وکیل سرقفلی
وکیل برای سرقفلی
وکیل سرقفلی تهران
سرقفلی حقی است که تاجر برای ادامه تجارت خود در محل کار خود یا ملک استیجاری خود دارد و حق تقدم برای اجاره محل دارد و سرقفلی جزو اموال غیر منقول تبعی محسوب می شود. وکیل سرقفلی نیز شخصی است که در زمینه سرقفلی و حوزه قضایی مربوط به این موضوع فعالیت می کند. در حالت کلی وکیل سرقفلی در مسائل مربوط به سرقفلی و دعاوی های مربوط به آن تسلط داشته هر موضوع حقوقی مربوط به این موضوع در حوزه فعالیتی وکیل متخصص در امر سرقفلی است. شاید بار ا مفهوم سرقفلی را شنیده باشیم ولی در تعریف و توضیح آن دچار مشکل باشیم. سرقفلی مربوط به اماکن تجاری است و در مورد اماکن مسکونی صدق نمی کند.
مفهوم سرقفلی برای حمایت از مستاجران امکان تجاری از سوی قانون گذار مطرح و قوانین مربوط به آن بیان شده است. سرقفلی به معنی شهرت و اعتباری است که مستاجر به مغازه یا مکان تجاری داده است که در پایان مدت قرارداد اجاره در صورتی که مستاجر بخواهد می تواند در مغازه بماند و فعالیت تجاری خود را ادامه دهد. در صورتی که مستاجر ملک را تخلیه کند مبلغی بابت سرقفلی از موجر دریافت نماید. همچنین بایستی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره ای موضوع سرقفلی را مطرح کرده باشند در غیر این صورت در زمان تخلیه مستاجر در مورد سرقفلی نمی تواند ادعایی داشته باشد. در ادامه این نوشتار قصد داریم به تمامی جهات سرقفلی و موضوع های مرتبط و دعاوی مربوط به آن خواهیم پرداخت. همچنین در مورد وکیل سرقفلی و شناختن وی نکاتی را ذکر خواهیم کرد.
وکیل سرقفلی کیست؟
شاید افرادی به دنبال جواب سوالات سرقفلی باشند و مواردی در خصوص این موضوع برای آنها پیش آمده باشد. کسی که قادر به پاسخگویی تمامی سوالات افراد هستند وکیل سرقفلی است. سرقفلی یک موضوع حقوقی است که در مبحث کسب و کار مطرح خواهد شد. ممکن است افرادی در این حوزه با مشکلاتی مواجه شوند و یا لازم باشد که برای حل مشکلات سرقفلی اقدام به اقامه دعوا نماید. کسی که در این راه راهنما و مشاور افراد خواهد بود وکیل سرقفلی است. وکیلی که در این حوزه فعالیت می کند و با انجام پروژه و به سرانجام رساندن پرونده های سرقفلی به وکیلی با تجربه در این زمینه مبدل شده است. بیشتر صاحبان کسب و کار با مفهوم و موضوع سرقفلی سرو کار دارند و لازم است تا برای مسائل پیش آمده با وکیل باتجربه در این زمینه مشورت نماید. در حقیقت وکیل سرقفلی شخصی است که دانش آموخته حقوق است و با دریافت پروانه وکالت سال ها در این زمینه مشغول به فعالیت حرفه ای است و در پرونده های زیادی که مربوط به سرقفلی است شرکت داشته است. با حضور وکیل متخصص در این حیطه جایی برای نگرانی افراد وجود ندارد.
وکیل سرقفلی (1)
سرقفلی چیست؟
گفته شد که سرقفلی حقی است که تاجر برای ادامه تجارت در محل یا مکان کار خود حق تقدم دارد. وکیل سرقفلی برای احقاق این حقوق در این حیطه مشغول به فعالیت است و چنانچه افرادی حق و حقوق تاجر را نسبت به سرقفلی تضییع کند، تاجر مجاز به اقامه دعوا به کمک وکیل سرقفلی خواهد بود. سرقفلی یک نوع دارایی نامشهود است به این معنی که دارای فیزیک مشخصی مانند ساختمان یا تجهیزات نیست اما به عنوان دارایی در بخش دارایی ها در ترازنامه های حسابرسی منعکس خواهد شد.
مغازه ای متروکه و قدیمی را در نظر بگیرید که صاحب یا مالک آن اقدام به اجاره مغازه خود خواهد کرد و به مستاجری که قصد دارد مغازه را فروشگاه لوازم خانگی کند آن را اجاره می دهد. پس از گذشت مدتی مغازه لوازم خانگی به علت های مختلفی مورد توجه مردم آن منطقه قرار می گیرند و مغازه قدیمی به فروشگاهی مبدل خواهد شد که افراد زیادی آن مغازه را می شناسند و از آنجا خرید می کنند. حال در نظر داشته باشید که مالک پس از پایان مدت اجاره اقدامی برای تمدید اجاره نکند و مستاجر مغازه که باعث شهرت و خوشنامی مغازه شده است مجبور به تخلیه شود.
همچنین متصور شوید که مالک مغازه خود اقدام به راه اندازی فروشگاه لوازم خانگی کند. با این توضیحات متوجه خواهیم شد که مستاجر در این بابت متوجه ضرر و زیان خواهد شد تا پیدا کردن مغازه ای دیگر و پیدا کردن مشتریانی زمان بر خواهد بود و مالک مغازه بدون زحمت از سابقه و اعتبار مغازه لوازم خانگی قبلی به صورت رایگان استفاده خواهد کرد. قانونگذار به این علت و برای جلوگیری از ضایع شدن حقوق مستاجر موضوع حقوقی سرقفلی را در قانون مطرح و مفاد آن را به تصویب رسانده است. پس وکیل سرقفلی مفهوم سرقفلی را اینگونه تعبیر کرده است؛ سرقفلی به معنی ارزش افزوده پنهان امکان تجاری است که حق تاجر یا مستاجر بوده و موجر در صورت امتناع از تمدید قرارداد اجاره بایستی مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید.
ماهیت سرقفلی از نگاه وکیل سر قفلی
وکیل سرقفلی ماهیت سرقفلی را حمایت از کسب و کار و پیشه می داند. ماهیت سرقفلی این حق را به صاحب سرقفلی می دهد تا ثمره فعالیت خود از کسی که بعد از او در مغازه ساکن می شود دریافت کند. همچنین از نظر وکیل سرقفلی ماهیت سرقفلی را در محدود کردن اختیارات موجر می داند به این صورت که حق ندارد هر زمان بخواهد مکان تجاری را از مستاجر طلب کند و او را در اوج و رونق کسب و کار در مضیقه تخلیه مکان قرار دهد. موضوع مهم در این مبحث این است که شرکت های تجاری معمولا در مکان های تجاری اجاره ای فعالیت تجاری خود را شروع خواهند، مکان هایی که مالکیت آن متعلق به افراد دیگر است. پس ارزشی که شرکت تجاری برای مکان تجاری ایجاد می کند سوای ارزش فیزیکی ملک است و ارزش معنوی مکان تجاری متعلق به کسی است که آن را به وجود آورده است ادامه فعالیت و ایجاد رونق و اعتبار بیشتر به ماندگاری در مکان بستگی دارد که ممکن است این امکان از تاجر یا شرکت های تجاری سلب شود که طبق قانون بایستی معادل ریالی این فرصت یا ارزش معنوی به اشخاص حقیقی یا حقوقی پرداخت شود.
در حقیقت موضوع سرقفلی در قوانین سال 1356 به وجود آمد و در سال 1376 ماهیت جدید پیدا کرد و قانونگذار قوانین سال 56 را در سال های بعدی اصلاح کرد. قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر تبیین قوانین سرقفلی را لازم دانست که طبق این قانون موجر در شرایطی حق درخواست تخلیه از مستاجر خواهد داشت. اشکالاتی در قوانین مصوب سال 56 وجود داشت که در سال 76 این اشکالات بر طرف شد و قوانین مربوط به سرقفلی به شکل امروزی به تصویب رسید. قرارداد های اجاره ای که به قبل از سال 76 برمی گردد لازم است برای رسیدگی و اقامه دعوا و حل و فصل اختلاف پیش آمده به قوانین سال 56 رجوع کرد. البته قوانین سال 76 در برگیرنده قوانین سال 56 نیز هست اما اصلاحیه های صورت گرفته است. در قوانین اخیر و اصلاح شده سرقفلی قابل انتقال و فروش است به این معنی تخلیه مکان تجاری بیش از موعد مقرر و انقضای قرارداد مستلزم پرداخت مبلغی به مستاجر از سوی موجر یا مستاجر بعدی است. همچنین در قوانین جدید سرقفلی به این معنی است که با پرداخت مبلغی برای تمدید قرارداد اجاره با شرایط قبلی است.
معیارهای تعیین سرقفلی از منظر وکیل سرقفلی
علاوه بر توضیحات فوق لازم است تا معیار های که تعیین کننده سرقفلی است نام برده شود. هر مستاجر یا هر شرکتی پس از چند سال کسب و کار در مکان تجاری استیجاره خواستار مبلغ قابل توجهی به عنوان سرقفلی شود همچنین گفته شد که سرقفلی دارایی است که در نتیجه اکتساب یک فرد یا شرکت توسط فرد یا شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی آن ایجاد شده است. معیار های نشان دهنده سرقفلی عبارتند از؛ برقراری و داشتن روابط خوب با مشتریان، حق کپی رایت، روابط حسنه با کارکنان و حق داشتن تکنولوژی خاص است. مبنا و اساس این حق یعنی سرقفلی ساخت موسسات و شرکت های تجاری در ساختمان های اجاره ای است و در صورتی که هر یک از معیار های فوق در خصوص مستاجر تجاری صدق نماید نشان از به وجود آمدن حق سرقفلی برای افراد است. این حق برای مستاجری است که در کسب و کار او نشانه های سرقفلی وجود داشته باشد.
اهمیت حضور وکیل سرقفلی
جریان دادرسی به پرونده های سرقفلی معمولا زمان بر است و از آنجایی که از دعاوی مالی محسوب می شود لازمه انجام دادرسی پرداخت هزینه آن است. وکیل سرقفلی با آگاهی کامل از نحوه دادرسی سعی در کوتاه کردن این مدت در دادگاه خواهد شد و مانع از اتلاف وقت و هزینه موکل خود می شود. مراحل دادرسی مجموعه ای از سلسله مراتبی است که در هر دعوا و پرونده ای مستلزم صبر و همچنین لازمه داشتن اطلاع از نحوه دادرسی است. عموم مردم در اینباره فاقد آگاهی هستند به این دلیل حضور وکیل سرقفلی در دعاوی سرقفلی لازم و ضروری می باشد. یکی از دلایلی که حضور وکیل سرقفلی را در دعاوی مربوطه الزامی می کند عدم اطلاع افراد از شرایط و قوانین موجود در خصوص سرقفلی است. ممکن است مستاجر یا افرادی که استحقاق دریافت سرقفلی را دارند از نحوه اقامه دعوا یا نحوه مطالبه حقوق خود هیچ اطلاعی نداشته باشند که در این حالت فرد از اقامه دعوا صرف نظر می کند و یا به شیوه صحیحی درخواست خود را تنظیم نخواهد کرد که با چنین شرایطی به ضرر آنان خواهد بود. پس به این دلایل و دلایلی چون استفاده از تجربه و مهارت و سواد وکیل سرقفلی در به نتیجه رساندن پرونده حضور وکیل متخصص به نام وکیل سرقفلی لازم و ضروری است. تمامی کسانی که خواستار اقامه دعوا خواهند بد افراد یا صاحبان کسب و کار و یا تاجرانی هستند که برای پیشرفت و خوشنامی شرکت تجاری خود سال ها زحمت کشیده اند و افرادی با این ویژگی زمان کافی برای اقامه دعوا و رسیدگی به شکایت ها را ندارند که یکی دیگر از دلایلی است که حضور وکیل سرقفلی را الزام می بخشد.
وکیل سرقفلی (2)
حق کسب و پیشه و تجارت
قرارداد های اجاره ای مربوط به اماکن تجاری با توجه به حق کسب و پیشه یا تجارت قابل تمدید به صورت خودکار هستند و موجر طبق حق کسب و پیشه و تجارت حقی در خصوص اجبار مستاجر برای تخلیه ندارد و تنها در حالاتی و در شرایطی حق درخواست تخلیه را دارد که وکیل سرقفلی در دعاوی مربوطه خواستار اثبات این شرایط از سوی موجر خواهد شد. در واقع در سال 56 در قانون روابط موجر و مستاجر مفهوم حق کسب و کار و تجارت عنوان شد که در سال 76 به مفهوم سرقفلی تغییر پیدا کرد. پس طبق قانون چنانچه موجر درخواست تخلیه مغازه یا ساختمان تجاری را داشته باشد و شرایط قانونی برای درخواست خود نداشته باشد بایستی مبلغی را به عنوان مبلغ حق کسب و پیشه و یا تجارت به مستاجر بابت تخلیه بپردازد. مبلغ مذکور در واقع ارزش معنوی مکان تجاری است که مستاجر برای مکان تجاری کسب شهرت کرده اند. در قوانین سال 56 نیازی به ذکر این مورد در قرارداد ها نبود و چنانچه قراردادی منعقد می شد این مورد خود به خود جزو موارد قرارداد می شده است. در متن اشاره شد که موجر برای درخواست تخلیه باید شرایط و دلایلی را ذکر نماید که این شرایط به شرح زیر است؛
چنانچه مالک بخواهد ملک استیجاری را تخریب نماید و یا آن را بازسازی نماید.
چنانچه مالک بخواهد ملک را برای سکونت خود یا خانواده اش استفاده کند.
چنانچه مالک برای شغل خود به این ملک احتیاج داشته باشد.
شاید یکی از سوالات مهم در این زمینه این باشد، تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی چیست؟ در ادامه این مقاله و در ذیل متن به آن خواهیم پرداخت. اما لازم است قبل از پرداختن به این موضوع در خصوص حق سرقفلی مطالب عنوان شود.
حق سرقفلی از نگاه وکیل سر قفلی
منظور از حق سرقفلی امکانات محل کسب است که لازم است در متن قرارداد ذکر شود. وکیل سرقفلی قبل از عقد قرارداد این نکته را موجر و مستاجر متذکر خواهد شد که حق سرقفلی بایستی در متن قرارداد ذکر شود در غیر این صورت حق مطالبه و دریافت نخواهد داشت. همچنین در برخی از معاملات خرید و فروش یا ساخت و ساز در خصوص حق سرقفلی توافقاتی صورت می گیرد. مثلا پاساژی ساخته می شود که مغازه های آن فقط حق سرقفلی دارند. حق سرقفلی در واقع امتیازی است که در قبال دریافت مبلغی آن را واگذار می کند همچنین قبل از عقد قرارداد اجاره این امتیاز یا حق وجود داشته است که در قراردادی به مستاجر واگذار خواهد شد و به این ترتیب به مستاجر مالک سرقفلی می گویند. حق سرقفلی در امر اجاره ای و ذکر آن در متن قرارداد مهم و ضروری است بنابراین طبق قانون اسناد رسمی موظفند در قرارداد اجاره ای اسناد مکان تجاری تصریح نمایند که آیا اجاره ملک تجاری با حق سرقفلی است و یا بدون سرقفلی صورت گرفته است. عواملی که در تعیین میزان سرقفلی موثر می باشند شامل؛ محل وقوع ملک، مساحت و نوع از قبیل برق و آب و تلفن است.
لازم به تذکر و یادآوری است که که چنانچه قرارداد اجاره با حق سرقفلی تنظیم شده باشد، موجر موظف است که مبلغ تنظیم شده ای به عنوان حق سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید.*مبلغ پرداختی باید به قیمت روز محاسبه و پرداخت شود. مستاجر حق سرقفلی را با دریافت مبلغی می تواند به شخص دیگر واگذار نماید. البته اگر در متن قرارداد این حق از مستاجر سلب نشده باشد. با توجه به این تعاریف و توضیحات نوع سرقفلی بیان شده از نوع سرقفلی واقعی است و در مقابل نوع سرقفلی مجازی را داریم که حق کسب و پیشه نوعی از سرقفلی مجازی است. در ادامه متن و در مطلب زیر به این دو موضوع بیشتر خواهیم پرداخت و تفاوت های هر یک را خواهیم دانست.
وکیل سرقفلی (3)
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
شاید بیشتر افراد مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی را یکی بدانند اما این دو عنوان کاملا مجزا و با اهدافی متفاوت است و توضیح این مهم در تخصص وکیل سرقفلی است تا اطلاعات افراد را در این زمینه افزایش دهد. در کتب حقوقی حق کسب و پیشه و تجارت را حقوق تجاری می دانند که گاهی تحت عنوان سرقفلی مجازی نام برده می شود. حق کسب و پیشه و تجارت به حسن شهرت مستاجر و موفقیت وی در کسب و کار و تلاش ارتباط مستقیم دارد اما سرقفلی حقی است که در قرارداد به مستاجر داده می شود یا در مورد آن بحثی نخواهد شد. در خصوص تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه وکیل سرقفلی چنین می گوید؛
حق کسب و پیشه و تجارت مختص به مستاجرین است و میتوان با سند رسمی به غیر منتقل خواهد شد اما سرقفلی چنین شرایطی را ندارد و سرقفلی با قرارداد عادی نیز منتقل خواهد شد.
حق کسب و پیشه و تجارت بر خلاف حق سرقفلی قبل از عقد قرارداد اجاره این حق برای طرفین وجود ندارد و با عقد اجاره برای مستاجران ایجاد خواهد شد.
حق سرقفلی مربوط به مکان تجاری است اما حق کسب و پیشه مربوط به کاسب و خود تاجر است.
دریافت حق سرقفلی ثابت است و بدون توجه به کسب و کاسب است و حق کسب و پیشه به محلی تعلق می گیرد که دارای کسب و کاری است.
تعیین حق سرقفلی به عرف محل وابسته است و مستاجر در تعیین میزان آن نقشی ندارد اما حق کسب و پیشه بر اساس نظر کارشناس مبلغ حق و کسب مشخص خواهد شد و برای حفظ حقوق افراد حقیقی و حقوقی میزان حق کسب تعیین می باشد.
نحوه تعیین مبلغ سرقفلی
گفته شد که برای تعیین حق سرقفلی برای مستاجر بایستی حتما مالک و مستاجر در این خصوص به توافق برسند و آن را در قرارداد ذکر نمایند. وکیل سرقفلی در تنظیم قرارداد این موارد را متذکر خواهد شد و در صورت لزوم آن را به موجر یا مستاجر پیشنهاد خواهد داد. توافق برای درج حق سرقفلی به مستاجر توافقات در سه حالت صورت می گیرد.
در حالت اول و نوع اول توافق، در زمان عقد قرارداد مستاجر مبلغی را به مالک تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت خواهد شد و مالک موظف است که در زمان تخلیه مستاجر این حالت خرید سرقفلی گفته می شود.لازم به ذکر است که قرارداد باید عنوان اجاره داشته باشد چون در برخی از قرارداد ها سرقفلی موضوعیت ندارد. همچنین مستاجر وجه نقد مشخص و معینی را به مالک بپردازد.
در حالت دوم و نوع دوم توافق میان موجر و مستاجر در خصوص سرقفلی اینگونه است که مالک و مستاجر توافق می کنند که هر سال مالک نرخی را به عنوان نرخ اجاره تعیین نماید که نرخ اجاره بایستی متعارف با نرخ سال باشد و ملک را به مستاجر پرداخت نماید در چنین حالتی با اتمام مدت قرارداد اگر مالک دیگر تمایلی به تمدید مدت قرارداد نداشته باشد بایستی مبلغ مشخصی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید.
در حالت سوم توافق مالک و مستاجر اینگونه خواهد بود که مالک تا هر زمان که مستاجر بخواهد قرارداد را به همان مبلغ تعیین شده تمدید نماید و در حالتی که موجر نخواهد قرارداد را تمدید نکند لازم است مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید. با توجه به این بیانات و قوانین موجود مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه از طرف دادگاه و با توجه به پارامتر هایی تعیین می شود. موارد تعیین کننده سرقفلی؛ طول مدت اشتغال مستاجر در مکان اجاره ای و حسن شهرت وی در معروف شدن محل اثر داشته باشد، موقعیت و مرغوبیت محل وقوع مکان تجاری برای کسب و تجارت و کیفیت نوع اجاره در اجاره نامه برای مستاجر یا موجر لحاظ می شود، وضع محل اجاره از نظر ساختمان و بنا و مخارجی که مستاجر برای آماده کردن محل متحمل شده است مانند قفسه بندی و در نهایت نوع کسب و کار مستاجر در تعیین مبلغ سرقفلی موثر است.
دعاوی مربوط به سرقفلی
گاهی در اجرای قوانین سرقفلی موجر و در مواردی مستاجر به تعهدات خود در متن قرارداد عمل نخواهند کرد که منجر به بروز دعاوی در دادگاه خواهد شد که لازم است وکیل سرقفلی در این دعاوی حتما حاضر داشته باشد. خواهان دعوا برای طرح دعوای خود دلایلی را ذکر خواهند کرد و به دلایل مختلفی دعوا را در دادگاه اقامه خواهند کرد.
در مواردی ممکن است عین مستاجر یا همان ملک اجاره ای به منظور کسب و کار و تجارت اجاره شود و در متن قرارداد امکان انتقال سرقفلی به غیر یا مستاجر دیگری از وی سلب شده باشد ولی مستاجر بدون در نظر گرفتن این مورد سرقفلی یا حق کسب و کار را به شخص دیگری بدون اطلاع مالک و طرف دیگر قرارداد خود انتقال داده باشد در چنین حالتی مالک حق ارائه دعوا خواهد داشت و با کمک سرقفلی می تواند درخواست خود را مطرح نماید. و یا در مواردی متاجر شخصا در استفاده از مکان تجاری اجاره ای مباشرت نکرده باشد و ملک را با عناوینی چون وکالت به دیگری واگذار شده باشد.
در موردی که مستاجر و موجر به توافقاتی رسیده باشند و در متن قرارداد این توافقات را منعکس کرده باشند و در حالتی که موجر بایستی مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید اما موجر از این کار امتناع کند و مبلغ را به مستاجر پرداخت نکند و یا مبلغ کارشناسی شده را به طور تمام و کمال پرداخت ننماید مستاجر حق دارد که بر علیه موجر اقامه دعوا نماید.
در حالتی که موجر طبق قانون و مقررات و طبق قرارداد حق درخواست تخلیه مکان تجاری را داشته باشد ولی مستاجر از تخلیه ملک امتناع نماید موجر حق اقامه دعوا خواهد داشت و در متن درخواست باید یکی از سه دلیل فوق الذکر را بیان نماید. دلایل قانونی برای تخلیه ملک استفاده مالک برای سکونت خود یا خانواده اش و یا تخریب کامل و یا بازسازی کردن ملک و یا اینکه برای کار و کسب خود به ملک احتیاجی داشته باشد.
در مواردی که در متن قرارداد خیارات فسخ عنوان شده باشد و به هر دلیلی موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد ولی مستاجر از با فسخ و بطلان قرارداد مخالف باشد و اقدام به تخلیه مکان نکند اقامه دعوا حق موجر خواهد بود.
در حالتی مستاجر تا ده روز پس از تاریخ سررسید بدهی یا مبلغ اجاره را پرداخت ننماید و اجرت المثل تاخیر را پرداخت ننماید موجر با اقامه دعوا و یا با ارائه درخواست به اداره ثبت اسناد خواستار تخلیه عین مستاجره شود.
در حالتی که مالک قصد تعمیرات ضروری در ملک را داشته باشد اما مستاجر مانع از ورود موجر به ملک باشد اختلاف ایجاد شده قابل اقامه در دادگاه خواهد بود.
طبق قانون روابط مستاجر و موجر در تمامی حالت های متصور بین روابط موجر و مستاجر که هر یک به تعهدات خود پایبند نباشند و موضوع سرقفلی در متن قرارداد ذکر شده باشد قابل اقامه در دادگاه تحت عنوان دعاوی سرقفلی به دلایل مختلف خواهد بود.
در ادامه این مقاله به نحوه رسیدگی به دعاوی سرقفلی در دادگاه خواهیم پرداخت.
وکیل سرقفلی (4)
مرجع رسیدگی به دعاوی سرقفلی
دادگاه های حقوقی محل واقع ملک اجاره مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به سرقفلی است. وکیل سرقفلی برای ارائه دادخواست سرقفلی و موضوعات مرتبط با آن به دفاتر قضایی مراجعه کرده و دادخواست را به دادگاه حقوقی ارسال خواهد کرد که از نظر قانون دارای صلاحیت باشد. دادگاهی دارای صلاحیت است که ملک اجاره در حوزه آن قرار گرفته باشد. برای تخلیه ملک اجاره ای علاوه بر تنظیم و ارائه دادخواست افراد متقاضی می توانند با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد خواستار دستور اجرائیه شوند. ملک اجاره ای باید دارای سند رسمی و ثبتی باشد تا بتوان از این طریق و در کمترین زمان اقدامات را برای تخلیه ملک خود انجام داد. البته این مورد در مواقعی کاربرد دارد که موجر یا صاحب ملک مدعی و خواهان موضوعی باشد. پس از صدور دستور اجرائیه مستاجر موظف به تخلیه سریع ملک خواهد بود. چنانچه دستور اجرائیه از سوی مستاجر مورد توجه قرار نگیرد موجر از طریق دادگاه حقوقی مجاز به اقدام خواهد بود. مستاجر نیز در صورت داشتن خواسته ای از قانون لازم است تا در دادگاه های حقوقی اقدام به اقامه دعوا نماید. به هر حال تنظیم دادخواست با کمک وکیل سرقفلی لازم است زیرا تنظیم دادخواست قانونی و اصولی در عهده وکیل سرقفلی است.
نحوه رسیدگی به دعاوی سرقفلی
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در دادگاه حقوقی مستلزم ارائه دادخواست است و چون از دعاوی عمومی است لازم است ابتدا برای احقاق حقوق افراد باید فردی به عنوان شاکی درخواستی را مطرح نماید. پس از دریافت درخواست دادگاه با در نظر گرفتن اظهارات و مدارک و ادله و کارشناسی ملک اقدام به صدور رای خواهد کرد. البته قبل از صدور رای دعوا را به داور تعیین شده در قرارداد اجاره ارجاع خواهد داد در صورتی که داوری برای این منظور انتخاب نشده باشد دادگاه اقدام به تعیین داور خواهد کرد. داور در ظرف یک هفته بایستی نظر کتبی خود را به دادگاه ارسال نماید. چنانچه دادگاه حکم قطعی برای تخلیه یا پرداخت سرقفلی صادر نماید، حکم قابل اعتراض نخواهد بود مگر در مرجع عالی کشور که البته بیشتر اوقات رای صادر شده قابل اعتراض در تجدید نظر خواهی خواهد بود.
در هر حالت تا قطعی شدن تکلیف پرونده تخلیه ملک موقتا متوقف خواهد شد اما در خصوص نحوه پرداخت وجه سرقفلی یا اجرت المثل و یا مبالغ مربوط به ضرر و زیان، بایستی محکوم علیه مبلغ را به حساب دادگستری واریز نماید تا تکلیف پرونده مشخص شود. پس از آن چنانچه رای دادگاه به نفع طرف مقابل باشد وجه واریز شده به حساب شخص واریز خواهد شد و در صورتی که رای نهای در تجدید نظر خواهی به نفع خواهان باشد پول به حساب شخص بازگردانده خواهد شد. اعتراض به رای دادگاه مانع اجرای حکم می شود اما در خصوص دعاوی مالی اینگونه نخواهد بود در هر صورت وجه تعیین شده در دادگاه باید پرداخت شود تا تعیین تکلیف نهایی که به صورتی خواهد بود که به عرض رسانده شد.
بهترین وکیل سرقفلی
بهترین وکیل سرقفلی کسی است که در زمینه حقوقی سرقفلی دارای بیشترین سابقه و اعتبار در زمینه حل و فصل پرونده های سرقفلی در مقایسه با سایر وکلای دیگر است. معمولا به دلیل اهمیت پرونده های مالی حضور وکیل ضروری خواهد بود که بر حسب نوع مسئله مطرح شده در دادگاه حضور وکیل متخصص در آن زمینه لازم و ضروری است. برای انتخاب وکیل سرقفلی باید به سابقه کاری وکیل توجه کرد و برای انتخاب بهترین وکیل سرقفلی آن را در نظر گرفت. دعاوی مطرح شده از سوی موجر و مستاجر نهایتا یا به تخلیه مستاجر و یا با پرداخت وجه از سوی موجر ختم خواهد شد که در هر حالتی حضور وکیل سرقفلی بهترین حالت را برای موکل خود ایجاد خواهد کرد و نوع دفاعیه و دادخواست را به گونه ای تنظیم خواهد کرد که در نظر مثبت قاضی تاثیر گذار خواهد بود. بهترین وکیل سرقفلی کسی است که با پیچ خم های قانونی و حقوقی مربوط به سرقفلی آشنایی کامل و کافی دارد و دارای تجربه و سابقه در این موضوع حقوقی است.
وکیل سرقفلی (5)
نکات حقوقی سرقفلی
نکات حقوقی مربوط به سرقفلی شامل تمامی مواردی است که در ذیل متن به آن اشاره شد و برای درک موضوع و جمع بندی اسن نکات آن را به صورت موردی ذکر خواهیم کرد. وکیل سرقفلی علاوه بر تسلط کافی بر این موارد تمامی قوانین و پیچیدگی های حقوقی مربوط سرقفلی تسلط لازم دارد. که یکی از نکات مهم در حل پرونده های سرقفلی دانستن نکات و موارد حقوقی آن است.
قرارداد های عقد شده در خصوص سرقفلی طبق قانون سال 76 است و با مفاد این قانون قرارداد انعقاد شده قابل اعمال است.
در صورت فروش ملک اجاره مالک جدید موظف است تا شرایط مستاجر را که با مالک قبلی به توافق رسیده است را قبول نماید. مالک جدید حقوقی اضافه تر نسبت به مالک قدیمی ندارد.
موقعیت ملک، شرایط اجاره ای در قرارداد، مدت زمان اشتغال مستاجر، شهرت مستاجر و حسن رفتار او، نوع کسب و کار و مخارج متحمل شده مستاجر برای ملک عوامل تعیین کننده میزان سرقفلی است.
شرط سرقفلی یکی از شروط های قابل درج در قرارداد های اجاره املاک تجاری می باشد و این به توافق طرفین قرارداد بستگی دارد که این مورد را در قرارداد ذیل نمایند یا نه.
توافقات قرارداد های اجاره با سرقفلی در سه حالت است که انتخاب آن و نوع توافق بستگی به ملک و خواسته موجر دارد.
حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت تفاوت دارد و سرقفلی مربوط به تاجر و حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به کسب می باشد.
مستاجر می تواند سرقفلی را به غیر یا به مستاجری دیگر واگذار نماید به شرطی که این حق در قرارداد از مستاجر سلب نشده باشد.
در صورت انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه به غیر مال الاجاره باید طبق روال و با توافق به موجر پرداخت شود.
در صورتی که مستاجر فوت کند ملک اجاره با همان شرایط به وراث او قابل انتقال است.
تعمیرات اصلی و زیر بنایی ملک تجاری بر عهده مالک است و تعمیرات جزئی مربوط به مستاجر است.
در برخی از قراردادهای موجر و مستاجر ممکن است اسقاط حق کسب در متن قید شود، بعد از تمام شدن مدت اجاره و قرارداد ادعا برای حق کسب و پیشه وجود دارد و قابل اسقاط نبوده البته قبل از ایجاد این حق نمی توان در خصوص اسقاط حق به وجود بیایید.
اگر مستاجر بدون رضایت مالک حق کسب و پیشه را به مستاجری دیگر بدهد مالک قادر خواهد بود تا حکم تخلیه ملک خود را دریافت نماید که یکی از دعاوی مطرح شده در دادگاه مربوط به این مهم است.
موجر تا زمانی که تمامی حقوق مستاجر را پرداخت ننماید مجاز به اجاره دوباره ملک خود نخواهد بود.
نکات دیگری که در این خصوص وجود دارد اندک و تخصصی تر خواهد بود و ذکر تمامی موارد فوق برای هر شخصی لازم و ضروری است که با این مفهوم آشنایی داشته و در صورتی که خواستار اجاره دادن یا گرفتن ملک تجاری است به این مهم توجه نماید و نکته حائز اهمیت نیز این است که باید افراد در زمان تنظیم قرارداد به این مسائل توجه نمایند و قراردادی اصولی با حضور وکیل سرقفلی تنظیم کنند. قرارداد اصولی و با قواعد حقوقی به نفع طرفین خواهد بود و از بروز دعاوی جلوگیری خواهد کرد.
جمع بندی
شاید بارها با مفهوم سرقفلی برخورد داشته ایم در ترازنامه های حسابرسی به عنوان دارایی های نامشهود و یا در آگهی های فروش مغازه یا مکان تجاری با واژه یا مفهوم حقوقی سرقفلی برخورد داشته ایم اما معنی و مفهوم آن برای ما گنگ بوده یا با مفهوم حق کسب و پیشه اشتباه گرفته ایم. بدهی است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری کاربرد دارد و در مورد امکان مسکونی کاربردی ندارد. در سال 1356 برای اولین بار حق کسب و پیشه و تجارت مطرح شد و قوانین مربوط به آن به تصویب رسید.
در سال 76 این قوانین اصلاح شد و مفهوم فوق الذکر به موضوع سرقفلی تغییر پیدا کرد. تفاوت اصلی این دو مفهوم در این موضوع است که در حق کسب و پیشه و تجارت پس از پایان مدت قرارداد در صورتی که مستاجر بخواهد قرارداد خود به خود تمدید خواهد شد اما در سرقفلی اینگونه نیست و قرارداد تمدید نخواهد شد و در صورتی که موجر خواستار تخلیه ملک تجاری باشد لازم است تا مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید و در صورت عدم پرداخت، مستاجر حق اقامه دعوا را خواهد داشت. حق کسب و پیشه در قوانین تجارت با عنوان سرقفلی مجازی شناخته می شود و در هر دو حالت لازم است در متن قرارداد این حق ذکر شده باشد در غیر این صورت حقی به عنوان سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته نخواهد شد.
در واقع سرقفلی حقوق معنوی و امتیازی است قراردادی که به واسطه قرارداد به فردی داده و یا منتقل خواهد شد.شهرت و اعتباری که مستاجر به مغازه و موقعیت آن می دهد و جذب مشتریان باعث خواهد شد که مستاجر پس از تخلیه ملک متوجه ضرر و زیان شود با این وجود برای جلوگیری از چنین حالتی قانون گذار به فکر تبیین مقرراتی شده است که حقوق مستاجر در چنین حالتی ضایع نشود و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به همین منظور تبیین شده است. وکیل سرقفلی نیز با آگاهی در این مورد و درخصوص قوانین مرتبط با آن دعاوی و مسائل حقوقی را مدیریت خواهد کرد و در تنظیم شکایت نامه یا دادخواست به افراد متقاضی کمک خواهد کرد.
مطالب حقوقی:
