید ابتدا خواهان بایستی مالکیت خود را به اثبات برساند تا قاضی رای خود را بر علیه خوانده صادر نماید. خوانده نیز منکر مالکیت خواهان بوده و دلایل خود را به دادگاه ابراز می کند. سپس دادگاه حکم خود را در ادامه اثبات مالکیت صادر خواهد کرد. اما در دعوای تخلیه ید دعوا بین موجر و مستاجر است و عدم مالکیت مستاجر یا خوانده دعوا مورد قبول طرفین دعوا می باشد و دلیل طرح دعوا این است که خواهان یا موجر مدعی است که ادامه ید یا ادامه سکونت خوانده یا مستاجر غیر قانونی است و لازم است که تخلیه هر چه سریع تر صورت بگیرد.
تصرف عدوانی نیز ادعای متصرف یا مالک سابق مبنی بر عدم رضایت او در تصرف مال به وسیله خوانده می باشد و خواهان تصرف دوباره خود بر ملک می باشد. بنابراین؛ در نوع تنظیم دادخواست و ذکر عنوان بایستی نهایت دقت را داشت. کسی خواستار حکم تخلیه است بایستی از عنوان تخلیه ید در دادخواست خود استفاده نماید. در غیر این صورت رسیدگی به خواسته وی دچار موانع و مشکلاتی خواهد شد. موجری که خواهان تخلیه ملک است اگر به اشتباه به جای تخلیه ید از خلع ید استفاده نماید دادگاه حتما اثبات مالکیت را از فرد خواستار می شود و یا چنانچه از دادخواست تصرف عدوانی استفاده نماید دادگاه حکم را بر علیه او صادر می کند چون وجود قرارداد را ادله ای بر رد تصرف عدوانی می داند. برای ارائه دادخواست یا درخواست تخلیه ید طبق قانون باید عمل کرد و قانون مرجع دارای صلاحیت را برای متقاضی مشخص نموده است در ادامه به مراجع ذی صلاح در این خصوص خواهیم پرداخت.
مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه
در ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر در بند ب که در سال 1394 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره یا ملک استیجاری به جز دعاوی مربوط به سر قفلی و حق کسب و پیشه تماما در صلاحیت شورای حل اختلاف است. پس شورای حل اختلاف دارای صلاحیت است البته به این معنی نخواهد بود که تنها شورای حل اختلاف دارای صلاحیت رسیدگی است. ماده قانونی مذکور گویای این مطلب است که شورای حل اختلاف اولین مرجع ذیصلاح برای رسیدگی به دعاوی ملکی است. مراحل تقدیم درخواست به شورای حل اختلاف به این ترتیب است که فرد متقاضی یا موجر به کمک وکیل تخلیه متن درخواست خود را تهیه کرده و به شورای حل اختلاف تقدیم خواهد کرد.
مزیت رسیدگی به دعاوی در این شورا این است که در کمترین زمان به مستاجر اظهارنامه تخلیه ارسال خواهند کرد. تشریفات و روند اداری طولانی در این مرجع منتفی است. معمولا در این حالت یعنی ارسال اظهارنامه مستاجر برای جلوگیری از طرح دعوا در دادگاه اقدام به تخلیه عین مستاجره خواهد کرد و در غیر این صورت دادخواست حکم تخلیه فوری به دادگاه مدنی ارسال خواهد شد و مراتب به روال حقوقی ادامه پیدا خواهد کرد. بنابراین؛ چنانچه مستاجر نسبت به ارسال اظهارنامه بی توجه بود و ملک اجاره ای را تخلیه نکرد دعوا در دادگاه حقوقی مطرح خواهد شد. همچنین در صورتی که مستاجر در رابطه با تخلیه دارای ادعایی و یا دارای حقوقی باشد درخواست خود را ضمن اجرای دستور تخلیه به دادگاه صالح ارسال خواهد کرد.
همچنین طبق قانون در مورد اسناد رسمی اجاره می توان برای اخذ صدور اجراییه جهت تخلیه عین اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اقدام کرد. پس برای دریافت دستور تخلیه می توان از طریق دفاتر ثبت اسناد رسمی نیز اقدامات لازم را انجام داد. چنانچه هدف موجر فقط تخلیه مستاجر باشد و نیازی به مطالبه ضرر و زیان نداشته باشد از طریق دفاتر ثبت اسناد اقدامات لازم را جهت اخذ حکم یا دستور تخلیه انجام خواهد داد. البته این مهم برای املاکی است که دارای سند رسمی و قانونی باشند. برای اسناد عادی نیز می توان درخواست تخلیه ملک را در فرم های از پیش تهیه شده تنظیم نماید و خواستار صدور اجراییه شود لازم است تا سند مالکیت یا همان قولنامه ضمیمه فرم موجر شود. سر دفتردار نیز پس از احراز هویت مالک و صلاحیت درخواست کننده دستور اجراییه را در 24 ساعت به محل مورد نظر ارسال خواهد کرد.
دادگاه مدنی نیز مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی من جمله تخلیه ید می باشد. چنانچه موجر از طریق دفتر ثبت اسناد دستور تخلیه را اخذ کرده باشد برای دریافت مطالبات خود و جبران خسارت و ضرر و زیان دادخواست متناسب با موضوع به دادگاه حقوقی محل اقامت خود ارسال نماید. به هر حال در صورت عدم تخلیه موجر در حالت های مختلف و جر نهایتا مجبور به اقامه دعوا و تقدیم دادخواست خواهد شد. در متن زیر با نحوه تنظیم دادخواست آشنا خواهیم شد.
نحوه تنظیم دادخواست تخلیه از نگاه وکیل تخلیه
یکی از موارد لازم برای مشورت با وکیل تخلیه نحوه تنظیم دادخواست تخلیه می باشد. درخواست یا دادخواست چنانچه به هر یک از مراجع ذیربط ارسال شود بایستی تابع قوانین مربوطه باشد. لازم به یادآوری دوباره خواهد بود که برای تنظیم دادخواست لازم است تا عنوان درست دادخواست ذکر شود که برای این موضوع حقوقی عنوان مربوط به آن تخلیه ید است. قاضی با رؤیت عنوان متوجه درخواست موجر خواهد بود و نیازی به اثبات مالکیت برای صدور حکم نخواهد داشت. متن دادخواست و یا درخواست بایستی دارای جهات تخلیه باشد. جهات یا موارد تخلیه مستندات قانونی هستند که به استناد هر یک موجر می تواند دلیل خود را برای اخذ چنین حکمی ذکر نماید. در متن ذیل به این موضوع خواهیم پرداخت.
اما در تنظیم درخواست حکم تخلیه لازم است تا قرارداد اجاره ضمیمه آن شود تا دادگاه به محض محرز شدن اصالت قرارداد حکم را در اسرع وقت صادر بنماید. ذکر مشخصات کامل موجر و مستاجر و همچنین ذکر مشخصات ملک لازم و ضروری است. دعاوی ملکی از نوع دعاوی مالی محسوب می شوند و لازم است تا در دادگاه حقوقی هزینه لازم جهت دادرسی پرداخت شود. در صورت عدم قرارداد رسمی یا عدم هر نوع قرارداد یا دست نوشته موجر با شهادت شهود و فیش های واریزی ماهیانه اجاره و سند مالکیت ملک اقدام به تقدیم دادخواست نماید.
وکیل تخلیه (4)
موارد تخلیه توسط موجر
موجر تقاضا کننده حکم تخلیه است و برای تنظیم دادخواست تخلیه ید بایستی موارد و جهات خود را برای دریافت حکم در دادخواست مزبور ذکر نماید. ممکن است درخواست حکم تخلیه در راستای فسخ قرارداد باشد پس لازم است تا موجر علاوه بر ذکر موارد تخلیه قرارداد را نیز ضمیمه دادخواست نماید. طبق قانون ملک باید طی قراردادی اجاره داده شود و این قرارداد میان طرفین عقد خواهد شد. مستندات قانونی عقد قرارداد موجر و مستاجر به این شرح است. طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر؛ اجاره کلیه امکان اعم از مسکونی، کسب و پیشه، تجاری، امکان آموزشی و ساختمان های دولتی و خوابگاه های دانشجویی و نظایر آنها با قرارداد رسمی و یا قرارداد عادی منعقد خواهد شد و تابع مقررات مندرج در این قانون و قوانین مدنی خواهد بود. همچنین طبق ماده دو این قانون قرارداد های عادی عقد شده اجاره ای باید با قید مدت اجاره و در دو نسخه تهیه شود و به امضای مستاجر و موجر برسد و دو نفر به عنوان شاهد که مورد اعتماد طرفین می باشد به امضا برسد.
طبق ماده سه قانون پس از انقضای مدت اجاره ملک بنا به درخواست موجر یا وکیل تخلیه یا قائم مقام وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با اسناد عادی ظرف یک هفته پس از ارائه دادخواست تخلیه و در قرارداد های رسمی ظرف مدت زمان یک هفته با دستور مرجع قضایی و توسط مامورین این مرجع انجام خواهد شد. پس مطابق آنچه گفته شد بایستی روابط موجر و مستاجر در قالب قرارداد اجاره تنظیم شود و قرارداد مزبور تابع قوانین است.
بنابراین؛ طبق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر در هر یک از موارد زیر موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه عین اجاره را دارد؛
در موردی که مستاجر با وجود سلب انتقال ملک به غیر در قرارداد جزئی یا همه عین اجاره به هر صورتی به شخص دیگر واگذار کرده باشد و یا از طریق وکالت نامه و عملا ملک اجاره شده در اختیار افرادی به جز افراد تحت تکفل خود قرار دهد.
در صورتی که در متن قرارداد اجاره ای حق فسخ در زمان انتقال قطعی شرط شده باشد.
در صورتی که استفاده از ملک اجاره ای مخالف توافق صورت گرفته در قرارداد باشد.
در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نماید.
مورد اجاره توسط مستاجر به مرکز فساد تبدیل شده باشد.
پس در صورت وجود هر یک از این شش مورد موجر حق درخواست حکم تخلیه را خواهد داشت و حتما باید یکی از این موارد ماده 8 را در متن درخواست یا دادخواست قید نماید.
ادعای مستاجر در راستای حکم تخلیه
زمانی که موجر عین مستاجر خود را در اختیار مستاجر قرار می دهد قراردادی میان آنان عقد خواهد شد. در متن قرارداد مبلغ اجاره پرداختی به موجر مشخص خواهد شد همچنین در صورتی که مبلغی به عنوان مبلغ ودیعه یا پول پیش از طرف مستاجر به موجر پرداخت شود، لازم است تا در متن قرارداد درج شود. تخلیه و تحویل ملک در موعد مقرر به موجر به استرداد پول ودیعه و یا سند مشابه ودیعه بستگی دارد. ممکن است موجر دلیل عدم استرداد ودیعه را عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجر و یا بدهی بابت پرداخت پول آب و برق و گاز و غیره بداند و یا موجر مدعی وارد شدن خسارت به ملک او از طرف مستاجر شود و متقاضی جبران تمامی خسارت از محل وجه ودیعه شود. اما طبق قانون شورای حل اختلاف؛ در صورت چنین ادعای از سوی موجر، موجر موظف است همزمان با تودیع ودیعه به مرجع صالح دادخواست و درخواست مطالبه ضرر و زیان را از محل وجه ودیعه در دادگاه داشته باشد. دادگاه پس از بررسی درخواست موجر تمامی وجوه مورد مطالبه موجر از آن کسر خواهد شد و باقی وجه را به مستاجر پرداخت خواهد کرد.
طبق ماده 5 قانون شورای حل اختلاف؛ چنانچه مستاجر در مورد قرارداد تنظیم شده و مفاد آن مدعی حقوقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت و درخواست خود را به دادگاه صالح ارسال خواهد کرد و پس از بررسی های لازم و اثبات حق و حقوق مستاجر و جبران خسارت های وارد شده حکم لازم صادر خواهد شد. پس می توان چنین گفت گاهی علت عدم تخلیه ملک اجاره عدم عودت مبلغ ودیعه به مستاجر خواهد بود که در صورت چنین شرایطی لازم است تا مستاجر در امتداد دادخواست موجر دادخواست خود را نیز در دادگاه مطرح نماید. احتمالا افراد مفهوم حکم تخلیه فوری را شنیده باشند و چنین تصور کنند که همان حکم تخلیه است و هیچ تفاوتی ندارند. در متن زیر به این موضوع خواهیم پرداخت.
حکم تخلیه فوری/ وکیل تخلیه
برای اخذ حکم تخلیه بایستی شرایط موجود را سنجید و بهترین اقدام لازم را انجام داد. اخذ حکم فوری دارای شرایطی است که موجر در صورت وجود این شرایط مجاز به اقدام اخذ حکم فوری خواهد کرد. شرایطی که مستوجب اخذ حکم فوری است به دین شرح است؛ چنانچه قرارداد بین مستاجر و موجر منقضی شود و مستاجر پس از اتمام مهلت قرارداد حاضر به تخلیه نشود موجر حق اقدام برای تخلیه فوری را خواهد داشت. همچنین در صورتی که به هر علتی قرارداد میان طرفین فسخ شود و موجر با وجود فسخ حاضر به تخلیه نباشد. در این دو حالت با ارائه درخواست تخلیه به مرجع ذیربط موجر حکم تخلیه فوری را اخذ خواهد کرد.
البته لازم به ذکر است در هر حالت اخذ حکم فوری ابتدا طبق قانون درخواست را به شورای حل اختلاف ارائه دهد و در صورت امتناع مستاجر از تخلیه موجر حق ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی را خواهد داشت. برای صدور حکم فوری نیاز به رعایت تشریفات نیست و از این حیث به آن حکم فوری گفته می شود. لازم است تا قرارداد یا قولنامه رسمی یا عادی ضمیمه دادخواست شود. چنانچه قرارداد عقد شده رسمی باشد دادگاه بلافاصله حکم فوری تخلیه را صادر خواهد کرد. شرط صدور حکم این است که مدت زمان اجاره در قرارداد بایستی به طور واضح ذکر شده باشد و چنانچه دلیل درخواست حکم تخلیه فسخ قرارداد باشد باید حتما شرط فسخ در قرارداد ذکر شده باشد و فرد متقاضی باید دلیل اعمال فسخ را در متن درخواست یا دادخواست ذکر نماید.
شرط دیگر صدور حکم فوری این است که مبلغ قرارداد کامل و به طور واضح ذکر شده باشد و قرارداد به شهادت شاهدین امضا شده باشد. در حالت کلی موجر فقط در حالتی مجاز به درخواست حکم فوری خواهد بود که قرارداد تنظیم شده بین طرفین قرارداد رسمی و کامل باشد. چنانچه قرارداد بین موجر و مستاجر عادی باشد و شروط لازم ذکر شده را نداشته باشد برای دریافت حکم فوری مجاز نخواهد بود. زیرا شرایط صدور حکم فوری وجود ندارد و لازم است تا صحت قرارداد یا در صورت لزوم مالکیت ملک به دادگاه اثبات شود.
وکیل تخلیه (5)
وکیل برای تخلیه فوری
در صورتی که موجر خواستار دریافت حکم فوری تخلیه باشد لازم است تا به وکیل تخلیه که در این امر دارای تخصص است، مراجعه نماید. وکیل تخلیه دارای تجربه های عالی و کافی در زمینه اخذ حکم تخلیه است که در صورت وجود شرایط و در صورت لزوم بهترین راهکار را برای موکل خود ارائه خواهد. حکم تخلیه فوری همانطور که در متن فوق گفته شد لازمه وجود شرایطی است که وکیل تخلیه حکم فوری با تسلط بر قوانین به عنوان راهکار اصلی پیشنهاد خواهد داد. زمانی که شرایط صدور حکم فوری مهیا باشد بهترین راهکار برای تخلیه ملک همان درخواست تخلیه فوری است و گاهی افراد عادی به دلیل عدم آگاهی کافی از این فرصت استفاده نخواهند کرد. پس برای دریافت حکم تخلیه فوری باید به وکیل تخلیه فوری مراجعه نمود.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه یا حکم تخلیه دو مفهوم جداگانه در ارتباط به موضوع تخلیه ملک استیجاری است که برای دانستن تفاوت های این دو مفهوم لازم است تا از وکیل تخلیه سوال شود که تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در چیست؟ موضوع مورد سوال برای خواهان تخلیه ید این است که چه زمانی موجر می تواند حکم تخلیه یا دستور تخلیه را از مرجع ذی صلاح کسب نماید؟. دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو دارای یک هدف واحد هستند و آن تخلیه عین مستاجره و تصرف موجر در ملک خود است. اما شرایط حاکم برای ارائه درخواست بنا بر لزوم قاضی مرجع قضایی اقدام به دستور یا حکم تخلیه خواهد کرد که هر یک در اجرا دارای شرایط خاصی است.
قانون و قانونگذار همیشه افراد را به عقد قرارداد های قانونی و رسمی در ارتباطات خود تشویق کرده اند. زیرا در صورت وجود قراردادی قانونی و کامل به استناد آن موجر قادر به دریافت دستور تخلیه خواهد بود. همانطور که گفته شد شورای حل اختلاف مسئولیت رسیدگی به دعاوی ملکی به اخص دعوای تخلیه ید را بر عهده دارد. چنانچه موجر دارای قرارداد رسمی و قانونی باشد با ارائه درخواست و ضمیمه قرارداد قاضی شورای حل اختلاف پرونده ظرف 24 ساعت اقدام به صدور دستور تخلیه خواهد داد و این دستور بلافاصله قابل اجرا می باشد.
در حالتی دیگر که موجر فاقد قرارداد رسمی باشد مثلا در متن قرارداد مدت زمان اجاره به طور دقیق نوشته نشده باشد و شاهدینی زیر متن قرارداد را امضا نکرده باشند ارائه دادخواست به مرجع ذیربط و صدور حکم تخلیه زمانبر خواهد بود. پس چنانچه شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه وجود نداشته باشد دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام به صدور حکم تخلیه خواهد کرد.
برای اجرای دستور تخلیه تشریفات خاصی مورد نیاز نخواهد بود و فرد با همراهی مامور مربوطه اقدامات لازم را برای تخلیه ملک خود انجام خواهد داد. اما در خصوص حکم تخلیه قاضی صادر کننده حکم باید مراتب را به مرجع اجرای حکم ارسال نماید که نیاز به صدور اجراییه خواهد بود. در اجرای حکم تخلیه به مستاجر مهلت ده روزه داده خواهد شد تا ملک را تخلیه نماید. اما دستور تخلیه فوری خواهد بود و بدون تشریفات و مهلت زمانی اجرا خواهد شد و موجر تنها سه روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه نماید.در صورت عدم تخلیه ملک در چنین حالتی موجر مبلغ ودیعه را به حساب دادگاه واریز می نماید و اقدام به اجرای حکم خواهد نمود. مستاجر برای توقف دستور تخلیه می تواند به دادگاه مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است و یا مستاجر ادعا نماید که ملک متعلق به موجر نبوده، که در چنین شرایطی برای اثبات ادعا نیازمند ارائه مدارک خواهد بود. پس تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در وجود داشتن قراردادی رسمی است. به علت اهمیت موضوع قرارداد رسمی لازم است تا مختصری در اینباره داشته باشیم.
قرارداد اجاره
وکیل تخلیه همیشه به موکلین خود این نکته را متذکر خواهد شد که قبل از اقدامی باید قرارداد رسمی و قانونی تنظیم نمایند. چنانچه قرارداد اجاره رسمی و قانونی باشد دست موجر برای هر اقدامی باز خواهد بود. قرارداد های عادی به دلیل اهمیت لازم الاجرا خواهند بود اما لازم است قبل از هر اقدامی صحت قرارداد باید برای دادگاه محرز شود. همچنین در قرارداد عادی فرد مجاز به اخذ حکم فوری نخواهد بود. اما چنانچه افراد اقدام به عقد قرارداد عادی نمایند لازم است تا تمامی قوانین مربوط به اجاره در آن رعایت شود. قرارداد رسمی و قانونی قراردادی است که در اداره ثبت اسناد تنظیم خواهد شد و قابل اسناد در مراجع قضایی خواهد بود. به این معنی که دادگاه با وجود قرارداد رسمی نیاز به ادله و مدارک دیگری برای صدور حکم ندارد. و در مقابل قرارداد عادی قراردادی است که در بنگاه های معاملاتی تنظیم خواهند شد.
به هر حال قرارداد رسمی و قرارداد عادی باید حاوی نکات مهم و قوانین مستند تنظیم قرارداد اجاره باشد. برای پیش گیری از هر مانع و مشکلی بایستی اسناد به شیوه رسمی و قانونی تنظیم و ثبت شوند. تخلف و تقلب در قرارداد های رسمی بسیار کمتر از قرارداد های عادی است و از این حیث برای اثبات صحت قرارداد فرد متقاضی دچار مشکل نمی شود و در اسرع وقت به تقاضای او رسیدگی می شود. همچنین لازم است تا در متن قرارداد مشخصات هر یک از طرفین قرارداد و مبلغ قرارداد و همچنین مدت زمان اجاره و سایر موارد به طور واضح و دقیق مشخص شود. لازم است قبل از تنظیم قرارداد اجاره با وکیل متخصص در این زمینه مشورت شود.
نکاتی در خصوص اجاره بها
در بحث اجاره مسکن و یا اجاره ملک، اجاره بها موضوع مهمی است که همواره یکی از چالش های مطرح شده در این موضوع می باشد. در سال های اخیر مبحث اجاره بها با کاهش سود های بانکی و تحولات ارزی دارای اهمیت فوق العاده ای میان جامعه شده است. مسکن و موضوع اجاره بها یکی از معضلات و مشکلات اجاره نشینان بوده و هست. اجاره بها در ماده 4 قانون به معنی مبلغی است که مستاجر بابت اجاره خانه و استفاده از منافع ملک استیجاری طبق توافقات با موجر به صورت ماهانه یا سالانه به موجر می پردازد. البته عرفا اجاره بها به صورت ماهیانه از مستاجر اخذ خواهد شد. یکی موضوعاتی مهم و مواردی که باعث ایجاد اختلاف میان مستاجر و موجر خواهد شد موضوع عدم پرداخت اجاره بها است که موجر را وادار به اخذ حکم تخلیه خواهد کرد. پس در نتیجه یکی از مواردی که باید طرفین قرارداد اجاره به آن توجه ویژه داشته باشند مشخص نمودن دقیق مبلغ اجاره بها در قرارداد و همچنین دریافت رسید از موجر در زمان پرداخت اجاره بها است.
معمولا موجرین برای تضمین پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر خواهان دریافت تضمین مناسب مانند چک یا پول ودیعه و غیره خواهند شد.
وکیل تخلیه (6)
لزوم حضور وکیل تخلیه
وکیل تخلیه وکیل متخصص در زمینه حقوقی تخلیه ملک است که پرونده های بسیاری را در این زمینه حقوقی انجام داده است و به تبع دارای تجربه های زیادی است. همچنین دارای تجربه های عالی در ارائه راهکار های قانونی و ویژه به موکل خود است. اخذ حکم تخلیه دارای ظرافت های قانونی است که وکیل متخصص در این زمینه کامل به این ظرافت های قانونی مسلط است. دادخواست برای حکم تخلیه دارای قوانینی خاصی است همچنین اخذ حکم یا دستور تخلیه راهکار های متفاوتی دارد که انتخاب هر یک از این راهکار ها لازمه مشورت با فرد متخصص است. حضور وکیل تخلیه در دعاوی و حضور وی در مراجع به نیابت موجر در رسیدگی به پرونده و همچنین طی کردن مراحل رسیدگی بسیار موثر خواهد بود. مشورت با وکیل تخلیه قبل از اهر اقدامی لازم است.
جمع بندی
موجر فردی است که ملک استیجاری خود را به مدت زمانی مشخص و با اجاره بهای معین به مستاجر اجاره خواهد داد. چنانچه مستاجر در انجام تعهدات خود اهمال بورزد مثلا اجاره بها را پرداخت ننماید موجر مجاز به اقدام برای دریافت حکم تخلیه خواهد بود. برای دریافت این حکم لازم است تا با وکیل تخلیه مشورت شود تا راهکاری مناسب را برای این امر اتخاذ نمود. نکته مهمی که همه افراد قبل از اجاره دادن ملک خود یا اجاره کردن ملک اجاره ای باید به آن توجه کنند، تنظیم قرارداد رسمی و قانونی است. زیرا در صورت وجود قرارداد رسمی موجر برای دریافت حکم تخلیه دچار مشکل نخواهد شد و در اسرع وقت حکم تخلیه را دریافت خواهد کرد. دریافت حکم تخلیه با درخواست از شورای حل اختلاف میسر خواهد شد.
اما دفاتر رسمی ثبت اسناد و دادگاه حقوقی نیز مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست موجر خواهند بود. ارائه دادخواست یا درخواست به هر یک از مراجع فوق الذکر دارای شرایطی است. مسلما وکیل تخلیه با ذکر شرایط و توضیح آن به موکل خود بهترین راه را با توجه به شرایط موجود انتخاب خواهد کرد. دستور تخلیه و حکم تخلیه دارای شرایط مختلفی است و همچنین دارای تفاوتی است که وجود قرارداد رسمی و قانونی و قرارداد عادی در اقدام به اخذ دستور تخلیه یا حکم تخلیه موثر است. به هر حال برای اخذ حکم تخلیه داشتن قرارداد رسمی و قانونی نقش کلیدی را در پیشبرد اهداف موجر و وکیل تخلیه خواهد داشت و نسبت به تقاضای آنان سریعا رسیدگی خواهد شد. پس همیشه تنظیم قرارداد اجاره رسمی و ثبت در دفاتر رسمی را جدی بگیرید.
مقالات خانواده:
